Miethöhe bei Vertragsschluss (Wohnraummiete) / 5 Miete nach Modernisierung (§ 556e Abs. 2 Satz 1 BGB)

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 8 %^[1] der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.^[2] Dieser Erhöhungsbetrag wird umgangssprachlich häufig als "Modernisierungszuschlag" bezeichnet, obwohl es sich keineswegs um einen neben der Miete geschuldeten Betrag, sondern um eine Mieterhöhung handelt.

Hat der Vermieter im vorangegangenen Mietverhältnis modernisiert, stellt sich die Frage, wie im Falle der Neuvermietung die zulässige Miete berechnet werden soll. Diese Frage ist in § 556e Abs. 2 BGB geregelt.

[1] bis 31.12.2018: 11 %.

[2] § 559 Abs. 1 BGB.

5.1 Anwendungsbereich

Die Vorschrift gilt zunächst dann, wenn der Vermieter von der Mieterhöhungsmöglichkeit des § 559 BGB Gebrauch gemacht hat. Weiter besteht die Möglichkeit zur Berücksichtigung der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen auch dann, wenn der Vermieter – aus welchen Gründen auch immer – von einer Mieterhöhung Abstand genommen hat. Gleiches gilt, wenn die Miete nach der Modernisierung gem. § 558 BGB erhöht wurde. Schließlich ist die Vorschrift anwendbar, wenn die Modernisierung zu einem Zeitpunkt durchgeführt wurde, zu dem noch kein Mietverhältnis bestand.

Es muss eine Modernisierung i. S. d. § 555b Nr. 1, 3 – 6 inkl. Nr. 1a und 4a BGB durchgeführt worden sein. Maßnahmen nach den Nr. 2 und 7 des § 555b BGB scheiden aus. Dies ergibt sich daraus, dass § 556d Abs. 2 BGB auf die Möglichkeit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB abstellt. Das bedeutet, dass die Kosten für eine energetische Modernisierung, durch die nur Primärenergie (Nr. 2) eingespart wird, und für die Schaffung neuen Wohnraums (Nr. 7) der Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 2 BGB nicht anzuwenden ist.^[1]

[1] Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 556e Rn. 4.

5.2 Das Merkmal "in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses"

Die Berechnungsmethode nach § 556e Abs. 2 BGB bes...