1 Leitsatz
Wird bei Teilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum eine bestehende Auflassungsvormerkung in den einzelnen Wohnungsgrundbuchblättern vermerkt, können später einzelne Wohnungseigentumsrechte aus der Vormerkung nicht freigegeben werden. Die Vormerkung kann nur insgesamt gelöscht werden.
2 Normenkette
§ 8 WEG
3 Das Problem
B3, die Mutter des B1, ist Alleineigentümerin des Grundstücks X. Als Belastung des Grundstücks eingetragen ist eine Grundschuld für eine Sparkasse S. Im Jahr 2009 schenkt B3 dem B1 das Grundstück. Dabei behält sie sich einen Nießbrauch vor. Gemäß § 6 des Vertrags behält sich B3 ferner vor, unter gewissen, im Vertrag näher bezeichneten Voraussetzungen die Rückübereignung des Grundstücks zu verlangen. B1 und B3 bewilligen und beantragen, zur Sicherung dieses Rückübereignungsanspruchs eine Vormerkung für B3 in das Grundbuch einzutragen. Der Vertrag wird vollzogen und die Vormerkung eingetragen. Im Jahr 2018 teilt B1 das Grundstück gem. § 8 WEG in 3 Miteigentumsanteile auf. Auf die Teilungserklärung werden Wohnungsgrundbücher angelegt. Die Vormerkung, der Nießbrauch und die Grundschuld werden in allen Wohnungsgrundbüchern eingetragen. B1 verkauft ein Wohnungseigentumsrecht an B2. B3 bewilligt die Pfandentlassung des Wohnungseigentumsrechts und beantragt die Löschung ihrer Rechte. Das Grundbuchamt lehnt das ab. Die Beschwerde hat keinen Erfolg!
4 Die Entscheidung
Eine Löschung der Vormerkung nur in dem Wohnungsgrundbuch des verkauften Wohnungseigentums sei inhaltlich unzulässig (Hinweis auf BGH, Beschluss v. 17.1.2019, V ZB 81/18). Werde Wohnungseigentum gebildet, so seien die im bisherigen Grundstücksgrundbuch eingetragenen Rechte, wenn sie auf dem gesamten Grundstück lasten, in sämtliche neu gebildeten Wohnungsgrundbuchblätter zu übertragen. Sei eine Vormerkung am Grundstück eingetragen, so sei auch diese entsprechend auf alle gebildeten Wohnungseigentumsrechte zu übertragen. Die Vormerkungswirkung gehe im Fall auf die Aufhebung sämtlicher Wohnungseigentumsrechte und Verschaffung des ungeteilten Grundstückseigentums. Die Begründung von Wohnungseigentum stelle eine vormerkungswidrige Verfügung dar – oder sei zumindest als solche zu behandeln –, die gem. § 883 Abs. 2 Satz 1 BGB dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam sei. Entgegen dem äußeren Anschein handele es sich trotz der Verteilung auf alle Wohnungsgrundbuchblätter nicht um jeweils einzelne die jeweilige Wohnung betreffende Vormerkungen, sondern weiterhin um eine einzige Vormerkung, die sich auf das gesamte Grundstück und damit auf alle Wohnungseigentumsrechte erstrecke. Die sich auf alle Wohnungsgrundbücher erstreckende Vormerkung müsse daher insgesamt gelöscht werden.
Hinweis
- Die Belastung eines Grundstücks mit einem Nießbrauch ist zulässig. Wird das Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt, ist die Belastung in alle Wohnungsgrundbuchblätter einzutragen. Für eine Vormerkung und/oder eine Grundschuld gilt nichts anderes. Im Fall geht es vor allem um die Vormerkung. Diese ruht nicht auf 3 Wohnungseigentumsrechten, sondern auf dem Grundstück. Die Vormerkung ist daher – wenn das gewollt ist – in allen Wohnungsgrundbuchblättern zu löschen.
- Der auf einem Wohnungseigentum lastende Nießbrauch umfasst das gemeinschaftliche und das Sondereigentum. Der Nießbraucher ist nach § 1036 Abs. 1 BGB zum Besitz des Wohnungseigentums berechtigt und hat nach § 1036 Abs. 2 BGB bei der Ausübung des Nutzungsrechts die bisherige wirtschaftliche Bestimmung der Sache aufrechtzuerhalten und nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft zu verfahren. § 1041 Satz 1 BGB ergänzt das dahin, dass der Nießbraucher für die "Erhaltung" des Wohnungseigentums in seinem "wirtschaftlichen Bestand" zu sorgen hat. Ausbesserungen und Erneuerungen obliegen ihm nach § 1041 Satz 2 BGB nur insoweit, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören – oder wenn etwas anderes vereinbart ist. Daraus folgt, dass der Nießbraucher vom Eigentümer grundsätzlich nichts verlangen und es auch kein Interesse geben kann, zu klären, ob es eine außergewöhnliche Erhaltung gibt.
5 Entscheidung
OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 16.11.2020, 20 W 252/19