Finanzverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft / 2.6.2 Langfristige Kreditaufnahme

Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer auch die Kompetenz zur Beschlussfassung über eine langjährige Kreditaufnahme.^[1] Die Kreditaufnahme kann nicht nur bei Erhaltungsmaßnahmen infrage kommen, sondern auch bei Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung oder auch energetischen Modernisierung als baulicher Veränderung.^[2] Angesichts des weit gefassten Modernisierungsbegriffs^[3] ist allerdings die Maßnahme als solche in den Blick zu nehmen: Je notwendiger sie ist, um die Wohnanlage auf einen zeitgemäßen Standard zu heben, desto eher wird eine Darlehensaufnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

Ob eine langfristige Kreditaufnahme im Übrigen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, richtet sich stets nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls. Allerdings müssen die nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sein, ansonsten entspricht ein derartiger Beschluss nicht ohne weiteres ordnungsmäßiger Verwaltung, allerdings kann er in Ermangelung einer Anfechtungsklage bestandskräftig werden:

• Der Finanzbedarf muss geklärt sein.

• Die Rahmenbedingungen der Kreditaufnahme müssen geklärt und im Beschluss dokumentiert sein, nämlich

  • Darlehenshöhe,
  • Laufzeit,
  • Zinssatz,
  • Notwendigkeit einer Anschlussfinanzierung.
• Es muss klargestellt sein, wie Selbstzahler berücksichtigt werden sollen.
• Eine Haftungsfreistellung einzelner Wohnungseigentümer im Außenverhältnis kann nicht beschlossen werden. Hier muss die Kreditbank eindeutig zustimmen.
• Die potenzielle Nachschusspflicht im Innenverhältnis muss vor der Beschlussfassung erörtert worden und in der Versammlungsniederschrift protokolliert sein.^[4]

Finanzbedarf muss geklärt sein

In aller Regel erfolgt eine langfristige Kreditaufnahme im Zuge der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen, also der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ...