BFH Urteil vom 11.03.1977 - III R 11/75

Leitsatz (amtlich)

Eine Ermäßigung des Gebäudewerts gemäß § 88 Abs. 2 BewG wegen wirtschaftlicher Überalterung setzt voraus, daß die Nutzungsdauer des Gebäudes für jede nach der Bauart mögliche Nutzung aus objektiv nachprüfbaren, wirtschaftlich zwingenden Gründen gegenüber der technischen Nutzungsdauer verkürzt ist.

Normenkette

BewG 1965 § 88 Abs. 2

Tatbestand

Der Beklagte und Revisionskläger (das FA) stellte für das zum Betriebsvermögen der Klägerin und Revisionsbeklagten (Klägerin) gehörende Geschäftsgrundstück zum 1. Januar 1964 durch Hauptfeststellung einen Einheitswert von 3 992 500 DM fest. Dieser Bewertung im Sachwertveriahren liegt ein Bodenwert von 1 992 480 DM, ein Gesamtgebäudewert von 4 560 230 DM sowie ein Gesamtwert der Außenanlagen von 101 583 DM zugrunde. Unter Anwendung der Wertzahl 60 v. H. auf den Ausgangswert von 6 654 239 DM ergab sich ein Grundstückswert von 3 992 575 DM.

Auf die Sprungklage ermäßigte das FG den Einheitswert auf 3 808 900 DM.

Die Revision des FA rügt Verletzung des § 88 Abs. 2 BewG. Das FG habe bei einer Reihe von Gebäuden eine Ermäßigung wegen wirtschaftlicher Überalterung anerkannt, weil diese Gebäude für die Klägerin vorzeitig betriebswirtschaftlich nicht mehr verwendbar seien. Voraussetzung für eine derartige Ermäßigung sei aber, daß das Gebäude nicht nur für den derzeitigen Eigentümer, sondern auch für einen Erwerber des Grundstücks seine volle wirtschaftliche Verwertbarkeit verloren habe. Es müsse nach den Verhältnissen des Bewertungsstichtags mit einiger Sicherheit angenommen werden können, daß der Zeitraum der tatsächlichen Verwendung gegenüber der gewöhnlichen Lebensdauer verkürzt ist, so daß aus objektiv zwingenden Gründen in absehbarer Zeit mit dem vorzeitigen Abbruch der Gebäude gerechnet werden müsse. Deshalb sei eine Ermäßigung auch nicht zulässig, wenn ein Betriebsgebäude lediglich aus betrieblichen Zweckmäßigkeitsgründen vorzeitig abgebrochen werde. Eine wirtschaftliche Überalterung könne nur anerkannt werden, wenn die Entwicklung der Technik eine Produktion in dem vorhandenen Gebäude unmöglich mache. Hieraus ergebe sich, daß der Abschlag wegen wirtschaftlicher Überalterung auf außergewöhnliche Umstände einer wirtschaftlichen Entwertung beschränkt bleiben müsse.

Das FA beantragt, die Vorentscheidung aufzuheben und den Einheitswert auf 3 919 700 DM festzustellen.

Die Klägerin beantragt sinngemäß, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

Die Revision hat keinen Erfolg.

1. Der Einheitswert eines bebauten Grundstücks wird im Sachwertverfahren in der Weise ermittelt, daß der aus der Summe von Bodenwert, Gebäudewert und Wert der Außenanlagen sich ergebende Ausgangswert durch Anwendung einer Wertzahl an den gemeinen Wert angeglichen wird (§§ 83, 90 BewG). Aus § 90 BewG i. V. m. § 99 Abs. 3 und § 109 Abs. 2 BewG ergibt sich, daß auch Grundstücke, die zum gewerblichen Betriebsvermögen gehören, nicht mit dem für dieses Betriebsvermögen grundsätzlich maßgebenden Teilwert (vgl. § 109 Abs. 1 BewG), sondern mit dem gemeinen Wert zu bewerten sind. Das Sachwertverfahren des Bewertungsgesetzes ist damit ein Verfahren, das in seinen Grundzügen auf die Bewertung mit dem typisierten gemeinen Wert ausgerichtet ist (vgl. auch BFH-Entscheidung vom 12. Juni 1974 III R 49/73, BFHE 112, 520, BStBl II 1974, 602).

