Bauliche Veränderung: Was gilt, wenn eine Gestattung fehlt?

1 Leitsatz

Es ist Sache des Wohnungseigentümers, der eine nicht bereits in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss gegebenenfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeizuführen, ehe mit der Baumaßnahme begonnen wird. Handelt er dem zuwider, haben die übrigen Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch, der durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt wird. Diesem Unterlassungsanspruch kann der bauwillige Wohnungseigentümer unter Berufung auf Treu und Glauben nicht entgegenhalten, dass ihm ein Gestattungsanspruch zusteht.

2 Normenkette

§ 20 Abs. 1, Abs. 3 WEG

3 Das Problem

Wohnungseigentümer B baut in dem seiner Wohnung vorgelagerten Garten ohne Gestattung einen Pool. Wohnungseigentümer K verlangt während des Bauens Unterlassung (es gilt noch altes Recht, es war also egal, welcher Bereich gegebenenfalls gestört wurde). B meint, er könne dem Begehren jedenfalls einen Anspruch aus § 20 Abs. 3 WEG entgegensetzen.

4 Die Entscheidung

Der BGH beurteilt die Rechtslage anders! Seit dem 1.12.2020 müsse, sei nichts Anderes vereinbart, eine Gestattung immer beschlossen werden. Durch den entsprechenden Beschluss solle sichergestellt werden, dass die Wohnungseigentümer über alle baulichen Veränderungen informiert werden. Für den bauwilligen Wohnungseigentümer habe der Beschluss den Vorteil, dass er – ebenso wie eventuelle Rechtsnachfolger – durch dessen Bestandskraft Rechtssicherheit habe.

Ob diese Rechtslage allerdings auch für eine bereits fertig gestellte bauliche Veränderung gelte, sei im Fall nicht zu entscheiden. Ebenso könne dahinstehen, wie in völlig eindeutig gelagerten Fällen, in denen ganz offensichtlich kein anderer Wohnungseigentümer ernsthaft beeinträchtigt sei, zu verfahren wäre. Allerdings seien innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums üblic...