Entscheidungsstichwort (Thema)
Verfassungsmäßigkeit der Bewertung einer im früheren West-Berlin belegenen „Alt-Berlin-Ladenwohnung” als Geschäftsgrundstück nach dem Ertragswertverfahren zum Stichtag 1.1.2009. Fortschreibung zur Fehlerbeseitigung infolge einer vermeintlich unrichtigen Jahresrohmiete
Leitsatz (redaktionell)
1. Wohnungs- und Teileigentum sind bei der Einheitsbewertung 1964 keine besonderen Grundstücksarten. Eine nicht zu Wohnzwecken umgebaute, im Wohnungsgrundbuch als Teileigentum verzeichnete, bereits im Hauptfeststellungszeitpunkt (1.1.1964) vorhanden gewesene und im früheren West-Berlin belegene „Alt-Berlin-Ladenwohnung” ist als Geschäftsgrundstück nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten. Ist die im Sondereigentum stehende Ladenwohnung erst im Zuge von Umbaumaßnahmen nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt entstanden, so ist als Jahresrohmiete nicht die tatsächliche Miete, sondern die übliche Miete im Hauptfeststellungszeitpunkt zugrunde zu legen und ggf. zu schätzen. Es ist nicht zu beanstanden, wenn ein Vervielfältiger von 6,8 (Gemeindegröße: über 500.000 Einwohner, Massivgebäude, Altgebäude vor 1895, Geschäftsgrundstücke gemäß § 80 BewG i. V. m. der Anlage 8 zu Abschnitt 26 bis 29 BewR Gr) angesetzt worden ist.
2. Die für die Alt-Berliner-Ladenwohnung maßgeblichen Vorschiften über die Einheitsbewertung sind jedenfalls bezogen auf den Stichtag 1.1.2009 noch als verfassungsgemäß anzusehen. Das gilt ungeachtet etwaiger Mängel beim Vollzug der Einheitsbewertung durch die Finanzverwaltung sowie ungeachtet dessen, dass für Grundbesitz in den neuen Bundesländern bzw. im früheren Ost-Berlin noch auf auf die niedrigeren Wertverhältnisse des Jahres 1935 abgestellt wird.
3. Ist der Einheitswert bereits bestandskräftig festgestellt worden, kann eine Fortschreibung zur Fehlerbeseitigung infolge einer unrichtig angesetzten üblichen Miete nur dann nach § 22 Abs. 3 BewG vorgenommen werden, wenn die ursprüngliche Schätzung der Jahresrohmiete außerhalb jeder vernünftigen Überlegung gelegen hätte.
Normenkette
BewG § 22 Abs. 3, §§ 27, 75 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, § 76 Abs. 1 Nr. 2, § 93 Abs. 1 Sätze 1-2, § 79 Abs. 1-2, § 80; AO § 162; GG Art. 3 Abs. 1
Nachgehend
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Revision zum Bundesfinanzhof wird zugelassen.
Die Kosten des Verfahrens werden dem Kläger auferlegt.
Tatbestand
Streitig ist die Rechtmäßigkeit der Einheitsbewertung eines im ehemaligen Berlin (West) gelegenen nach den Wertverhältnissen von 1964 bewerteten Geschäftsgrundstücks (Ladenwohnung).
Der Kläger erwarb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung im Jahr 2008 das im Aufteilungsplan mit Nr. 25 bezeichnete Teileigentum in der B.-Straße in C., mit dem ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum von 396/100.000 verbunden ist. Das Streitobjekt befindet sich im Erdgeschoss (Vorderhaus) eines im Jahr 1892 errichteten massiven Mehrfamilienhauses mit Vorderhaus und Seitenflügel (siehe Grundrissskizze und Lichtbild, Bl. 65 der Einheitswert- und Grundsteuerakte zur Steuernummer: …, kurz: EW-Akte …). Das Gebäude wurde im Jahr 1983 in Teil- und Wohnungseigentum aufgeteilt. Die Nutzfläche des streitigen Sondereigentums beträgt ca. 117 m² (Bl. 1 der Einheitswert- und Grundsteuerakte zur Steuernummer …, kurz: EW-Akte).
Mit Bescheid vom 13. Februar 2009 rechnete der Beklagte dem Kläger die streitige wirtschaftliche Einheit (Teileigentum) auf den 1. Januar 2009 in der Grundstücksart Geschäftsgrundstück – Grundvermögen – zu (Bl. 37 EW-Akte). Mit Bescheid vom selben Tag setzte er den Grundsteuermessbetrag auf den 1. Januar 2009 (Neuveranlagung) bei Anwendung einer Steuermesszahl von 3,5 v. T. des Einheitswertes (21.576 EUR) auf 75,51 EUR fest. Hierauf wendete der Beklagte den für Berlin mit Wirkung ab dem 1. Januar 2007 geltenden Hebesatz von 810 % an (siehe Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 30. Dezember 2006, Nr. 43/2006, 1172) und setzte die Grundsteuer des Jahres 2009 mit Bescheid vom 13. Februar 2009 auf 611,60 EUR fest (Bl. 95 EW-Akte).
Der im Ertragswertverfahren ermittelte Einheitswert betrug – wie zum Feststellungszeitpunkt 1. Januar 1994 nach Wegfall der Berlin-Ermäßigung im Wege der Wertfortschreibung festgestellt – 42.200 DM (21.576 EUR). Zuvor betrug der für das Teileigentum im Wege der Nachfeststellung auf den 1. Januar 1984 zuletzt festgestellte Einheitswert 33.800 DM. Der Wertermittlung auf den Stichtag 1. Januar 1984 legte der Beklagte eine durch Schätzung ermittelte übliche Miete von monatlich 4,30 DM/m² zuzüglich eines Zuschlages von 3 % der Jahresrohmiete wegen Schönheitsreparaturen zugrunde (siehe Abschnitt 22 Abs. 2 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens – BewR Gr –). Ausgehend von der Nutzfläche des Teileigentums von 117 m² betrug die Jahresrohmiete 6.218 DM (Bl. 5 EW-Akte). Bei Anwendung des für vor 1895 errichtete Altgebäude in Gemeinden mit mehr als 500.000 Einwohnern geltenden Vervie...