HeizKV: Anwendung auf das Wohnungseigentum / 4 Die Heizkostenabrechnung der GdWE

Der BGH hat erläutert, dass die Bestimmungen der HeizKV für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar Geltung haben und es eines Beschlusses für deren Anwendung nicht bedarf.^[1] Im Hinblick auf die Erstellung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ergibt sich jedoch folgende Problematik: Der Verwalter hat gemäß § 28 Abs. 2 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Wohngeldabrechnung zu erstellen. Diese Abrechnung muss alle im Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Einnahmen und Ausgaben enthalten.^[2] Dies bedeutet, dass in der Jahresabrechnung alle bezahlten Rechnungen, Nachzahlungen oder auch Vorschüsse anzusetzen sind.

Demgegenüber schreibt die HeizKV vor, dass nur die tatsächlichen Verbrauchskosten in die Abrechnung eingestellt werden dürfen. Diesen Widerspruch hat der BGH mit seiner Entscheidung vom 17.2.2012^[3] gelöst: Danach sind in die Jahresgesamtabrechnung der Gemeinschaft alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. In der Einzelabrechnung für die jeweiligen Wohnungseigentümer müssen dagegen die Kosten des tatsächlich verbrauchten Brennstoffs genannt werden. Der sich aus den beiden Abrechnungen ergebende Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu machen, das heißt zu erläutern.

Aus der Notwendigkeit, in der Einzelabrechnung die tatsächlich verbrauchten Brennstoffkosten anzugeben, ergibt sich, dass die jeweilige Einzeljahresabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung hergeleitet werden kann. Das folgende Muster zeigt die Zusammenhänge.