Alexander C. Blankenstein
Zusammenfassung
Die Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer zur Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren ist seitens der Rechtsprechung bereits seit längerer Zeit anerkannt. Gesetzlich legitimiert § 28 Abs. 3 WEG diese Verpflichtung, da den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz eingeräumt ist, über die Art und Weise von Hausgeldzahlungen zu beschließen. Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann auch eine Zusatzgebühr gegenüber Wohnungseigentümern beschlossen werden, die trotz entsprechender Verpflichtung nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen.
Der Einführung des Lastschriftverfahrens per Vereinbarung der Wohnungseigentümer stehen keine Bedenken entgegen. Der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt in diesem Bereich aber auch gemäß § 28 Abs. 3 WEG die Kompetenz zur entsprechenden mehrheitlichen Beschlussfassung zu.
BGH, Urteil v. 29.1.2016, V ZR 97/15: Ein Hausverwalter kann eine mit einem Wohnungseigentümer vereinbarte Lastschriftabrede kündigen, wenn dieser an seiner Ansicht festhält, mit einer streitigen Forderung gegen eine Beitragsforderung der Wohnungseigentümergemeinschaft aufrechnen zu können, und daraus weitere Konflikte drohen.
Dauerauftrag statt Einzugsermächtigung
Ein statt der Einzugsermächtigung erteilter Dauerauftrag reicht nicht aus.
Überhöhte Sondergebühr bei Nichtteilnahme am Einzugsverfahren
Die Höhe der Sondergebühr muss sich in den Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung halten (Anhaltspunkt: ca. 2,50 EUR bis maximal 5 EUR; abhängig von der Höhe des Hausgelds).
1 Einführung des Lastschriftverfahrens
1.1 Mehrheitsbeschluss
Selbstverständlich bestehen keine Bedenken gegen eine Einführung des Lastschriftverfahrens per Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt in diesem Bereich aber auch gemäß § 28 Abs. 3 WEG die Kompetenz zur entsprechenden mehrheitlichen Beschlussfassung zu. Denn es entspricht durchaus den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und auch dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, wenn diese einen Mehrheitsbeschluss über die Zahlung von Hausgeld per Banklastschrift treffen und den einzelnen Wohnungseigentümer zur Abgabe einer Einzugsermächtigung verpflichten. Das Lastschriftverfahren bietet neben erheblichen Rationalisierungsvorteilen auch Kostenvorteile. Nachteile für den einzelnen Zahlungspflichtigen ergeben sich demgegenüber keine. Letztlich ist auch die Eigentümergemeinschaft darauf angewiesen, dass die Hausgeldzahlungen pünktlich erfüllt werden, was im Lastschriftverfahren gewährleistet ist.
"Sammelüberweisungen"
Die Wohnungseigentümer können im Rahmen ihrer in § 28 Abs. 3 WEG geregelten Beschlusskompetenz hinsichtlich der Zahlung der Wohngelder "Sammelüberweisungen" verbieten und Einzelüberweisungen unter Angabe der betreffenden Wohnung von Mehrfacheigentümern verlangen.
1.2 Gemeinschaftsordnung
Es dürfte generell ratsam sein, eine Regelung über das Lastschriftverfahren bereits in der Gemeinschaftsordnung zu treffen.
Bestimmt jedenfalls die Gemeinschaftsordnung die Verpflichtung der Wohnungseigentümer, dem Verwalter eine Einzugsermächtigung zu erteilen, hierfür ein Bankkonto zu benennen und dort ein entsprechendes Guthaben zu unterhalten, ist dies wirksam.
Kein Dauerauftrag
Ein statt der Einzugsermächtigung erteilter Dauerauftrag reicht nicht aus.
1.3 Verwaltervertrag
Soweit eine entsprechende Vereinbarung oder aber eine Bestimmung in der Teilungserklärung oder aber auch ein entsprechender Mehrheitsbeschluss gemäß § 28 Abs. 3 WEG zur Einführung des Lastschriftverfahrens vorhanden ist, können entsprechende Bestimmungen im Verwaltervertrag den Verwalter direkt ermächtigen, entsprechende Maßnahmen einzuleiten.
2 Nichtteilnahme
Für den Fall der Nichtteilnahme einzelner Wohnungseigentümer trotz bestehender Verpflichtung aufgrund entsprechender Bestimmung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder einer späteren Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder auch entsprechender Beschlussfassung gemäß § 28 Abs. 3 WEG, verleiht die Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wohnungseigentümern auch grundsätzlich die Kompetenz, über eine gesonderte Gebühr zu beschließen, so der Verwalter im Verwaltervertrag eine Sondergebühr für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren erhebt. Die Höhe dieser Sondergebühr muss sich jedoch innerhalb der Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung halten. Anhaltspunkt: ca. 3,50 bis maximal 5 EUR, abhängig von der Höhe des Hausgelds.
Sieht eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder aber ein entsprechender gemäß § 28 Abs. 3 WEG gefasster Beschluss die Zahlung der Hausgelder per Lastschriftverfahren vor und verweigern einzelne Miteigentümer ihre Teilnahme hieran, indem sie dem Verwalter keine entsprechende Einzugsermächtigung erteilen, können diese gleichwohl zur Teilnahme nicht gezwungen werden, sobald die Hausgelder dennoch pünktlich auf dem Gemeinschaftskonto eingehen. Bei Beschlussfassung über eine angemessene "Bearbeitungsgebühr" kann d...