Beirat (FAQs)

1 Wann existiert ein Beirat?

In § 29 WEG ist festgelegt, dass die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit über die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen können. Darüber hinaus ist hier auch die vorgeschriebene Zusammensetzung definiert. Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen besteht der Beirat aus einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern und somit zwingend aus drei Personen. Wenn also beispielsweise nur zwei Kandidaten die erforderliche Mehrheit erhalten oder einfach nur zwei Kandidaten vorhanden sind, ist kein Beirat gewählt worden.

2 Wer darf in den Beirat gewählt werden?

Es können grundsätzlich nur Eigentümer in den Beirat der entsprechenden Gemeinschaft gewählt werden. Hierbei ist es unerheblich, ob es sich um Wohnungs- oder Teileigentümer handelt. Der Verwalter selbst kann auch, wenn er Miteigentümer ist, nicht in den Beirat gewählt werden. Ein solcher Beschluss wäre nach herrschender Rechtsauffassung nichtig. Nichtmitglieder der Gemeinschaft können ein Beiratsamt hingegen dann bekleiden, wenn die Gemeinschaftsordnung oder eine später getroffene Vereinbarung dies ermöglicht. Da kein Nichtigkeitsgrund vorliegt, kann auch eine hiervon abweichende Beschlussfassung, jedoch nur im Einzelfall, Wirksamkeit erlangen.

3 Wann darf von den gesetzlichen Vorschriften abgewichen werden?

Von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Regelungen können nur per Vereinbarung getroffen werden. Derartige Vereinbarungen sind teilweise jedoch bereits in der Gemeinschaftsordnung festgelegt und sind so natürlich auch für alle Eigentümer verbindlich.

 

Praxis-Beispiel

Beispiel

In einer aus fünf Häusern bestehenden Mehrhausanlage wurde vereinbart, dass der Beirat aus fünf Personen bestehen soll, damit so jedes Haus adäquat vertreten ist.

4 Wie wird der Beirat gewählt?

Die Mitglieder müssen grundsätzlich in getrennten Wahlgängen gewählt werden. Demnach ist eine Blockwahl auch dann nicht anwendbar, wenn insgesamt nur drei Personen kandidieren. Jeder muss somit die absolute Mehrheit der anwesenden oder wirksam vertretenen Stimmen erhalten. Wer nach erfolgreicher Wahl von drei Mitgliedern den Vorsitz übernimmt, kann der Beirat in eigener Zuständigkeit bestimmen. Denkbar wäre jedoch auch, dass die Versammlung bereits bei der Wahl explizit einen Vorsitzenden wählt, oder dies in der Gemeinschaftsordnung sogar so vorgeschrieben wird. Bei der Wahl darf sich jeder Kandidat auch selbst oder mit den auf ihn per Vollmacht übertragenen Stimmen wählen.

5 Für wie lange wird ein Beirat gewählt?

Soweit bei der Wahl oder in der Gemeinschaftsordnung keine Einschränkungen getroffen wurden, ist die Dauer der Amtszeit unbegrenzt. Sie endet somit erst durch Ab-, Neuwahl oder Amtsniederlegung. Existiert eine Beschränkung der Amtszeit, so sollte diese jedoch niemals gleichlaufend mit der des Verwalters sein, da ansonsten z. B. im Fall eines ausgelaufenen Verwaltervertrags die Einberufung einer Eigentümerversammlung durch den Beiratsvorsitz nicht möglich wäre und so hierfür ausschließlich der gerichtliche Weg verbleiben würde.

6 Welche Rechte hat der Beirat?

Der Beirat hat grundsätzlich die gleichen Rechte wie jeder andere Wohnungseigentümer auch. Durch seine Wahl greifen die Eigentümer letztlich lediglich den Vorschlag des Gesetzgebers auf. Mit welchen Rechten, Pflichten oder Befugnissen dieses Organ ausgestattet wird, liegt letztendlich also allein in der Entscheidungskompetenz der Eigentümer. Fehlt ein Verwalter oder weigert sich dieser pflichtwidrig die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann der Beiratsvorsitzende oder sein Vertreter diese ebenfalls wirksam einberufen.

7 Welche Pflichten hat der Beirat?

Gemäß § 29 soll der Beirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützen. Darüber hinaus sollen Wirtschaftsplan, Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenvoranschläge vor Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme, welche nicht zwingend schriftlich zu erfolgen hat, versehen werden. Hinzu kommen natürlich noch die per Beschluss oder Vereinbarung festgelegten Pflichten. Der Beirat kann jedoch keinesfalls durch Beschluss gegen seinen Willen zu Mehrleistungen gezwungen werden. Letztlich ist die Niederschrift der Versammlungen vom Beiratsvorsitzenden zu unterschreiben.

8 Was passiert, wenn ein Beiratsmitglied sein Sondereigentum verkauft?

Sofern die Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat zwingend an die Eigentümerstellung gekoppelt ist, endet die Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat mit erfolgter Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Inwieweit hierdurch, und insbesondere unter Berücksichtigung der gesetzlichen Anforderungen an den Beirat, eine gänzliche Neuwahl notwendig wird, ist in der Rechtsprechung bisher noch nicht eindeutig geklärt. In der Regel sollte zumindest für eine Übergangszeit ein so genannter Schrumpfbeirat ausreichend sein. Um Rechtsunsicherheiten zu vermeiden, empfiehlt sich in derartigen Fällen jedoch eine Neuwahl des gesamten Beirats.

9 Beiratsvergütung oder Aufwandsentschädigung?

Die Tätigkeit im Beirat erfolgt stets ehrenamtlich und ohne Anspruch auf Vergütung. Es dürfen demnach nur Aufwandsentschädigungen ausbezahlt werden. In der Regel beziehen sich diese auf Porti-, Kopier-, Telefon- und Fahrtkosten. Auch der Kauf von Fachliteratur oder die Teilnahme an Seminaren können einen Erstattungsanspruch beg...

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