Beschädigung der Mieträume / 2.2.3.3 Verschulden bei Wohnungsschäden

Der Mieter hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten.[1] Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt.[2] Maßgeblich ist, ob der Mieter im Umgang mit der Mietsache diejenige Sorgfalt beachtet hat, die von Mietern im Allgemeinen beachtet werden muss; es kommt nicht darauf an, ob den Mieter ein persönlicher Schuldvorwurf trifft.

Ist der Vermieter gegen die vom Mieter verursachten Schäden versichert (Gebäudeversicherung, Leitungswasserversicherung etc.), so ist der Gebäudeversicherungsvertrag dahingehend auszulegen, dass der Versicherer auf einen Regress gegen den Mieter verzichtet, wenn der Schaden nur durch einfache Fahrlässigkeit verursacht worden ist.[3] Der Versicherer kann den Mieter nach dieser Rechtsprechung aber in Regress nehmen, wenn der Schaden vom Mieter vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht wird.

Grobe Fahrlässigkeit liegt vor, wenn der Mieter die verkehrsübliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt. Dabei ist zwischen der objektiven und der subjektiven Fahrlässigkeit zu unterscheiden. Die Haftung wegen grober Fahrlässigkeit setzt voraus, dass der Mieter sowohl objektiv als auch subjektiv grob fahrlässig handelt. Bei der subjektiven Fahrlässigkeit spielt insbesondere der Begriff des Augenblicksversagens eine Rolle. Ein solches Augenblicksversagen ist zu erwägen, wenn das Fehlverhalten auf einer vorübergehenden Konzentrationsschwäche beruht.

 
Wichtig

Mieterumlage nicht erforderlich

Es kommt nicht darauf an, ob die Kosten der Gebäudeversicherung vom Mieter getragen werden.[4]

Die frühere gegenteilige Rechtsprechung (sog. haftungsrechtliche Lösung)[5] hat der BGH aufgegeben.[6]

Die Grundsätze über den Regressverzicht gelten auch dann, wenn der Mieter nach dem Mietvertrag verpflichtet ist, "die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden" zu tragen, der Vermieter aber keine derartige Versicherung abgeschlossen hat.[7]

Aber: Sind die Schäden des Vermieters durch eine Versicherung abgedeckt, die der Mieter im Rahmen der Nebenkosten anteilig bezahlt, haftet der Mieter in jedem Fall nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit. Das hat der BGH noch einmal bestätigt.[8]

 
Achtung

Hinweispflicht des Vermieters auf Versicherungsverzicht

Der Verzicht des Vermieters auf eine solche Versicherung ist im Übrigen so ungewöhnlich, dass der Vermieter hierauf hinweisen muss.[9]

 
Hinweis

Pflicht des Vermieters

Wenn und soweit der Regress besteht, ist der Vermieter verpflichtet, den Versicherer in Anspruch zu nehmen. Unterlässt er dies, so hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch in Form eines Freistellungsanspruchs, den er dem Anspruch des Vermieters entgegensetzen kann. Eine Ausnahme gilt, wenn der Vermieter ein besonderes Interesse daran hat, dass der Schadensausgleich durch den Mieter erfolgt. Eine zu erwartende langwierige gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Versicherer kann ein solches Interesse begründen.[10]

Dieselben Grundsätze gelten, wenn durch einen vom Mieter verursachten Schadensfall der Hausrat des (im selben Haus wohnenden) Vermieters beschädigt wird. Auch in diesem Fall ist der Hausratsversicherungsvertrag im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung um einen Regressverzicht zugunsten des Mieters zu ergänzen.[11]

 
Hinweis

Verschulden bei mehreren Schadensursachen zu beweisen

Kommen mehrere Schadensursachen in Betracht, die alle vom Mieter zu vertreten sind, so muss der Vermieter beweisen, dass dem Mieter grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz zur Last fällt.[12] Wird der Regressanspruch vom Versicherer geltend gemacht, ist das Vorliegen der objektiven und subjektiven groben Fahrlässigkeit vom Versicherer zu beweisen.[13] Im Zweifelsfall ist bei der Beurteilung des Verschuldens von der dem Mieter günstigsten Möglichkeit auszugehen.[14]

 
Praxis-Beispiel

Grob fahrlässiges Handeln des Mieters

Grobe Fahrlässigkeit ist angenommen worden, wenn der Mieter eine Waschmaschine ohne "Aqua-Stop-Einrichtung" an die Wasserleitung anschließt und in der Folgezeit weder den Wasserhahn während seiner Abwesenheit schließt noch die Sicherheit der Schlauchverbindung überprüft.[15]

Haftung als Gesamtschuldner

Mehrere Mieter haften für den vertragsgemäßen Gebrauch als Gesamtschuldner. Wird die Mietsache beschädigt, weil einer der Mieter die Grenzen des Vertragsgebrauchs überschritten hat, wird teilweise die Ansicht vertreten, dass nach § 425 Abs. 1 BGB der Grundsatz der Einzelwirkung gilt. Hieraus wird abgeleitet, dass der andere Mieter nicht haftet, wenn ihn an der Beschädigung kein Verschulden trifft.[16]

Etwas anderes soll gelten, wenn unklar ist, welcher Mieter den Schaden verursacht hat und die Verschlechterung aus der "Gesamtsphäre" der Mieter stammt.[17] Nach der hier vertretenen Ansicht liegt in Fällen der vorliegenden Art regelmäßig die in § 425 Abs. 1 BGB bestimmte Ausnahme vor. Danach gilt der Grundsatz der Einzelwirkung nicht, wenn sich aus dem Schuldverhältnis ein anderes ergibt. Hiervon ist bei der Miete regelmäßig auszugehen, weil die...

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