Kündigung durch den Vermieter / 2.1.3 Störung des Hausfriedens

Bei nachhaltigen Störungen des Hausfriedens[1] kann ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 BGB in folgenden Fällen gegeben sein:

  • durch laufende Verletzung der Hausordnung oder erhebliche Ruhestörungen, z. B. wiederholte nächtliche Ruhestörungen durch laute Musik trotz Abmahnung, auch wenn nach der Kündigung keine Störungen mehr auftreten.[2] Gleiches gilt, wenn es infolge von Auseinandersetzungen von Familienangehörigen zu erheblichen nächtlichen Ruhestörungen kommt, die trotz mehrfacher Abmahnungen immer wieder zu Beschwerden der Mitmieter führen. In diesem Fall kann eine außerordentliche fristlose Kündigung selbst dann gerechtfertigt sein, wenn der Mieter erkrankt ist und das Mietverhältnis außerdem bereits seit 35 Jahren ungestört verlaufen ist[3]
  • bei Straftaten (schwere Beleidigung des Vermieters oder des Hausverwalters)[4]
  • üble Beschimpfungen von Mitarbeitern des Vermieters durch Kinder des Mieters[5]
  • tätliche Angriffe auf den Vermieter oder die Mitbewohner; Beschimpfen und Bedrohen von Mitarbeitern des Vermieters[6]
  • derbe und diskriminierende Beleidigungen von Mitmietern[7]
  • Verleumdung; übler Nachrede zum Nachteil des Vermieters
  • "Bombardement" mit Mängelrügeschreiben aller Art (174 Schreiben in ca. 14 Wochen)[8]
  • unsachliche Äußerungen über den Zustand der Wohnung gegenüber Kaufinteressenten[9]
  • Brandstiftung[10]
  • vorsätzliche Sachbeschädigung durch Eintreten der Wohnungstür des Mitmieters[11]
  • Diebstahl, auch sog. Stromdiebstahl, d. h. Entnahme von Strom aus der Leitung eines Mietshauses für die eigene Wohnung rechtfertigt die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.[12] Nicht aber Stromdiebstahl durch den Untermieter, wenn der Hauptmieter diesem sofort kündigt[13]; nach KG Berlin[14] erfordert Kündigung vorherige Abmahnung, wenn der entzogene Strom geringfügig und somit kaum messbar ist.

Auch bei Handlungen unterhalb der Strafbarkeitsschwelle, z. B.

  • "Anprangern" des Vermieters durch Aushängen eines Transparents[15];
  • Veranlassung von mehreren Polizeieinsätzen innerhalb kurzer Zeit durch den Mieter oder durch eine in die Wohnung aufgenommene Person[16];
  • massiven Vorwürfen eines Mieters gegenüber anderen Hausbewohnern, wenn diese objektiv falsch und einen vorsätzlichen rechtswidrigen Angriff gegen die Ehre der Mitbewohner darstellen[17];
  • unzumutbaren Beeinträchtigungen der Mitbewohner, wenn bei geöffneter Wohnungstür von der Wohnung des Mieters unzumutbare Geruchsbelästigungen ausgehen, die Tür täglich mehrfach geöffnet wird und der Geruch auch nach dem Schließen der Tür noch geraume Zeit im Hausflur verbleibt.[18] Dies gilt auch, wenn die Geruchsbelästigung eine Folge des Alters und der krankheitsbedingten Hilfsbedürftigkeit des Mieters ist.[19]

Ein Kündigungsgrund kann auch sein:

  • Verwahrlosung der Wohnung, wenn dadurch die Substanz der Mietsache gefährdet wird oder Mitbewohner des Anwesens, z. B. durch unerträgliche Gerüche unzumutbar belästigt werden[20]
  • Vermüllung der Wohnung mit Kakerlakenbefall[21]
  • wiederholte Verursachung einer Brandgefahr, z. B. durch Anbrennenlassen von Essen[22]
  • wiederholte Verursachung erheblicher Wasserschäden[23]
  • trotz Abmahnung wiederholtes Herabstürzen von vom Mieter auf dem Balkon aufgestellten Blumentöpfen aufgrund mangelhafter Sicherung[24]
  • Anbau von Cannabispflanzen auf dem Balkon der Mietwohnung, aus denen sich nicht nur geringe THC-Mengen i. S. d. Betäubungsmittelgesetzes gewinnen lassen (hier: 14 Pflanzen mit einer THC-Menge von 15,6 g entsprechend 1.041 Konsumeinheiten)[25]
  • Handeln mit Heroin in der Wohnanlage[26]
  • eigenmächtige Durchführung von größeren baulichen Änderungen durch den Mieter, z. B. Beseitigung des Kachelofens mit Durchbruch von Wänden und Verlegung von Wasserleitungen[27], Ausbau des Dachbodens zu Wohnzwecken[28], wobei die fristlose Kündigung unabhängig davon begründet ist, ob die Änderungen baugenehmigungsfähig sind; ferner muss der Vermieter den Mieter nicht erst auffordern, den ursprünglichen Zustand der Wohnung wieder herzustellen; Einbau einer "Katzenklappe" (13 × 16 cm großes Loch in der Eingangstür) und Verweigerung des Rückbaus[29]
  • unrichtige Selbstauskunft[30]
  • bei Geschäftsraum der nachhaltige Verstoß gegen die vertragliche Betriebspflicht, z. B. durch erhebliche Reduzierung der vertraglich vereinbarten Öffnungszeiten[31] oder durch Ausverkauf und Einstellung des Geschäftsbetriebs[32]; bei vereinbarter Umsatzpacht die Angabe fehlerhafter Umsatzzahlen, wobei Fahrlässigkeit seitens des Pächters genügt und es unerheblich ist, ob der Verpächter den Fehler leicht hätte erkennen können.[33]

Fristlose Kündigung ohne Abmahnung

Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung ist zulässig, wenn es dem Vermieter weder zuzumuten ist, sich zunächst mit einer Abmahnung zu begnügen, noch das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen. Dies kann der Fall sein, wenn der Mieter in der Wohnung Rauschgift produziert, z. B. Cannabispflanzen in erheblichem Umfang anbaut.[34] Dagegen soll der Anbau einer geringen Menge für den Eigenverbrauch des Mieters nicht zur Kündigung berechtigen...

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