Vertretungsmacht des Verwalters

1 Leitsatz

Wird der (gegebenenfalls faktische) Verwalter durch einen Beschluss ermächtigt, spielt es für die Wirksamkeit von Verträgen, die diese Person abgeschlossen hat, keine Rolle, wenn der Ermächtigungsbeschluss später für ungültig erklärt wird.

2 Normenkette

§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG

Sachverhalt

Verwalter V beauftragt einen Werkunternehmer mit Arbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum. Der Werkunternehmer K verlangt später von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B Restwerklohn. Fraglich ist, ob ihn ein Vertrag mit V oder B verbindet.

2.1 Die Entscheidung

Das LG meint, K und B seien durch einen Vertrag verbunden. V habe seine auf den Abschluss des Werkvertrags gerichteten Erklärungen aus der verständigen Sicht des K (§§ 133, 157 BGB) im Namen der B und nicht im eigenen Namen abgegeben. Zwar seien die Vertragsgespräche zwischen K und V geführt worden. Ferner sei K's Angebot an V adressiert und von diesem – ohne Verwendung eines Vertretungszusatzes – gegengezeichnet worden. Und auch die Abschlagsrechnung sei an V gerichtet gewesen. Erstmals im Auftragsschreiben des V sei B als Auftraggeberin und Rechnungsempfängerin ausgewiesen worden. Gleichwohl bestehe kein Zweifel daran, dass V im Rahmen der Auftragserteilung offenkundig nicht im eigenen Namen, sondern für B aufgetreten sei. Im Fall eines Verwalters sei nämlich im Zweifel davon auszugehen, dass dieser bei der Vergabe von Reparaturarbeiten im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auftrete. Dies gelte auch dann, wenn diese überhaupt nicht genannt werde.

Hinweis

1. Der Fall handelt im alten Recht. Dort musste untersucht werden, ob der Verwalter für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Vertretungsmacht hat, wenn er für diese einen Vertrag schloss. Ferner musste gefragt werden, was gilt, wenn der entsprechende Ermächtigungsbeschluss später von einem Gericht ...