Mieterhöhung bei Wohnraum – nach Modernisierung / 4 Berechnung der Umlage auf den einzelnen Mieter (§ 559 Abs. 3 BGB)

Hubert Blank †, Serdar C. Karabulut

Die so ermittelten Modernisierungskosten sind angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Der Umlagemaßstab muss sich am Leitbild der gerechten Kostenverteilung orientieren. Maßgeblich ist, welchen Nutzen die jeweiligen Mieter von der Modernisierungsmaßnahme haben. Daneben kann aber auch der Gesichtspunkt der Praktikabilität der Umlage berücksichtigt werden.

Praxis-Tipp

Nach Wohnfläche umlegen

Kommt die Modernisierung allen Wohnungen in ungefähr gleichem Maße zugute, so ist eine Umlage nach dem Verhältnis der Wohnfläche angezeigt.

Anders ist es, wenn Wohnungen in unterschiedlichem Maß von der Modernisierung profitieren. Insgesamt gilt, dass dem Vermieter ein großzügiger Spielraum einzuräumen ist.

Praxis-Beispiel

Umlage der Kosten für Aufzug

Deshalb ist es nicht zu beanstanden, wenn etwa der Erdgeschossmieter an der Umlage der Kosten für den Einbau eines Aufzugs beteiligt wird.^{^[1]}

Kosten für eine Wärmedämmung können nach einem einheitlichen Maßstab umgelegt werden; der Umstand, dass die jeweiligen Wohnungen in unterschiedlichem Maß von der Wärmedämmung profitieren, ist zu vernachlässigen.

Achtung

Leer stehende Wohnungen mit umlegen

Leer stehende Wohnungen müssen allerdings in die Umlage einbezogen werden; Gleiches gilt für die Wohnung des Vermieters oder des Hauswarts.

Ist der auf die jeweilige Wohnung entfallende Modernisierungsbetrag bestimmt, kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 % (bis 31.12.2018: 11 %) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Unter der jährlichen Miete ist der 12-fache Monatsbetrag der zuletzt (vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme) geschuldeten Miete zu verstehen.

[1] BGH, Urteil v. 20.9.2006, VIII ZR 103/06 betr. Betriebskosten für den Aufzug.

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