Der Gebäudewert für das oder die auf einem bebauten Grundstück befindlichen Gebäude wird im Sachwertverfahren in der Weise ermittelt, daß die Normalherstellungskosten vom Hauptfeststellungszeitpunkt um die Wertminderung wegen Alters gekürzt werden (§ 85 BewG). Diese Wertminderung ist entsprechend der gewöhnlichen Lebensdauer von Gebäuden gleicher Art und Nutzung wie das zu bewertende Gebäude zu bemessen (§ 86 BewG). Aus dem Grundsatz der Bewertung bebauter Grundstücke mit dem gemeinen Wert folgt, daß unter der gewöhnlichen Lebensdauer i. S. des § 86 BewG die technische Nutzungsdauer zu verstehen ist. Davon ist der Senat schon in seiner Entscheidung vom 22. Mai 1970 III R 80/67 (BFHE 99, 225 [229], BStBl II 1970, 610) ausgegangen, die sich mit der Bewertung von Anteilen an einer GmbH befaßte, zu deren Betriebsvermögen Grundbesitz gehörte. Daß diese Auffassung dem Gesetz entspricht, ergibt sich auch aus der Begründung der Regierungsvorlage des Entwurfs eines Gesetzes zur Änderung des Bewertungsgesetzes vom 1. Oktober 1963 (Bundestags[BT]-Drucksache IV/1488 S. 70 zu § 53 c). Danach soll durch die Wertminderung wegen Alters von den Herstellungskosten der Wertverlust abgesetzt werden, den ein Gebäude insbesondere durch den Verschleiß und das Alter der Baustoffe und Bauteile seit seiner Erbauung erlitten hat. Angaben über die gewöhnliche technische Lebensdauer der verschiedenen Gebäudearten, unterschieden nach ihrer Bauart, enthält Abschn. 41 Abs. 2 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift über die Richtlinien zur Bewertung des Grundvermögens - BewRGr - vom 19. September 1966 (Bundesanzeiger - BAnz - 1966 Nr. 183, Beilage). Insoweit geben die Richtlinien der Bundesregierung einen technischen Erfahrungssachverhalt wieder, den die Gerichte ihren Entscheidungen nach den Grundsätzen des Beweises des ersten Anscheins ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen können (vgl. BFH-Entscheidung vom 7. November 1975 III R 120/74, BFHE 118, 59, BStBl II 1976, 277).

2. Nach § 88 Abs. 2 BewG kann der Gebäudewert (d. h. die um die Wertminderung wegen Alters gekürzten Gebäudenormalherstellungskosten) u. a. ermäßigt werden, wenn ein Gebäude wegen wirtschaftlicher Überalterung in seinem Wert gemindert ist. Diese Vorschrift ist deshalb notwendig, weil bisweilen die technische Nutzungsdauer und die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes nicht übereinstimmen. Die wirtschaftliche Wertminderung durch den Zeitablauf kann größer sein als die Wertminderungen, die allein aufgrund des technischen Verschleißes des Gebäudes durch das Alter eingetreten sind. Daraus ergeben sich unter Berücksichtigung dessen, daß Bewertungsmaßstab für die Einheitsbewertung nicht der Teilwert, sondern der gemeine Wert ist, zwei Folgerungen:

a) Eine Wertminderung wegen wirtschaftlicher Überalterung ist nicht allein deshalb gerechtfertigt, weil das Gebäude im Feststellungszeitpunkt schon ein erhebliches Alter aufweist. Der Senat stimmt dem FA zu, daß der Wertunterschied zwischen einem alten und einem neuen Gebäude grundsätzlich durch die Wertminderung nach § 86 BewG wegen des Alters des Gebäudes ausreichend berücksichtigt wird.

b) Ob und gegebenenfalls in welchem Ausmaß eine wirtschaftliche Überalterung vorliegt, kann nicht aus der Sicht des gedachten Erwerbers des gewerblichen Betriebs beurteilt werden, zu dessen Betriebsvermögen das Gebäude gehört; es muß vielmehr darauf abgestellt werden, ob das Gebäude losgelöst von dem konkreten Betrieb bei jeder nach der Bauart möglichen Nutzung (z. B. Montagehalle als Lagerhalle, Hotel als Altenheim) wirtschaftlich als überaltert anzusehen ist (vgl. auch Urteile des RFH vom 16. November 1939 III 236/39, RStBl 1940, 492, und vom 25. Juli 1940 III 134/39, RStBl 1940, 852).

Die Ermäßigung wegen wirtschaftlicher Überalterung kommt danach nur in Betracht, wenn feststeht, daß die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes aus objektiven, wirtschaftlich zwingenden Gründen gegenüber der gewöhnlichen (technischen) Nutzungsdauer verkürzt ist. Die Ermäßigung wegen wirtschaftlicher Überalterung führt somit zu einer Korrektur der nach der gewöhnlichen Lebensdauer berechneten Minderung wegen Alters in dem Fall, daß der wirtschaftliche Wertverzehr größer ist als die technische Abnutzung (vgl. Rössler/Troll-Langner, Bewertungsgesetz und Vermögensteuergesetz, 10. Aufl., § 88 BewG Anm. 5).

3. Das FG ist von dieser Rechtsauffassung ausgegangen.

a) Es hat in der Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, Voraussetzung für eine wirtschaftliche Überalterung sei, daß das Gebäude vor Ablauf seiner normalen Lebensdauer im Betrieb auch für einen anderen als dem ursprünglichen Zweck nicht mehr genutzt werden könne. Es hat seiner Entscheidung weiter zugrunde gelegt, das Gebäude müsse nicht nur für den derzeitigen Eigentümer, sondern auch für einen Erwerber des Grundstücks seine volle wirtschaftliche Verwertbarkeit verloren haben.

