Sondernutzungsrechtsvereinbarung: Immanente Schranke!

1 Leitsatz

Ist ein Teil des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: eine Gartenfläche) nur über eine Fläche zu erreichen, für die eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung besteht (hier: eine Hoffläche), so unterliegt die Sondernutzungsrechtsvereinbarung einer immanenten Schranke, die dazu führt, dass die anderen Wohnungseigentümer dieses zum Erreichen der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fläche durchqueren dürfen.

2 Normenkette

§§ 10, 16 Abs. 1 Satz 3 WEG

3 Das Problem

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es ein Vorder- und ein Hinterhaus. K ist Wohnungseigentümer der Einheit II, welche die Räumlichkeiten im ersten und zweiten Obergeschoss des Vorderhauses umfasst. B ist Wohnungs- und Teileigentümer der Einheit I, welche die Einheit im Erdgeschoss des Vorderhauses sowie die Räumlichkeiten des Hinterhauses umfasst. Zwischen den Häusern liegt ein Innenhof, an dem eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung zugunsten des jeweiligen Eigentümers der Einheit I, hier also des B, besteht. Die Gemeinschaftsordnung lautet: "Dem jeweiligen Eigentümer des im Aufteilungsplans mit Nr. I bezeichneten Teileigentums (Gaststätte) wird das unwiderrufliche Sondernutzungsrecht an der zwischen dem Vorder- und Hinterhaus befindlichen Hoffläche eingeräumt. […] Die Funktion des Hofes als Zugangsweg für Fußgänger, die das Vorder- oder das Hinterhaus aufsuchen wollen, bleibt unberührt." Hinter dem Hinterhaus befindet sich im gemeinschaftlichen Eigentum eine nicht einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung unterliegende Gartenfläche. Nach der Baugenehmigung sollten hier Parkplätze vorgehalten werden. Die Gemeinschaftsordnung verhält sich zu Parkplätzen aber nicht. Die Gartenfläche wurde auch nie als Stellfläche für Kraftfahrzeuge genutzt. Zu der Gartenfläche führt nur der Weg über den Hof. Nachdem ein – in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgeseh...