Angehörigenmietverhältnis, Wohnungsüberlassung an Arbeitnehmer im Rahmen des Dienstverhältnisses, Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

OFD Frankfurt, Verfügung v. 22.1.2015, S 2253 A - 85 - St 227

Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten bei Wohnungsüberlassungen an nahe Angehörige sowie an Arbeitnehmer im Rahmen des Dienstverhältnisses

1. Allgemeines

Die nachfolgenden Ausführungen sind in Fällen einer verbilligten Überlassung einer Wohnung unter Angehörigen im Rahmen eines Angehörigenmietverhältnisses sowie in Fällen der unentgeltlichen oder verbilligten Überlassung einer Wohnung an Arbeitnehmer im Rahmen von Dienstverhältnissen zu beachten.

Nach § 21 Abs. 2 EStG in der Fassung ab dem VZ 2012 ist die Nutzungsüberlassung einer zu Wohnzwecken genutzten Wohnung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das für die Nutzungsüberlassung gezahlte Entgelt weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt.

Für Veranlagungszeiträume bis 2011 ist eine Aufteilung vorzunehmen, wenn die vereinbarte Miete weniger als 56 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG alte Fassung). Der BFH hatte darüber hinaus mit Urteil vom 5.11.2002 (BStBl 2003 II S. 646) entschieden, dass eine Aufteilung der Miete auch zu erfolgen hat, wenn das gezahlte Entgelt zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen Miete beträgt und in einem 30-jährigen Prognosezeitraum nicht mit einem Totalüberschuss gerechnet werden kann, vgl. BMF-Schreiben vom 8.10.2004.

Grundsätzliche Voraussetzung für die Anerkennung von Mietverhältnissen unter nahen Angehörigen ist, dass der Mietvertrag zivilrechtlich wirksam geschlossen worden ist und tatsächlich wie vereinbart durchgeführt wird; dabei müssen Vertragsinhalt und Durchführung dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen (Fremdvergleich), vgl. ofix: EStG/4/61.

Für die Ermittlung der maßgeblichen Miete ist von ortsüblichen Marktmieten für Wohnungen vergleichbare...