Betriebskostenabrechnung – Voraussetzungen / 4 Der Abrechnungszeitraum

Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB). Darunter ist nicht notwendig das Kalenderjahr oder das Jahr gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, sondern ein einmal festgelegtes und dann einzuhaltendes Geschäftsjahr zu verstehen.

Haben die Parteien den Beginn der Abrechnungsperiode vertraglich nicht festgelegt, fällt dieser nicht automatisch mit dem Beginn des Mietverhältnisses zusammen; vielmehr kann ihn der Vermieter nach praktikablen Gesichtspunkten (z. B. nach der Heizperiode) bestimmen.^[1]

Achtung

Maximal 1 Jahr abrechnen

Der Abrechnungszeitraum darf 1 Jahr nicht überschreiten. Eine Betriebskostenabrechnung über einen Zeitraum von mehr als 1 Jahr ist formell unwirksam.^[2]

Mangels gegenteiliger Vereinbarungen darf der Vermieter die Abrechnung über verbrauchsabhängige Betriebskosten (z. B. Heizungs- und Warmwasserkosten) in die Gesamtabrechnung der Betriebskosten aufnehmen. Die Abrechnungszeiträume müssen in diesem Fall nicht deckungsgleich sein.

Praxis-Beispiel

Heizperiode

Der Heizkostenabrechnung darf – entsprechend dem Abrechnungsturnus des mit der Verbrauchserfassung beauftragten Unternehmens – die jährliche Heizperiode zugrunde gelegt werden, bei der die Verbrauchsablesung in der heizungsfreien Zeit im Sommer erfolgt (Abrechnungszeitraum vom 1. August bis zum 31. Juli des Folgejahrs). Unbeschadet dessen darf der Gesamtabrechnung, in der auch die Abrechnung über die Heizkosten enthalten ist, das Kalenderjahr (1. Januar bis 31. Dezember) zugrunde gelegt werden.

Dies ergibt sich bereits daraus, dass die §§ 556 ff. BGB den Vermieter nicht auf eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip festlegen, sondern ihm auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip erlauben, bei dem es nicht auf den Verbrauchszeitraum ankommt.^[3] Der Vermieter hat auf die Abrech...