BGH Urteil vom 19.05.1989 - V ZR 182/87 (veröffentlicht am 19.05.1989)

Leitsatz (amtlich)

Das Wohnungseigentum kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers einer anderen Wohnung mit einer Grunddienstbarkeit in der Weise belastet werden, daß ein Fenster ständig geschlossen zu halten ist.

Normenkette

BGB § 1018; WEG § 13

Verfahrensgang

Tenor

Die Revision gegen das Urteil des 6. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 11. Juni 1987 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Parteien sind Eigentümer je einer Eigentumswohnung in einem in D.-K. gelegenen Gebäude, dem „Zollhaus”.

Das Gebäude wurde zur Schaffung von insgesamt zehn Eigentumswohnungen umgebaut und modernisiert. Die Kläger erwarben eine im ersten Stock befindliche Wohnung, zu der eine an der Rheinfront gelegene Dachterrasse gehört.

Die von den Beklagten erworbene Wohnung liegt im zweiten Stock über der Wohnung der Kläger. Nach den ursprünglichen Bauplänen waren an der Nordseite der von den Beklagten erworbenen Wohnung über der Terrasse der Kläger keine Fenster vorgesehen.

Am 23. Oktober 1981 schlossen die bereits als Wohnungseigentümer eingetragenen Bauherren mit den Beklagten einen Vorvertrag zum Abschluß eines Kaufvertrages über die nach einem neuen Aufteilungsplan an die Beklagten zu veräußernde Wohnung im zweiten Obergeschoß. Dabei bestätigten die Beklagten ausdrücklich, ihnen sei bekannt, daß die von ihnen zu erwerbende Wohnung zur Nordseite keine Fenster erhalten werde.

Am 19. Dezember 1981 fand eine Eigentümerversammlung (unter Beteiligung der Parteien) statt. Nach dem Protokoll wurde u. a. folgendes (einstimmig) beschlossen:

„…

4. Es besteht Einigkeit darüber, daß – abweichend von der bisherigen Planung – der mittlere bereits zugemauerte Bogen der Nordfassade über der Terrasse der Wohnung Dr. Sch… „(Kläger)” zur Verbesserung der Lichtverhältnisse der Wohnung Dr. Sch „(Beklagte)” im II. OG wieder geöffnet wird. Das in dieser Öffnung vorzusehende Fenster soll eine Brüstungshöhe von 1,0 m ab Oberkante Bodenbelag erhalten. …

Die Eheleute Dr. Sch. und Dr. Sch sind sich darüber einig, daß dieses Fenster von den Eheleuten Dr. Sch nur zu Reinigungszwecken geöffnet und ansonsten ausnahmslos geschlossen gehalten wird. Die Eheleute Dr. Sch verpflichten sich, zu Lasten ihres Wohnungseigentums und zugunsten des Wohnungseigentums der Eheleute Dr. Sch die Eintragung einer Dienstbarkeit dieses Inhalts in das Wohnungsgrundbuch auf ihre Kosten zu bewilligen und zu beantragen. …”

Das Nordfenster wurde anschließend eingebaut; die Eintragung einer Grunddienstbarkeit erfolgte bisher nicht.

Mit der Klage haben die Kläger von den Beklagten die Bewilligung einer Grunddienstbarkeit des Inhalts begehrt, daß das an der Nordseite der Wohnung der Beklagten befindliche Fenster eine Brüstungshöhe von mindestens 1 m ab Oberkante Bodenbelag haben müsse, ständig geschlossen zu halten sei und nur zu Reinigungszwecken geöffnet werden dürfe.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Klage hinsichtlich der Festlegung der Brüstungshöhe abgewiesen. Mit der – zugelassenen – Revision erstreben die Beklagten die Abweisung der Klage auch insoweit, als sie zur Bewilligung einer Dienstbarkeit hinsichtlich der Benutzung des Fensters verurteilt worden sind. Die Kläger beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe

I.

Das Berufungsgericht hat u. a. ausgeführt:

Die Kläger hätten aufgrund der schuldrechtlichen Vereinbarung mit den Beklagten vom 19. Dezember 1981 einen Anspruch auf Bewilligung einer Grunddienstbarkeit, nach der das über der Terrasse der Kläger befindliche Fenster nur zu Reinigungszwecken geöffnet werden dürfe. Wohnungseigentum könne mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden, wobei herrschendes und dienendes „Grundstück” auch Wohnungseigentumsrechte derselben Gemeinschaft sein könnten.