Die Revision stützt sich dagegen auf Formulierungen in den Urteilsgründen, nach denen das Gebäude betriebswirtschaftlich "für die Eigentümerin" in absehbarer Zeit nicht mehr verwertbar sei und deshalb vor Ablauf seiner normalen Lebensdauer "im Betrieb nicht mehr genutzt werden kann". Eine Gesamtwürdigung der Rechtsausführungen des FG ergibt jedoch, daß es den Begriff der wirtschaftlichen Überalterung i. S. des § 88 Abs. 2 BewG richtig abgegrenzt hat.

b) Das FG hat den durch zutreffende Auslegung des § 88 Abs. 2 ermittelten Inhalt des Begriffs der wirtschaftlichen Überalterung auch ohne Rechtsfehler auf den von ihm festgestellten Sachverhalt übertragen. Dabei ist zu berücksichtigen, daß der Senat die Tatsachenwürdigung des FG nur daraufhin überprüfen kann, ob sie möglich ist.

Die Vorinstanz hat durch Sachverständigengutachten Beweis erhoben und festgestellt, daß die Gebäude, für die die Ermäßigung zugestanden wurde, wegen mangelhafter Belichtung und Entlüftung sowie wegen einer Sheddachkonstruktion mit verhältnismäßig engen Dachstützen den heutigen Anforderungen in betriebstechnischer Hinsicht nicht mehr entsprechen. Das FG konnte aufgrund dieses Sachverhalts zu der Überzeugung kommen, daß diese Gebäude längere Zeit vor Ablauf der gewöhnlichen Restlebensdauer wirtschaftlich nicht mehr nutzbar seien. Die Vorentscheidung ist deshalb unter revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden. Der Senat stimmt dem FA allerdings zu, daß der Sachverständige in seinem Gutachten zum Teil auch Feststellungen getroffen hat, die mangelhafte oder fehlende Betriebsvorrichtungen betreffen oder allenfalls einen unorganischen Aufbau begründen könnten. Dies mag darauf zurückzuführen sein, daß das FG in seinem Beweisbeschluß das Beweisthema mangels Bestimmung des Begriffs der wirtschaftlichen Überalterung i. S. des § 88 Abs. 2 BewG nicht hinreichend abgegrenzt hat, was an sich erforderlich gewesen wäre. Dieser Mangel des Beweisbeschlusses schließt jedoch nicht aus, daß der Sachverständige vom FG übernommene, unangefochtene Feststellungen getroffen hat, die - wie oben dargelegt - die Auffassung des FG rechtfertigen können. Bei den natürlichen Beleuchtungs- und Belüftungsverhältnissen der Gebäude sowie der durch Dachstützen vorgegebenen Raumaufteilung handelt es sich auch um objektive Verhältnisse, die für jedermann nachprüfbar sind.

Zur Höhe der Ermäßigung wegen wirtschaftlicher Überalterung hat das FA lediglich eingewendet, die vom FG angenommene mutmaßliche wirtschaftliche Restlebensdauer der Gebäude von 18 Jahren sei so wenig zu begründen wie die vom Sachverständigen angenommene Restlebensdauer von 15 bis 16 Jahren. Der Senat ist dagegen der Auffassung, daß ebenso, wie die angenommene technische Lebensdauer von Gebäuden eine Schätzung ist (vgl. Rössler/Troll-Langner, a. a. O., § 86 BewG Anm. 3), auch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes aufgrund wirtschaftlicher Überalterung nur geschätzt werden kann. Der Unterschied zwischen den beiden Schätzungen ist lediglich der, daß für die technische Lebensdauer breiteres Erfahrungsmaterial zur Verfügung stehen mag als für die Schätzung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Eine Schätzung ist aber nicht zu beanstanden, wenn sie der größten Wahrscheinlichkeit entspricht. Das FA hat keine Tatsachen vorgetragen, aus denen entnommen werden könnte, daß die vom FG angenommene wirtschaftliche Restnutzungsdauer dieser Wahrscheinlichkeit nicht entspricht.

Der Senat folgt im übrigen dem FG insoweit, daß die Überzeugung, die wirtschaftlich überalterten Gebäude würden in absehbarer Zeit abgebrochen werden, für eine Ermäßigung des Gebäudewerts wegen wirtschaftlicher Überalterung nicht unbedingt erforderlich ist. Zwar werden regelmäßig wirtschaftlich überalterte Gebäude trotz der Möglichkeit ihres technischen Fortbestandes abgebrochen, um den Boden, auf dem sie stehen, weiterhin nutzen zu können. In Ausnahmefällen kann es jedoch wirtschaftlich sinnvoller sein, die überalterten Gebäude nicht abzubrechen, sondern dem Verfall preiszugeben. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn das FG aufgrund des Ergebnisses des Verfahrens nur seine Überzeugung festhielt, daß die Gebäude, für die es eine Ermäßigung wegen wirtschaftlicher Überalterung zugestand, in absehbarer Zeit nicht mehr genutzt und dann möglicherweise dem Verfall preisgegeben werden.

Fundstellen