Alexander C. Blankenstein
Zusammenfassung
Im Rahmen der Eigentümerversammlung informiert der Verwalter die Eigentümer regelmäßig über die Geschehnisse des Vorjahres sowie den aktuellen Stand der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Außerhalb der Eigentümerversammlung informiert der Verwalter in der Regel den Beirat über die laufenden Verwaltungshandlungen. Selbstverständlich aber haben Wohnungseigentümer auch außerhalb der Wohnungseigentümerversammlung Auskunftsansprüche, die gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, bestehen.
Die Pflicht zur Auskunftserteilung ergibt sich im Innenverhältnis zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus dem Verwaltervertrag gem. § 675 BGB und § 666 BGB. Im Innenverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer folgt der Anspruch aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG i. V. m. § 242 BGB.
AG Kamenz, Urteil v. 26.7.2022, 1 C 305/21 WEG: Ein Auskunftsanspruch setzt voraus, dass der Anspruchsteller die gewünschte Information nicht bereits im Wege des Einsichtsrechts erlangen kann. Bereits aus der Existenz des § 18 Abs. 4 WEG folgt, dass ein Auskunftsanspruch, den jeder Wohnungseigentümer direkt und zu jeder Zeit gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen könnte, nicht anzuerkennen ist. Denn das jederzeitige Informationsinteresse wird nach dem gesetzlichen Konzept zunächst durch das Einsichtsrecht nach § 18 Abs. 4 WEG befriedigt.
AG Remscheid, Urteil v. 24.11.2021, 8a C 97/21: Auskunftsansprüche gegen den Verwalter kann grundsätzlich nur die Gesamtheit der Wohnungseigentümer über die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Ziel einer Information in der Versammlung geltend machen. Ausnahmen gelten u. a., wenn es sich um Angelegenheiten handelt, die nur einen Einzelnen individuell betreffen.
LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 27.7.2021, 2-13 S 120/20: Zwar kann neben § 18 Abs. 4 WEG mit Blick auf die Informationsrechte der Wohnungseigentümer in Einzelfällen einem Wohnungseigentümer über das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen hinaus auch ein Auskunftsanspruch zustehen. Dieser setzt aber voraus, dass der Anspruchsteller die gewünschten Informationen nicht bereits im Weg des Einsichtsrechts erlangen kann.
LG Düsseldorf, Urteil v. 4.10.2018, 25 S 22/18: Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Übermittlung einer Eigentümerliste, in der die E-Mail-Adressen der Wohnungseigentümer enthalten sind.
- Ein Anspruch auf Auskunft ergibt sich nur dann, wenn die erwünschten Informationen nicht bereits im Wege des Einsichtsrechts zu erlangen sind.
- Auch der ausgeschiedene Eigentümer hat unter dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßer Verwaltung Auskunftsansprüche, die während seiner Zugehörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft begründet wurden.
- Der Auskunftsanspruch besteht gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, und nicht direkt gegenüber dem Verwalter.
- Der Auskunftsanspruch erlischt, sobald ihn der Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfüllt hat.
1 Die Pflicht zur Auskunftserteilung
Nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. § 18 Abs. 4 WEG räumt den Wohnungseigentümern daneben ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein. Zur Auskunft verpflichtet ist demnach auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Im Innenverhältnis wird diese Pflicht der Gemeinschaft von deren Vertreter, also dem Verwalter, erfüllt.
2 Gläubiger des Auskunftsanspruchs
2.1 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Gläubiger eines Auskunftsanspruchs ist zunächst die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, da das Vertragsverhältnis zwischen ihr und dem Verwalter besteht. Der Auskunftsanspruch sei auf eine unteilbare Leistung gerichtet. Der einzelne Wohnungseigentümer könne die Auskunft grundsätzlich nur in der Wohnungseigentümerversammlung verlangen. Machten die Wohnungseigentümer von ihrem Auskunftsrecht keinen Gebrauch, stehe der Auskunftsanspruch jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu.
Außerdem bestehe ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten beziehe, die ausschließlich ihn beträfen.
Dieser werde typischerweise im Rahmen der Eigentümerversammlung geltend gemacht. Werde er dort vom Verwalter nicht erfüllt und sei entsprechend Klage zu erheben, so werde diese durch den Verband geführt, da es sich insoweit um Rechte der Wohnungseigentümer handele, die gemeinschaftlich geltend gemacht werden könnten. Über die Geltendmachung des Auskunftsanspruchs hätten die Wohnungseigentümer durch Beschluss zu entscheiden.
Hiervon ist weiterhin insoweit auszugehen, als der Verwalter im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ebenfalls zur Auskunft verpflichtet ist. Allerdings dürfte der Grundsatz, wonach der Auskunftsanspruch allen Wohnungseigentümern als unteilbare Leistung zustehe, ni...