Alexander C. Blankenstein
Zusammenfassung
Möchte der Eigentümer mehrerer Eigentumswohnungen in derselben Wohnungseigentumsanlage diese zu einer einzigen Sondereigentumseinheit vereinigen, kann dies durch Vereinigung oder aber als Zuschreibung erfolgen. Die Vereinigung erfolgt durch Zusammenlegung der Miteigentumsanteile und Verbindung des neuen Anteils mit allen zu den bisherigen, im Sondereigentum stehenden Räumen zu einem einheitlichen Wohnungseigentum.
Rechtliche Regelungen finden sich in § 890 BGB.
AG Dortmund, Urteil v. 14.6.2019, 514 C 4/19: Besitzt ein Wohnungseigentümer 2 Wohnungen, so hat er nach dem Prinzip des Kopfteil-Stimmrechts 1 Stimme; dagegen stehen ihm nach dem Prinzip des Objektstimmrechts zunächst 2 Stimmen zu. Nach der Vereinigung der beiden Wohnungseigentumsrechte steht ihm aber auch nur noch 1 Stimme zu.
AG Gelsenkirchen, Urteil v. 30.10.2018, 210 C 398/18: Wenn nach der Teilungserklärung das Verwalterhonorar nach Einheiten umzulegen ist und der Verwalter sein Honorar nach Einheiten bemisst, so ist bei einer dinglichen Zusammenlegung von zwei Einheiten vor Abschluss des Verwaltervertrags nur noch für die neue größere Einheit Verwalterhonorar zu zahlen.
BayObLG, Beschluss v. 23.3.2000, 2Z BR 167/99: Grundsätzlich ist bei der Vereinigung von Wohnungseigentumsrechten die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht erforderlich. Ein Wohnungseigentümer kann also zwei oder mehrere in seinem Eigentum stehende Wohnungseigentumsrechte ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer vereinigen, selbst wenn das neu gebildete Wohnungseigentum nicht in sich abgeschlossen ist. Er kann auch von einem Wohnungseigentum einen Teil des Miteigentumsanteils und einen Teil des Sondereigentums abspalten und mit dem anderen Wohnungseigentum verbinden. Auch hierzu bedarf er nicht der Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer.
1 Vereinigung oder Zuschreibung
Bei der Vereinigung nach § 890 Abs. 1 BGB werden mehrere Wohnungseigentumsrechte zu einem einzigen Wohnungseigentumsrecht vereinigt. Die bisher auf den einzelnen Wohnungseigentumsrechten lastenden Rechte bestehen an diesen fort, neue Rechte können nur an dem Gesamtwohnungseigentumsrecht begründet werden.
Bei der Zuschreibung nach § 890 Abs. 2 BGB wird ein bisher selbstständiges Wohnungseigentumsrecht einem anderen, ihm gehörenden Wohnungseigentumsrecht als Bestandteil zugeschrieben. Auch hier bleiben die bisherigen Belastungen an den einzelnen Wohnungseigentumsrechten bestehen. Unterschied zur Vereinigung: Die auf dem Haupteigentumsrecht lastenden Grundpfandrechte erstrecken sich nunmehr auch auf die bisher selbstständigen Wohnungseigentumsrechte, gehen aber den auf dem zugeschriebenen Wohnungseigentumsrecht schon lastenden Rechten nach.
2 Formalitäten
Antrag erforderlich
Für die Vereinigung von Wohnungseigentumsrechten ist ein entsprechender Antrag des Wohnungseigentümers erforderlich, da das Grundbuchamt nicht von Amts wegen eine Vereinigung vornehmen kann.
Grundsätzlich ist bei der Vereinigung von Wohnungseigentumsrechten die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht erforderlich. Ein Wohnungseigentümer kann also zwei oder mehrere in seinem Eigentum stehende Wohnungseigentumsrechte ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer vereinigen, selbst wenn das neu gebildete Wohnungseigentum nicht in sich abgeschlossen ist. Er kann auch von einem Wohnungseigentum einen Teil des Miteigentumsanteils und einen Teil des Sondereigentums abspalten und mit dem anderen Wohnungseigentum verbinden. Auch hierzu bedarf er nicht der Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer (BayObLG, Beschluss v. 23.3.2000, 2Z BR 167/99).
Der BGH hat schon vor geraumer Zeit entschieden, dass zwei Wohnungseigentümer ihre Miteigentumsanteile untereinander verändern – also den Miteigentumsanteil eines Wohnungseigentums zu Gunsten des Miteigentumsanteils eines anderen Wohnungseigentümers verringern – können, ohne dass hierzu die Mitwirkung anderer Wohnungseigentümer erforderlich ist. Gleiches gilt für den Fall, dass zwei Wohnungseigentümer Teile des Sondereigentums von einem Wohnungseigentum abtrennen und mit einem anderen verbinden. Befinden sich nun die beteiligten Wohnungseigentumsrechte in einer Hand, kann der Eigentümer natürlich auch allein die entsprechenden Änderungen vornehmen.
Regelungen in der Gemeinschaftsordnung prüfen
Selbstverständlich kann aber in der Gemeinschaftsordnung hiervon abweichend vereinbart werden, dass auch die Vereinigung von Wohnungseigentumsrechten eines Miteigentümers der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf.
3 Auswirkungen auf das Stimmrecht
Die Vereinigung von Wohnungseigentum führt in Bezug auf das Stimmrecht nicht zu Nachteilen bei den übrigen Wohnungseigentümern. Beim Kopf- oder Wertprinzip ändert sich an der Stimmenzahl nichts. Beim Objektprinzip fallen gar eine oder mehrere Stimmen weg, sodass sich dies auf die bisher bestehenden Stimmrechte der übrigen Wohnungseigentümer sogar positiv auswirkt. Besitzt ein Wohnungseigentümer unter Geltung des Objektstimmrechts etwa 2 Wohnungen und hat er insoweit auch 2...