Sie verwenden eine veraltete Browser-Version. Dies kann unter Umständen zu Einschränkungen in der Funktion sowie Darstellung führen. Daher empfehlen wir Ihnen, einen aktuellen Browser wie z.B. Microsoft Edge zu verwenden.
Personal
Steuern
Finance
Immobilien
Controlling
Themen
Öffentlicher Dienst
Recht
Arbeitsschutz
Sozialwesen
Sustainability
Haufe.de
Shop
Service & Support
Newsletter
Kontakt & Feedback
Login

Personal Steuern Finance Immobilien Controlling Öffentlicher Dienst Recht Arbeitsschutz Sozialwesen
Immobilien
Controlling
Öffentlicher Dienst
Recht
Arbeitsschutz
Sozialwesen
Sustainability
Themen

Bauliche Veränderung: Was gilt, wenn eine Gestattung fehlt?

Dr. Oliver Elzer
Sie haben bereits ein Haufe Produkt? Hier anmelden

1 Leitsatz

Es ist Sache des Wohnungseigentümers, der eine nicht bereits in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss gegebenenfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeizuführen, ehe mit der Baumaßnahme begonnen wird. Handelt er dem zuwider, haben die übrigen Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch, der durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt wird. Diesem Unterlassungsanspruch kann der bauwillige Wohnungseigentümer unter Berufung auf Treu und Glauben nicht entgegenhalten, dass ihm ein Gestattungsanspruch zusteht.

2 Normenkette

§ 20 Abs. 1, Abs. 3 WEG

3 Das Problem

Wohnungseigentümer B baut in dem seiner Wohnung vorgelagerten Garten ohne Gestattung einen Pool. Wohnungseigentümer K verlangt während des Bauens Unterlassung (es gilt noch altes Recht, es war also egal, welcher Bereich gegebenenfalls gestört wurde). B meint, er könne dem Begehren jedenfalls einen Anspruch aus § 20 Abs. 3 WEG entgegensetzen.

4 Die Entscheidung

Der BGH beurteilt die Rechtslage anders! Seit dem 1.12.2020 müsse, sei nichts Anderes vereinbart, eine Gestattung immer beschlossen werden. Durch den entsprechenden Beschluss solle sichergestellt werden, dass die Wohnungseigentümer über alle baulichen Veränderungen informiert werden. Für den bauwilligen Wohnungseigentümer habe der Beschluss den Vorteil, dass er – ebenso wie eventuelle Rechtsnachfolger – durch dessen Bestandskraft Rechtssicherheit habe.

Ob diese Rechtslage allerdings auch für eine bereits fertig gestellte bauliche Veränderung gelte, sei im Fall nicht zu entscheiden. Ebenso könne dahinstehen, wie in völlig eindeutig gelagerten Fällen, in denen ganz offensichtlich kein anderer Wohnungseigentümer ernsthaft beeinträchtigt sei, zu verfahren wäre. Allerdings seien innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums übliche Veränderungen des dort befindlichen gemeinschaftlichen Eigentums, wie z. B. das Bohren von Dübellöchern in tragende Wände, ohne Weiteres als gestattet anzusehen.

5 Hinweis

Problemüberblick

Bis zum 1.12.2020 war streitig, ob eine bauliche Veränderung stets durch einen Beschluss gestattet werden müsse. Im Fall ist zu fragen, was seitdem gilt.

Die BGH-Lösung

Der BGH entscheidet sich dafür, dass jede nicht bereits durch eine Vereinbarung gestattete bauliche Veränderung durch einen Beschluss legitimiert werden muss. Wird eine bauliche Veränderung nicht gestattet, muss eine Beschlussersetzungsklage erhoben und gewonnen werden, ehe mit der bauliche Veränderung begonnen wird. Offen bleibt allerdings, was jenseits dieses Grundsatzes gilt. Der BGH nennt 3 mögliche Ausnahmen:

  • Die "dolo-agit-Einrede" (= arglistig handelt, wer etwas verlangt, was er augenblicklich wieder zurückgeben muss) bei der fertigen baulichen Veränderung,
  • eindeutige Fälle des § 20 Abs. 3 WEG und
  • § 242 BGB.

