Verwaltervertrag: Vertrag mit Schutzwirkung für Wohnungseigentümer?

1 Leitsatz

Der Verwaltervertrag ist in der Regel kein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer.

2 Normenkette

§ 26 WEG

3 Das Problem

Wohnungseigentümer K verlangt vom Verwalter B den Erlass einer einstweiligen Verfügung, die Warmwasserversorgung wiederherzustellen. Das AG gibt dem Antrag statt. Danach stellt B die Warmwasserversorgung wieder her. K erklärt seinen Antrag in der Hauptsache daher für erledigt. Dieser Erledigungserklärung schließt sich B nicht an. Fraglich ist, wer die Kosten zu tragen hat.

4 Die Entscheidung

Das LG meint, es sei K. K habe von B die Wiederherstellung nicht verlangen können. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliege der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht dem Verwalter. B hafte auch nicht aus dem Verwaltervertrag. Dieser Vertrag sei kein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer (Hinweis u. a. auf Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 2 Rn. 60 und a. A. Bärmann/Becker, 15. Auflage 2023, WEG § 27 Rn. 219). Etwas Anderes ergebe sich auch nicht aus der kurz vor der Beschlussfassung im Bundestag verfassten Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses, der zwar noch die Ergänzung in § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG vorgeschlagen und in der Begründung das Rechtsinstitut des Vertrags mit Schutzwirkung zugunsten Dritter angesprochen hatte. Denn auch der Rechtsausschuss habe gesehen, dass dieses Rechtsinstitut nur in Betracht komme, wenn seine Voraussetzungen vorlägen. Dies sei aufgrund der fehlenden Schutzbedürftigkeit der einzelnen Wohnungseigentümer nicht der Fall. Aus § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG – einer verfahrensrechtlichen Zuständigkeitsvorschrift – ergebe sich ebenfalls kein materiell-rechtlicher Anspruch.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall will ein Wohnungseigentümer, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer handelt. Liegt es so, muss er die Gemeinsch...