Das Wohnungseigentum könne nur insoweit belastet werden, als sich die Ausübung der Dienstbarkeit auf den Gebrauch des Sondereigentums beziehe. Das Recht, das zu einer Eigentumswohnung gehörende Fenster nach Belieben zu öffnen oder geschlossen zu halten, stehe allein dem Wohnungseigentümer zu. Es gehöre zum Nutzungsrecht an der Wohnung und sei deshalb dem Sondereigentum zuzuordnen, obwohl das Fenster als solches dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzurechnen sei. Das Wohnungseigentumsgesetz gewähre neben dem Raumeigentum ein Dauerwohn- und -nutzungsrecht, zu dem das zur natürlichen Nutzung einer Wohnung gehörende Recht zu zählen sei, ein Fenster nach Belieben öffnen und schließen zu können. Die Ausübung dieses Rechtes könne durch eine Dienstbarkeit gemäß § 1018 3. Alt. BGB ausgeschlossen werden. Die Grunddienstbarkeit biete für das Wohnungseigentum der Kläger auch einen Vorteil im Sinne des § 1019 BGB, da durch das Nichtöffnen des Fensters die Nutzung der darunter befindlichen Terrasse nicht durch Geräusche aus der Wohnung der Beklagten gestört werde. Die Dienstbarkeit verstoße auch nicht gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB); es werde insbesondere kein gegen § 45 Abs. 2 BauO NRW verstoßender Zustand geschaffen, weil die Möglichkeit einer Lüftung über ein anderes Fenster bestehe. Die Ausübung des Anspruchs sei auch nicht gemäß § 226 BGB unzulässig; es sei keine Schikane, wenn die Kläger für ihr Entgegenkommen gegenüber dem Wunsch der Beklagten nach einer Änderung der Bauausführung die vereinbarte Bestellung der Dienstbarkeit verlangten. Der Anspruch auf Bestellung der Dienstbarkeit sei schließlich nicht verjährt, da die Frist gemäß § 195 BGB 30 Jahre betrage. Auch eine Verwirkung liege nicht vor.

II.

Die Revision hat keinen Erfolg:

1. Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, daß die Parteien am 19. Dezember 1981 einen wirksamen Vertrag geschlossen haben, der die Beklagten zur Bewilligung einer Grunddienstbarkeit verpflichtet.

Wohnungseigentum kann Gegenstand einer Belastung mit einer Dienstbarkeit sein. Das wird in Rechtsprechung und Literatur einhellig bejaht (vgl. BayObLGZ 1974, 396, 398 f; 1976, 218, 221; 1979, 444, 446; KG OLGZ 1976, 257, 258; OLG Karlsruhe Rpfleger 1975, 356, 357; Bärmann/Pick/Merle, WEG 6. Aufl. § 1 Rdn. 91; Weitnauer, WEG 7. Aufl. § 3 Rdn. 35; BGB-RGRK/Rothe 12. Aufl. § 1018 Rdn. 3) und auch von der Revision nicht in Frage gestellt.

Eine Grunddienstbarkeit kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers einer anderen Wohnung bestellt werden (BayObLGZ 1976, 218, 221; OLG Hamm Rpfleger 1980, 469, 470; BGB-RGRK/Augustin 12. Aufl. WEG 1983 § 3 Rdn. 14; Bärmann/Pick/Merle aaO § 1 Rdn. 91). Dabei wird das Raumeigentum als „herrschendes Grundstück” angesehen, für dessen Nutzung die Grunddienstbarkeit einen Vorteil im Sinne des § 1019 Satz 1 BGB zu bieten vermag (vgl. Augustin, aaO).

2. Der wesentliche Inhalt der vorliegend begehrten Dienstbarkeit besteht in einem Verbot der Vornahme gewisser Handlungen (§ 1018 2. Alt. BGB), und nicht so sehr in der Einschränkung der Ausübung von Rechten (§ 1018 3. Alt. BGB). Insoweit ist das Berufungsurteil möglicherweise fehlerhaft begründet, im Ergebnis aber jedenfalls zutreffend.

Nach § 1018 2. Alt. BGB können Maßnahmen tatsächlicher Art untersagt werden, zu denen der Grundstückseigentümer ohne die dingliche Belastung berechtigt wäre (vgl. BGB-RGRK/Rothe 12. Aufl. § 1018 Rdn. 24; MünchKomm/Falckenberg 2. Aufl. § 1018 Rdn. 32, 34; Staudinger/Ring, BGB 12. Aufl. § 1018 Rdn. 47). § 1018 3. Alt. BGB ermöglicht demgegenüber einen Ausschluß der Ausübung von Rechten, die sich sonst aus dem Eigentum des dienenden Grundstücks in bezug auf das herrschende Grundstück ergeben würden. Die Abrenzung mag im Einzelfall zweifelhaft sein; vorliegend ist mindestens die 2. Alternative des § 1018 BGB erfüllt. Der Inhalt der begehrten Dienstbarkeit besteht darin, daß dem Eigentümer der belasteten Wohnung grundsätzlich verboten sein soll, das an der Nordseite befindliche Fenster zu öffnen. Das Öffnen des Fensters ist jedenfalls eine tatsächliche Handlung. Sie geht nicht über den räumlichen Bereich der Wohnung hinaus und greift nicht in fremdes Eigentum ein.

