Heizkostenverordnung: Verstoß

1 Leitsatz

Ist bei einer Wohnungseigentumsanlage mit verschiedenen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung der anteilige Verbrauch einer oder mehrerer Nutzergruppe(n) entgegen § 5 Abs. 7 Satz 1 HeizkostenV nicht mit einem separaten Wärmemengenzähler vorerfasst worden, entspricht die Abrechnung der Heizkosten in der Regel dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Ermittlung des Verbrauchs im Wege einer rechnerisch zutreffenden Differenzberechnung unter Berücksichtigung der ermittelten Verbrauchsdaten erfolgt.

2 Normenkette

§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG; §§ 5 Abs. 7, 6 Abs. 2, 9a HeizkostenV

3 Das Problem

In einer Wohnungseigentumsanlage wird der Wärmeverbrauch in den Wohnungen zum Teil durch Wärmemengenzähler, zum Teil durch Heizkostenverteiler ermittelt. Eine Vorrichtung zur Vorerfassung des anteiligen Gesamtverbrauchs der jeweils gleich ausgestatteten Wohnungen gibt es nicht. In der Eigentümerversammlung vom 18.12.2017 genehmigen die Wohnungseigentümer gem. § 28 Abs. 5 WEG a. F. die Jahresabrechnung. Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor. Er rügt, die Wärmekosten seien entgegen § 5 Abs. 7 HeizkostenV verteilt worden.

4 Die Entscheidung

Dies sieht der BGH nicht anders! Allein eine den Anforderungen der HeizkostenV genügende Jahresabrechnung entspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (Hinweis u. a. auf BGH, Urteil v. 15.11.2019, V ZR 9/19, Rn. 8). Bei Erstellung der Jahresabrechnung sei aber gegen die HeizkostenV verstoßen worden. Es fehle nämlich die in § 5 Abs. 7 Satz 1 HeizkostenV vorgeschriebene Vorerfassung. Danach sei der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler zu messen. Eine Verbrauchsermittlung durch Differenzberechnung, bei der der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch erfasst und der Anteil der anderen Nutzergruppe durch Abzug des gemessenen Anteils vom Gesamtverbrauch errechnet...