Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 8 % (bis 31.12.2018: 11 %) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dieser Erhöhungsbetrag wird umgangssprachlich häufig als "Modernisierungszuschlag" bezeichnet, obwohl es sich keineswegs um einen neben der Miete geschuldeten Betrag, sondern um eine Mieterhöhung handelt.
Hat der Vermieter im vorangegangenen Mietverhältnis modernisiert, stellt sich die Frage, wie im Falle der Neuvermietung die zulässige Miete berechnet werden soll. Diese Frage ist in § 556e Abs. 2 BGB geregelt.
Bis zum 31.12.2018 gilt:
Zunächst ist die ortsübliche Miete für die unmodernisierte Wohnung zu ermitteln. Diese Miete ist um den "Neuvermietungszuschlag" von 10 % zu erhöhen. Der so ermittelten Miete ist der "Modernisierungszuschlag" hinzuzurechnen. Der sich ergebende Betrag ist die zulässige Neuvermietungsmiete.
Ab dem 1.1.2019 gilt Folgendes:
Der Modernisierungszuschlag beträgt lediglich 8 %. Die Miete darf sich infolge der Modernisierung innerhalb von 6 Jahren – von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 BGB abgesehen – nicht um mehr als 3 EUR/qm erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 EUR/qm, so darf sie sich um nicht mehr als 2 EUR/qm erhöhen.
5.1 Anwendungsbereich
Diese Berechnungsweise gilt zunächst dann, wenn der Vermieter von der Mieterhöhungsmöglichkeit des § 559 BGB Gebrauch gemacht hat.
Weiter besteht diese Möglichkeit zur Berechnung der Neuvermietungsmiete, wenn der Vermieter – aus welchen Gründen auch immer – von einer Mieterhöhung Abstand genommen hat.
Gleiches gilt, wenn die Miete nach der Modernisierung gem. § 558 BGB erhöht wurde.
Schließlich ist die Vorschrift anwendbar, wenn die Modernisierung zu einem Zeitpunkt durchgeführt wurde, zu dem noch kein Mietverhältnis bestand.
5.2 Das Merkmal "in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses"
Die Berechnungsmethode nach § 556e Abs. 2 BGB besteht nur dann, wenn die Modernisierung "in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses" durchgeführt wurde. Dies hat zur Folge, dass bei länger zurückliegenden Modernisierungen die Neuvermietungsmiete lediglich nach § 556d Abs. 1 BGB oder § 556e Abs. 1 BGB ermittelt werden kann, wobei für die Feststellung der ortsüblichen Miete die Miete für modernisierte Wohnungen zugrunde zu legen ist.
Modernisierung innerhalb von 3 Jahren
Bei Modernisierungen innerhalb des 3-Jahres-Zeitraums hat der Vermieter zusätzlich die Möglichkeit zur Ermittlung der Neuvermietungsmiete nach § 556e Abs. 2 BGB.
Der 3-Jahres-Zeitraum ist retrospektiv zu bestimmen. Stichtag ist nicht der Abschluss des Mietvertrags, sondern der Beginn des Mietverhältnisses, also der Zeitpunkt, zu dem die Mietsache dem Mieter vereinbarungsgemäß zu übergeben ist. Sodann ist festzustellen, wann die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen wurde. Der Zeitraum zwischen dem Beginn des neuen Mietverhältnisses und dem Abschluss der Modernisierungsmaßnahme darf 3 Jahre nicht überschreiten.
5.3 Eigentümerwechsel nach Modernisierung
Zweifelhaft ist, welche Rechtsfolge gilt, wenn die Modernisierung nicht vom "Vermieter", sondern vom Rechtsvorgänger des Vermieters veranlasst wird.
Vermieterwechsel nach Modernisierung
Ein solcher Fall kann gegeben sein, wenn der Vermieter modernisiert, die leer stehende Wohnung sodann veräußert und der Erwerber einen Mietvertrag abschließt.
Der Wortlaut des § 556e Abs. 2 BGB umfasst diesen Fall nicht, weil der Tatbestand der Vorschrift verlangt, dass der "Vermieter" die Modernisierungsmaßnahme durchgeführt hat. Nach der Gesetzesbegründung soll die Vorschrift allerdings der Tatsache Rechnung tragen, "dass Modernisierungen zwischen Beendigung des bisherigen Mietverhältnisses und Abschluss eines neuen Mietverhältnisses wohnungswirtschaftlich erwünscht sind". Entsprechend diesem Zweck wäre die Vorschrift weit auszulegen.
5.4 Mietermodernisierung
Eine Mietermodernisierung spielt im Rahmen des § 556 Abs. 2 BGB keine Rolle; dies folgt unmittelbar aus dem Wortlaut des § 556e Abs. 2 BGB, wonach vorausgesetzt wird, dass "der Vermieter" die Modernisierung durchgeführt hat.
5.5 Auskunftspflicht
Will der Vermieter eine Miete nach § 556e Abs. 2 BGB vereinbaren, so ist er nach § 556g Abs. 1a Nr. 2 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Nach der Gesetzesbegründung[1] ist der Vermieter lediglich verpflichtet, den Mieter über den Umstand und den Zeitpunkt der Modernisierung zu informieren. Die Angabe von Einzelheiten ist nicht erforderlich, jedoch hat der Mieter die Möglichkeit über den Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB die für die Preisbeurteilung erforderlichen Details zu ermitteln. Wird die nach § 556g Abs. 1a Nr. 2 BGB vorgesehene Auskunft nicht oder nicht in der vorgeschriebenen Textform erteilt, gelten die oben in Abschn. 4.5.4 dargestellten Rechtsfolgen.
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