3. Die Beklagten wären als Wohnungseigentümer befugt, die Fenster nach ihrem Belieben zu öffnen oder zu schließen. Dabei kann offenbleiben, ob die Fenster in vollem Umfang zum gemeinschaftlichen Eigentum oder mit der Innenseite zum Sondereigentum an der Wohnung gehören (vgl. OLG Köln NJW 1981, 585; OLG Frankfurt Rpfleger 1983, 64; LG Lübeck Rpfleger 1985, 490; Bärmann/Pick/Merle, WEG 6. Aufl. § 5 Rdn. 36; Soergel/Baur, BGB 11. Aufl. § 5 Rdn. 3; Weitnauer, WEG 7. Aufl. § 5 Rdn. 8). Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß die Befugnis des Wohnungseigentümers insoweit über diejenigen Gebäudeteile hinausgeht, die nur in seinem Sondereigentum stehen.

An den in seiner Wohnung befindlichen Gebäudeteilen ist der Wohnungseigentümer nicht nur zum Mitgebrauch gemäß § 13 Abs. 2 Satz 2 WEG berechtigt. Das alleinige Nutzungsrecht gemäß § 13 Abs. 1 WEG besteht zwar nur am Sondereigentum; § 5 Abs. 1 WEG weist indessen dem Sondereigentum auch die zur Wohnung gehörenden Räume und nicht allein das Eigentum an den sonderrechtsfähigen Gebäudebestandteilen zu. Das Recht zur Nutzung seiner Wohnung unter Ausschluß der übrigen Miteigentümer ist damit wesentlicher Inhalt des Sondereigentums (MünchKomm/Röll 2. Aufl. vor § 1 WEG Rdn. 12). Diese Befugnis des Wohnungseigentümers ist auch dann Teil seines Sondereigentums, wenn sie sich auf einen zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Gegenstand erstreckt (MünchKomm/Röll, BGB 2. Aufl. vor § 1 WEG Rdn. 16). Der Senat hat dies für ein durch Vereinbarung nach §§ 15 Abs. 1, 10 Abs. 2 WEG begründetes Sondernutzungsrecht an einem nicht zur Wohnung gehörenden Gegenstand (Kfz.-Stellplatz) ausgesprochen (BGHZ 73, 145, 148). Das muß erst recht auf die zur Wohnung gehörenden, im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile zutreffen, die der Wohnungseigentümer als allein Nutzungsberechtigter der Wohnung in Gebrauch nehmen darf.

Das alleinige Nutzungsrecht an den Räumen der Wohnung enthält auch die Befugnis, die Fenster nach Belieben öffnen oder schließen zu können. Dem steht nicht entgegen, daß die Gemeinschaft zum Zwecke der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums auch Beschlüsse über die Benutzung der Fenster treffen könnte. Zwar hat der Wohnungseigentümer, wie sich aus § 14 Nr. 4 WEG ergibt, insoweit auch Einschränkungen in der Nutzung seines Sondereigentums hinzunehmen. Das folgt aus der bei gemeinsamer Nutzung eines Gebäudes sich ergebenden Pflichtenbindung der Wohnungseigentümer untereinander. Das Recht des Wohnungseigentümers aus § 13 Abs. 1 WEG, die ihm gehörenden Räume als Alleineigentümer zu nutzen, wird dadurch weder ausgeschlossen noch zu einem Gegenstand gemeinschaftlicher Verwaltung nach § 21 Abs. 1 WEG gemacht.

Die von den Klägern begehrte Belastung des Wohnungseigentums der Beklagten würde nurderen Befugnisse betreffen. Sie ließe – wie in der Revisionserwiderung zutreffend ausgeführt wird – den Sonderfall unberührt, daß das Fenster aufgrund eines gemeinschaftlichen Beschlusses zur Instandhaltung oder Instandsetzung zeitweise geöffnet werden müßte.

4. Die aus dem Sondereigentum fließenden Befugnisse können Gegenstand einer Belastung des Wohnungseigentums mit einer Grunddienstbarkeit sein; das gilt auch dann, wenn das Objekt der Ausübungsberechtigung zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört. Es ist hier keine Belastung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Eintragung einer Dienstbarkeit auf allen Wohnungseinheiten erforderlich.