Letztlich sind alles Ausprägungen von Treu und Glauben: Warum soll ich zurückbauen, wenn mir der Bau doch zu gestatten wäre? Warum wegen einer Förmelei verfrüht Werte vernichten? Ich selbst meine, in allen 3 Fällen bedürfte es einer Gestattung. Auf diese müsste man aber wenigstens in der Zwangsvollstreckung warten.

Gestattungsvereinbarung

Nach der Gemeinschaftsordnung (aus dem Jahr 1971) sollte sich im Fall das Verhältnis der Wohnungseigentümer "nach dem Gesetz" bestimmen. Der BGH entnahm dieser Verweisung auf die Gesetzeslage keinen Anhaltspunkt, dass es nach einer Gesetzesänderung bei der Anwendung des alten Rechts verbleiben soll. Die Regelung sei grundsätzlich als bloße dynamische Verweisung auf die jeweils aktuellen gesetzlichen Regelungen zu verstehen. Dies gelte auch dann, wenn eine Gemeinschaftsordnung das Gesetz bloß wiederhole.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Die BGH-Idee gilt wohl auch bei § 47 WEG. Findet sich in einer Gemeinschaftsordnung, die vor dem 1.12.2020 errichtet wurde, eine Regelung, die auf das Gesetz verweist, ist daher m. E. im Zweifel das aktuelle Gesetz gemeint.

6 Entscheidung

BGH, Urteil v. 17.3.2021, V ZR 140/22

Dieser Inhalt ist unter anderem im VerwalterPraxis Gold enthalten. Sie wollen mehr?

Jetzt kostenlos 4 Wochen testen

Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen


Meistgelesene Beiträge
  • Grenzabstand für Bäume, Sträucher und Hecken / 4 Wie groß sind die Grenzabstände?
    2.104
  • Abfall, Müll und Verwahrlosung im Nachbarrecht
    249
  • Grenzabstand für Bäume, Sträucher und Hecken / 8 Die Ausschlussfrist für den Beseitigungs- und Rückschnittsanspruch
    202
  • Grenzabstand für Bäume, Sträucher und Hecken / 4.6 Niedersachsen
    152
  • Grenzabstand für Bäume, Sträucher und Hecken / 4.1 Baden-Württemberg
    121
  • Grenzabstand für Bäume, Sträucher und Hecken / 4.12 Schleswig-Holstein
    119
  • Geh- und Fahrrecht
    110
  • Grenzabstand für Bäume, Sträucher und Hecken / 4.8 Rheinland-Pfalz
    76
  • Abfall, Müll und Verwahrlosung im Nachbarrecht / 1 Lagerung von Müll/Abfall auf dem Nachbargrundstück
    75
  • Wärmepumpen / 6.2 Absetzbare Kosten bei der Einkommenssteuer für Gebäudesanierung
    72
  • Gerüche aus der Nachbarschaft / 2.7 Rauchen auf dem Balkon
    66
  • Grenzabstand für Bäume, Sträucher und Hecken
    61
  • Grenzabstand für Bäume, Sträucher und Hecken / 4.5 Hessen
    59
  • Grenzabstand für Bäume, Sträucher und Hecken / 4.13 Thüringen
    50
  • Schlichtungsverfahren bei Nachbarstreitigkeiten
    45
  • Mietrecht (ZertVerwV) / 3.2 Kündigung aus wichtigem Grund
    42
  • Betretungsrechte im Nachbarrecht
    38
  • Gebäudeeinsturz und herabfallende Gebäudeteile (Verkehrssicherung)
    38
  • Grenzabstand für Bäume, Sträucher und Hecken / 5 Messen der Grenzabstände
    33
  • Grunddienstbarkeit / 8.2.2 Verjährung
    28
Weitere Inhalte finden Sie u.a. in folgendem Produkt VerwalterPraxis Gold
Top-Themen
Downloads
Zum Haufe Shop

Produktempfehlung


Zum Thema Immobilien
BGH: Kein Pardon für bauliche Veränderungen ohne Beschluss
Presslufthammer
Bild: Haufe Online Redaktion

Führt ein Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum aus, ohne durch Beschluss ermächtigt zu sein, kann er einem Beseitigungsverlangen nicht entgegenhalten, einen Anspruch auf Gestattung zu haben. Ein vermietender Eigentümer muss für bauliche Veränderungen durch seinen Mieter einstehen, wenn er diese erlaubt oder duldet.


