Umlage von sonstigen, neu entstandenen Betriebskosten

1 Leitsatz

Die Umlage von sonstigen Betriebskosten, die nach Mietvertragsabschluss neu entstanden und im Mietvertrag nicht benannt sind (hier: Wartungskosten für Rauchwarnmelder), erfordert eine entsprechende Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter, in welcher der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

2 Normenkette

§ 9a Abs. 2 WEG; § 560 Abs. 1 BGB

3 Das Problem

Im Mietvertrag zwischen Vermieter K und Mieter B sind Vorauszahlungen für Betriebskosten nach "Anlage 3 zur 3 27 Abs. 1/2BV/1984" vereinbart. § 3 Ziffer 2 Nr. 17 des Mietvertrags lautet: "Sonstige Betriebskosten wie für Anlagen, Einrichtungen, Nebengebäude, Garagen". § 3 Ziff. 7 des Mietvertrags lautet: "Werden öffentliche Grundstückabgaben neu eingeführt oder entstehen umlagefähige Betriebskosten nach der Berechnungsverordnung neu, so können diese Kosten vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden". K und B streiten, ob K danach die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder umlegen kann. Das AG bejaht diese Frage. Es ist der Ansicht, neu entstandene Kosten "für die Kontrolle von Betriebsfähigkeiten und Betriebssicherheit" der installierten Rauchwarnmelder seien als sonstige Betriebskosten aufgrund der Mehrbelastungsklausel umlagefähig. Hiergegen richtet sich die Berufung des B.

4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Grundsätzlich könnten Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart worden sei. Da dem Mieter deutlich gemacht werden müsse, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden, sei es erforderlich, auch die "sonstigen Betriebskosten" im Einzelnen zu benennen (Hinweis auf BGH, Urteil v. 7.4.2004 – VIII ZR 167/03 – Kosten der Dachrinnenreinigung). Im Fall handele es sich allerdings um eine vom Mieter zu duldende und zudem gesetzlic...