Verwaltervertrag: Vorgehen gegen Vertragsschluss wegen unklarer Vergütungsregelung

1 Leitsatz

Unter dem Gesichtspunkt einer ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine Vergütungsregelung, die zwischen Grund- und besonderen Leistungen unterscheidet, eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen – gesetzlich geschuldeten oder im Einzelfall vereinbarten – Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind.

2 Normenkette

§ 26 WEG

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer ermächtigen durch Beschluss Wohnungseigentümer X, mit dem Verwalter einen Verwaltervertrag zu schließen. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Er ist u. a. der Ansicht, es widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung, es dem Verwalter zu erlauben, Angebote einzuholen, Vertragsverhandlungen zu führen sowie die erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen zu veranlassen und abzuwickeln.

4 Die Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Zwar sei eine AGB-Kontrolle des vom Verwalter eingebrachten Formularvertrags im Rahmen einer Anfechtungsklage nicht durchzuführen. Richtig sei es ferner, dass im Grundsatz gegen eine Aufteilung der Verwaltervergütung in Teilentgelte, auch soweit typische Verwalterleistungen betroffen seien, keine Bedenken bestünden. Unter dem Gesichtspunkt einer ordnungsmäßigen Verwaltung erfordere eine solche Vergütungsregelung aber zum einen eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen – gesetzlich geschuldeten oder im Einzelfall vereinbarten – Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten seien (Hinweis auf BGH, Urteil v. 5.7.2019, V ZR 278/17, Rn. 35). Zum anderen müsse bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentumsanlage laufend anfielen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein. Dieses Erfordernis stehe einer Aufteilung der Vergütung für einzelne Tätigkeiten auch in diesem B...