Die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung von Hausgeld verjähren nach § 195 BGB grundsätzlich in 3 Jahren.[1] Nach § 199 Abs. 1 BGB beginnt der Lauf der Verjährung mit dem Schluss des Jahres, in dem der Hausgeldanspruch entstanden ist (Entstehung) und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (Kenntnis).
Regelverjährung: 3 Jahre
Werden die Vorschüsse für das laufende Jahr 2022 im April 2022 beschlossen, verjähren Forderungen mit Ablauf des 31.12.2025.
Unter dem Zeitpunkt der erstmaligen Entstehung eines Hausgeldanspruchs ist der Zeitpunkt zu verstehen, in welchem er von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erstmalig geltend gemacht und notfalls im Wege der Hausgeldklage durchgesetzt werden kann.[2]
Verzicht auf die Einrede der Verjährung
Ein Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG befugt, gegenüber Dritten oder einem Wohnungseigentümer namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf die Einrede der Verjährung zu verzichten, wenn der Verzicht eine untergeordnete Bedeutung hat.
5.4.2.1.1 Kenntnis
Grundsätzlich kommt es für die Frage, ob gegen einen Wohnungseigentümer Hausgeldansprüche bestehen, nach § 166 BGB auf die Kenntnis des Verwalters an.[1] Denn der Verwalter ist das primäre Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und hat nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die Pflicht, bei unterbliebener Zahlung die entsprechenden Vollzugsmaßnahmen zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unverzüglich zu ergreifen. Der Verwalter ist nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, Gelder entgegenzunehmen, wozu insbesondere auch (außergerichtliche) Zahlungsaufforderungen, Überwachung der Zahlungseingänge und Mahnungen gehören.[2]
Treu und Glauben
Im Einzelfall darf sich ein Hausgeldschuldner nach Treu und Glauben[3] auf die Kenntnis des Verwalters nicht berufen. Dies ist der Fall, wenn der Verwalter mit dem Hausgeldschuldner bewusst zum Nachteil der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zusammengewirkt hat.[4] Ist in der Wohnungseigentumsanlage kein Verwalter bestellt, kommt es nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG auf die Kenntnis der Wohnungseigentümer an.
5.4.2.1.2 Verhältnis von Vor- und Nachschuss
Der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG stellt für die Vorschüsse verjährungsrechtlich keinen neuen Rechtsgrund dar.[1] Denn der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG wirkt anspruchsbegründend nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrags, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt. Zahlungsverpflichtungen, die durch frühere Beschlüsse entstanden sind, bleiben unberührt. Dies gilt insbesondere für die Vorschüsse. Grund hierfür ist, dass andernfalls bereits begründete Rechte hinsichtlich Forderungen, etwa auf Verzugszinsen oder aus einer Titulierung, mit dem Beschluss über die Abrechnung hinfällig würden. Außerdem verlöre die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Fall der Novation (d. h. einer Aufhebung des Beschlusses über die Vorschüsse und dessen vollständiger Ersetzung durch den Beschluss über die Nachschüsse) bei einem zwischenzeitlichen Eigentümerwechsel den gegen den Voreigentümer bestehenden Anspruch auf Zahlung rückständiger Vorschüsse, weil dieser nach seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft durch einen später gefassten Beschluss nicht gebunden werden kann.[2]
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