Indexklausel – Kein Hinweis auf gesetzliche Einschränkungen erforderlich

1 Leitsatz

Eine Indexklausel ist nicht deshalb unwirksam, weil sie keinen Hinweis darauf enthält, dass während der Geltung der Indexmiete eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nur verlangt werden kann, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.

2 Normenkette

§§ 307, 557b BGB

3 Das Problem

Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 kann auch bei Wohnräumen die Entwicklung der Miete an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt werden. Erforderlich ist eine klare und eindeutige Vereinbarung im Mietvertrag gem. § 557b BGB. Die Miete kann dann jährlich – ohne dass eine zusätzliche Begründung z. B. durch den örtlichen Mietspiegel oder mit Vergleichsmieten erforderlich wäre – der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes für Deutschland angepasst werden. Während der Geltungsdauer der Indexmiete kann eine Erhöhung der Miete wegen Modernisierungsmaßnahme nach § 559 BGB nur verlangt werden, soweit der Vermieter die baulichen Änderungen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat, d. h. zusätzliche Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen sind nur zulässig, wenn sie der Vermieter nicht freiwillig durchgeführt hat, sondern gesetzlich dazu gezwungen worden ist (z. B. Austausch einer alten Heizung).

4 Die Entscheidung

In dem vom LG Berlin II entschiedenen Fall war Streitgegenstand folgende Indexklausel: "Mieter und Vermieter sind sich darüber einig, dass die Nettokaltmiete während der Dauer des Mietvertrags durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt wird, wobei die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleibt". Die Mieter hielten diese Klausel für unwirksam, weil sie die o. g. Einschränkung bei der Umlage von Modernisierungskosten nicht wörtlic...