Allgemeine Geschäftsbedingungen (Miete) / 2.2 Rechtsfolge

2.2.1 Individualvereinbarung

Die Unterscheidung, ob es sich bei einer bestimmten Vertragsklausel um eine Geschäftsbedingung oder um eine Individualvereinbarung handelt, ist praktisch von entscheidender Bedeutung, wenn eine Partei ihre Ansprüche auf diese Klausel stützt und die andere Partei einwendet, die Klausel sei unwirksam. Verlangt z. B. der Vermieter von seinem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß einer mietvertraglichen Vereinbarung und wendet der Mieter ein, diese Klausel sei unwirksam und er sei daher zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, ist vorab die Wirksamkeit der entsprechenden Vereinbarung zu prüfen.

Handelt es sich bei dieser Vereinbarung um eine Individualvereinbarung, ist diese nur dann unwirksam, wenn sie gegen zwingendes Recht verstößt, was im Gesetz z. B. durch die Formulierung "Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam" zum Ausdruck gebracht wird; ferner dann, wenn die Vereinbarung gegen Verbotsgesetze i. S. d. § 134 BGB, gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt oder sittenwidrig i. S. d. (§ 138 BGB) ist.^[1] Dies wird jedoch nur im Ausnahmefall gegeben sein.

2.2.2 Geschäftsbedingung

Anders verhält es sich, wenn die Vereinbarung als Geschäftsbedingung zu qualifizieren ist, da in diesem Fall die Wirksamkeit anhand der §§ 305 ff. BGB zu prüfen ist. Danach ist eine Klausel nicht nur nach den erwähnten allgemeinen Regeln, sondern bereits dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner i. S. v. § 307 BGB "unangemessen benachteiligt".

Eine unangemessene Benachteiligung wird i. d. R. dann angenommen, wenn sich die Klausel zu weit zulasten des Klauselgegners (hier: des Mieters) von der gesetzlichen Regelung entfernt. So bestimmt z. B. der § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass der Vermieter die Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten...