Hausgeldforderungen im Wohnungseigentum / 5.4.2.1 Eintritt der Verjährung

Die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung von Hausgeld verjähren nach § 195 BGB grundsätzlich in 3 Jahren.^[1] Nach § 199 Abs. 1 BGB beginnt der Lauf der Verjährung mit dem Schluss des Jahres, in dem der Hausgeldanspruch entstanden ist (Entstehung) und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (Kenntnis).

Praxis-Beispiel

Regelverjährung: 3 Jahre

Werden die Vorschüsse für das laufende Jahr 2022 im April 2022 beschlossen, verjähren Forderungen mit Ablauf des 31.12.2025.

Unter dem Zeitpunkt der erstmaligen Entstehung eines Hausgeldanspruchs ist der Zeitpunkt zu verstehen, in welchem er von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erstmalig geltend gemacht und notfalls im Wege der Hausgeldklage durchgesetzt werden kann.^[2]

Verzicht auf die Einrede der Verjährung

Ein Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG befugt, gegenüber Dritten oder einem Wohnungseigentümer namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf die Einrede der Verjährung zu verzichten, wenn der Verzicht eine untergeordnete Bedeutung hat.

[1] BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 171/11, NJW 2012 S. 2797 Rn. 18; OLG Hamm, Beschluss v. 15.2.2011, 15 Wx 222/10, ZMR 2011 S. 656; Merle, ZWE 2003, S. 231, 237.

[2] BGH, Urteil v. 17.12.1999, V ZR 448/98, NJW-RR 2000 S. 647, 648.

5.4.2.1.1 Kenntnis

Grundsätzlich kommt es für die Frage, ob gegen einen Wohnungseigentümer Hausgeldansprüche bestehen, nach § 166 BGB auf die Kenntnis des Verwalters an.^[1] Denn der Verwalter ist das primäre Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und hat nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die Pflicht, bei unterbliebener Zahlung die entsprechenden Vollzugsmaßnahmen zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unverz...