Fristlose Kündigung bei Missachtung von Hausverbot

1 Leitsatz

Der Vermieter kann wegen wiederholter Lärmbelästigungen und Störungen des Hausfriedens einem Besucher des Mieters gegenüber ein Hausverbot wirksam aussprechen. Dessen Missachtung berechtigt zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags.

2 Normenkette

BGB § 543 Abs. 1 Satz 1

3 Das Problem

Laufende und erhebliche Lärmbelästigungen stellen eine Störung des Hausfriedens dar, die den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen kann (§ 543 Abs. 1 Satz 1 BGB).

4 Die Entscheidung

Nach dem unbestrittenen Sachverhalt, welcher der Kündigung des Vermieters zugrunde liegt, kam es wiederholt zu erheblichen Belästigungen der Mitmieter des Hauses durch Besucher der Mieterin, Streitigkeiten zwischen der Mieterin und ihrem (damaligen) Freund sowie zu zahlreichen Einsätzen von Polizei und Rettungswagen. Das LG Hamburg bestätigte die Auffassung des Amtsgerichts, dass die fristlose Kündigung auch dann wirksam wäre, wenn der Mieterin das Verhalten ihres Freundes nicht hätte zugerechnet werden können.

Die Mieterin war der Auffassung, sie könne gar keine Pflichtverletzung durch Unterlassen der Durchsetzung des ausgesprochenen Hausverbots begehen, weil die Vermieterin für ihre Wohnung kein Hausverbot aussprechen könne, da sie als Mieterin das Besitzrecht inne habe und bestimmen dürfe, wer sich in ihrer Wohnung aufhalte. Diese Auffassung verkennt, dass es von diesem in der Regel zutreffenden Grundsatz eine Ausnahme gibt. Danach kann der Vermieter, wenn der Besucher in der Vergangenheit wiederholt den Hausfrieden in erheblichem Maße gestört hat, sehr wohl ein Hausverbot aussprechen (vgl. Schmidt-Futterer BGB § 535 Rn. 296). Unter Berücksichtigung des vorliegenden Sachverhalts sah das Gericht gegen die Berechtigung des Hausverbots keine durchgreifenden Bedenken. Eine strafrechtliche Verurteilung ist weder für...