Der Revision ist zuzugeben, daß in der oberlandesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. BayObLGZ 1974, 396, 398; KG OLGZ 1976, 257, 259; OLG Karlsruhe Rpfleger 1978, 356) und der ihr folgenden Literatur (vgl. BGB-RGRK/Augustin 12. Aufl. WEG § 3 Rdn. 14; Bärmann/Pick, WEG – Kurzausgabe – 11. Aufl. § 1 Anm. IV S. 39; BGB-RGRK/Rothe 12. Aufl. § 1018 Rdn. 3; Soergel/Baur, BGB 11. Aufl. § 1018 Rdn. 39; Weitnauer, WEG 7. Aufl. § 3 Rdn. 35 b) die Auffassung vertreten wird, das Objekt der Ausübungsberechtigung müsse zum Sondereigentum gehören, andernfalls sei eine Belastung des Wohnungseigentums mit einer Dienstbarkeit unzulässig.

Die entschiedenen Fälle, bei denen diese Auffassung zum Tragen gekommen ist, betrafen indessen die Frage der Belastbarkeit des Wohnungseigentums in bezug auf sogenannte Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum. Um diese Frage, zu der im Schrifttum im übrigen auch die gegenteilige Auffassung vertreten wird (MünchKomm/Röll, BGB 2. Aufl. WEG vor § 1 Rdn. 25; derselbe in Rpfleger 1978, 352; Merle, Das Wohnungseigentum im System des bürgerlichen Rechts, S. 194), geht es hier jedoch nicht, da kein durch Vereinbarung begründetes Sondernutzungsrecht an einem Gegenstand außerhalb der Wohnung betroffen ist. Ebenso kann dahingestellt bleiben, inwieweit ein ideeller Miteigentumsanteil gemäß §§ 1018 ff BGB mit einer Dienstbarkeit belastet werden kann, wenn es um den Ausschluß teilbarer Befugnisse geht (vgl. Jauernig, BGB 4. Aufl. § 1018 Anm. 1 c), da allein ein aus dem Sondereigentum fließendes, dem Wohnungseigentümer zustehendes Gebrauchsrecht betroffen ist.

Der Senat vermag nicht der Ansicht zu folgen, daß eine Belastung des Wohnungseigentums mit einer Dienstbarkeit ausgeschlossen sei, sobald hiervon das gemeinschaftliche Eigentum berührt werde (so aber Zimmermann, Rpfleger 1981, 333, 337). Dabei wird übersehen, daß die unbestritten zulässige Belastung des Wohnungseigentums mit einem Wohnungsrecht zwangsläufig ebenfalls die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile berührt. Die Rechte der anderen Miteigentümer werden gleichwohl von einer solchen Belastung nicht betroffen; der Wohnungseigentümer verfügt insoweit allein über ihm zustehende Rechte (vgl. Ripfel, BWNotZ 1968, 229, 231). Gleiches gilt für das mit dem Sondereigentum an den Räumen verbundene alleinige Gebrauchsrecht an den im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenstern. Hier kann es nicht darauf ankommen, ob der Wohnungseigentümer diese Befugnis durch die Bestellung eines Wohnungsrechts an den Berechtigten mitüberträgt oder ob nur diese Befugnis zum Gegenstand einer Belastung gemacht wird. In beiden Fällen liegt keine Verfügung über das gemeinschaftliche Eigentum nach §§ 10 Abs. 1 Satz 1 WEG, 747 Satz 2 BGB vor.

Hinzu kommt, daß eine Belastung auch der Wohnungseinheiten der anderen Eigentümer schon deshalb als unnötig angesehen werden muß, weil ihnen nicht die Befugnis zum Öffnen und Schließen dieses Fensters zusteht.

Die weiteren Ausführungen im Berufungsurteil zum Vorteil gemäß § 1019 BGB, zum Durchlüftungsgebot des § 45 Abs. 2 Satz 1 NRWBauO, zum Schikaneverbot gemäß § 226 BGB, zur Verjährung und zur Verwirkung werden von der Revision nicht angegriffen. Diese Ausführungen ergeben keinen Rechtsfehler zum Nachteil der Beklagten. Der Senat läßt jedoch dahinstehen, ob ein Verstoß gegen Vorschriften der Bauordnung überhaupt zur Nichtigkeit gemäß § 134 BGB hätte führen können (vgl. MünchKomm/Mayer-Maly 2. Aufl. § 134 Rdn. 74).

5. Die Revision der Beklagten ist deshalb mit der sich aus § 97 Abs. 1 ZPO ergebenden Kostenfolge zurückzuweisen.

Unterschriften

H, L, V, R, W

Veröffentlichung

Veröffentlicht am 19.05.1989 durch Hirth, Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

Fundstellen