Leitsatz (amtlich)
›1. Der Mieter ist berechtigt, gegenüber einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters aufgrund einer vertraglichen Indexklausel den Einwand zu erheben, der geforderte Mehrbetrag stehe diesem wegen einer Mangelhaftigkeit der Mietsache minderungsbedingt nicht zu.
2. Bei einer durch den Vermieter zu vertretenden unzureichenden Beheizung der Mieträume erfaßt die Minderungsbefugnis des Mieters auch den durch ihn zu zahlenden Heizkostenanteil.
3. Der Mieter verwirkt bei vorbehaltloser Entrichtung des Mietzinses trotz einer Fehlerhaftigkeit der Mietsache grundsätzlich das Recht auf Mietzinsminderung in entsprechender Anwendung des § 539 BGB; sein Rügerecht lebt aber bei einem Mieterhöhungsverlangen wieder auf.‹
Gründe
1.) Die zulässige Berufung hat in vollem Umfang Erfolg. Das Landgericht hat durch die angefochtene Entscheidung die Beklagte zu Unrecht verurteilt, dem Mieterhöhungsverlangen des Klägers von 1.600 DM auf 2.080 DM für die Zeit vom 1. Februar 1988 bis zum 30. Juni 1989 zuzustimmen. Die Beklagte ist keiner begründeten Zahlungsnachforderung des Klägers mehr ausgesetzt.
Zwar trifft die Feststellung des Landgerichts zu, daß zwischen den Parteien auf der Grundlage des § 3 des Vertrages vom 9. März 1970 in Verbindung mit der Nachtragsvereinbarung vom 1. Mai 1979 wirksam eine Klausel in Gestalt eines an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten orientierten Leistungsvorbehaltes vereinbart ist und daß wegen der Steigerung der entsprechenden Indexwerte in dem zehnjährigen Zeitraum seit der letzten Mietanpassung im Januar 1978 rechnerisch eine Erhöhung des Mietzinsanspruches des Klägers um 480 DM monatlich eingetreten ist. Im Ergebnis kann indes die Entscheidung der Frage der Wirksamkeit der Klausel dahinstehen. Denn die Beklagte macht mit Erfolg für den streitgegenständlichen Zeitraum eine Mietzinsminderung gemäß § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB geltend, die in ihrem betragsmäßigen Umfang einen vertraglichen Mieterhöhungsanspruch gänzlich ausgleicht.
2.) Entgegen den Ausführungen des Landgerichts besteht keine derartige Trennung zwischen der an die wirtschaftliche Entwicklung gekoppelten Mietzinshöhe einerseits und der von der konkreten Beschaffenheit des Objekts abhängigen Zahlungsverpflichtung des Mieters andererseits mit der Folge, daß die Beklagte gehindert ist, einem Mieterhöhungsverlangen einen mängelbedingten Minderungsanspruch entgegenzusetzen. Das Landgericht geht zwar im Ansatz zutreffend davon aus, daß die Entstehung des Anspruches des Klägers auf die erhöhte Miete unabhängig ist von der qualitativen Beschaffenheit, insbesondere vom Ausmaß der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Räumlichkeiten, weil insoweit ausschließlich der sich in der Veränderung der betreffenden Indexwerte niederschlagende Wandel der wirtschaftlichen Verhältnisse der maßgebliche Bemessungsfaktor ist. Allerdings hat das Landgericht verkannt, daß anders als beim Kauf- und Werkvertrag, die Minderung bei der Miete automatisch, d.h. ohne weiteres kraft Gesetzes, eintritt, sobald und solange die Gebrauchstauglichkeit der Sache durch einen Fehler aufgehoben oder herabgesetzt ist. Die Minderung gemäß § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB ist also weder ein Gestaltungsrecht noch ein Anspruch und kann daher nicht verjähren. Aus demselben Grund kann sich der Mieter gegenüber der Zahlungsklage des Vermieters noch nachträglich auf die Minderung wegen früherer Mängel berufen, sofern kein Ausschlußtatbestand eingreift (Emmerich/Sonnenschein, Miete, Handkommentar, 4. Aufl., § 537, Rdnr. 15 sowie Kraemer in Bub/Treier, Kap. III, Rdnr. 1362 jeweils mit zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen). Dieser Wertung steht nicht die durch das Landgericht mit einer Verweisung auf die Kommentierung bei Palandt-Putzo, 52. Aufl., § 537, Rdnr. 8 angeführte Rechtsprechung entgegen, die sich ausschließlich auf ein Urteil des Landgerichts Mannheim (MDR 1977, 140) bezieht. Nach dieser Entscheidung soll der auf Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG in Anspruch genommene Mieter dem Erhöhungsverlangen kein mangelbedingtes Minderungsrecht entgegenhalten können. Ganz abgesehen davon, daß es im Gegensatz zu dem durch das Landgericht entschiedenen Fall hier nicht um die Feststellung einer ortsüblichen Wohnraummiete geht, vermag sich der Senat der durch das Landgericht vertretenen Auffassung nur insoweit anzuschließen, als die Entstehung des vertraglichen oder gesetzlichen Anspruches des Vermieters auf ein erhöhtes Entgelt unabhängig ist von der Mangelhaftigkeit der Mietsache. Dies schließt indes nicht die Berechtigung des Mieters aus, wegen einer Fehlerhaftigkeit der überlassenen Räume nach Maßgabe des § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB auch gegenüber einem konkreten Mieterhöhungsverlangen für einen bestimmten Zeitraum den Minderungseinwand wegen bestimmter Fehler geltend zu machen. Nach der Rechtsprechung des Senats kann sich der Mieter sogar im Falle einer nachträglichen nicht unwesentlichen Mieterhöhung mit Erfolg darauf berufen, daß er den Erhöhungsbetrag gan...