BGH: Bauliche Veränderung nur mit Beschluss
Doppelhaus
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Jede von einem Wohnungseigentümer beabsichtigte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums bedarf eines gestattenden Beschlusses, selbst wenn kein anderer Wohnungseigentümer durch die Baumaßnahme beeinträchtigt wird. Seit der WEG-Reform ist das eindeutig im Gesetz geregelt.


Wohnungseigentumsrecht: Beschlusszwang für bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums
Haus mit Pool
Bild: Bausparkasse Schwäbisch Hall/Lorenz Behälterbau

Wohnungseigentümer, die eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vornehmen wollen, müssen - selbst bei bestehendem Gestattungsanspruch - einen WEG-Beschluss herbeiführen.


Rechtssicher und effizient: Praxisfälle für den WEG-Verwalter
Praxisfälle für WEG-Verwalter
Bild: Haufe Shop

Vom Eigentümerwechsel über die Beschlusssammlung bis hin zu baulichen Veränderungen: Dieses praktische Werk zeigt, wie Immobilienverwalter:innen den Spagat zwischen Theorie und Praxis bewältigen können. Es stellt Fallbeispiele sowie typische Probleme vor und zeigt Lösungswege auf.


Bauliche Veränderung: Was g... / 5 Hinweis
Bauliche Veränderung: Was g... / 5 Hinweis

Problemüberblick Bis zum 1.12.2020 war streitig, ob eine bauliche Veränderung stets durch einen Beschluss gestattet werden müsse. Im Fall ist zu fragen, was seitdem gilt. Die BGH-Lösung Der BGH entscheidet sich dafür, dass jede nicht bereits durch eine ...

4 Wochen testen


Newsletter Immobilien
Bild: Haufe Online Redaktion
Newsletter ImmobilienVerwaltung

Aktuelle Informationen aus dem Bereich Immobilienverwaltung frei Haus - abonnieren Sie unseren Newsletter:

  • Rechtsprechung
  • Miet- und Wohnungseigentumsrecht
  • energetische Sanierung
Pflichtfeld: Bitte geben Sie eine gültige E-Mail Adresse ein.
Sie müssen den AGB zustimmen
Haufe Fachmagazine
Zum Immobilien Archiv
Themensuche A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z #
Haufe Group
L'Immo-Podcast: Alle Folgen
Haufe Onlinetraining
Haufe HR-Software
Haufe Digitale Personalakte
Haufe Akademie
rudolf.ai - Haufe meets AI
Weiterführende Links
RSS
Newsletter
FAQ
Mediadaten
Presse
Editorial Code of Conduct
Redaktionsrichtlinie zum KI-Einsatz
Netiquette
Sitemap
Buchautor:in werden bei Haufe
Kontakt

Kontakt & Feedback
AGB

Compliance
Datenschutz
Impressum
Haufe Immobilien Shop
Immobilien Lösungen
Immobilien-Verwaltung Produkte
Wohnungswirtschaft Lösungen
Private Vermietung Produkte
Alle Immobilien Produkte
 

    Weitere Produkte zum Thema:

    × Profitieren Sie von personalisierten Inhalten, Angeboten und Services!

    Unser Ziel ist es, Ihnen eine auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittene Website anzubieten. Um Ihnen relevante und nützliche Inhalte, Angebote und Services präsentieren zu können, benötigen wir Ihre Einwilligung zur Nutzung Ihrer Daten. Wir nutzen den Service eines Drittanbieters, um Ihre Aktivitäten auf unserer Website zu analysieren.

    Mit Ihrer Einwilligung profitieren Sie von einem personalisierten Website-Erlebnis und Zugang zu spannenden Inhalten, die Sie informieren, inspirieren und bei Ihrer täglichen Arbeit unterstützen.

    Wir respektieren Ihre Privatsphäre und schützen Ihre Daten. Sie können sich jederzeit darüber informieren, welche Daten wir erheben und wie wir sie verwenden. Sie können Ihre Einwilligung jederzeit widerrufen. Passen Sie Ihre Präferenzen dafür in den Cookie-Einstellungen an.

    Mehr Informationen Nein, Danke Akzeptieren