§ 10 Der Verwalter / I. Bedeutung, Qualifikation und geweberechtliche Anforderungen

Rz. 1

Wie jeder Verband (zum Begriff → § 1 Rdn 28) benötigt auch die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Willensbildung und zum Handeln "Einrichtungen". Diese nennt man Organe.^[1] Der Verwalter ist ein solches Organ der WEG, ebenso wie z.B. der Geschäftsführer ein Organ der GmbH ist. Theoretisch ist die Wohnungseigentümerversammlung das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Aber sie tagt regelmäßig nur einmal im Jahr und beschließt meistens (nicht mehr und nicht weniger als) das, was der Verwalter vorschlägt, der deshalb tatsächlich das wichtigste Organ der Gemeinschaft ist. Er trägt eine große Verantwortung, da er hohe Sach- und Vermögenswerte verwaltet. Er benötigt weit gefächerte Kenntnisse, insbesondere im Bereich des Rechnungswesens, des Rechts und der Bautechnik. Die Durchführung von Eigentümerversammlungen verlangt ferner Durchsetzungsvermögen und psychologisches Geschick. Das Wohnungseigentumsgesetz geht davon aus, dass jede Gemeinschaft einen Verwalter bestellt. Da die Gemeinschaft durch die WEG-Reform einer juristischen Person angenähert wurde, ist die Bestellung des gesetzlich vorgesehenen Organs und "Geschäftsleiters", also eines Verwalters, noch wichtiger geworden. Trotzdem ist die Bestellung nicht zwingend, solange sie von keinem Miteigentümer beantragt wird. Insbesondere kleinere Gemeinschaften verzichten häufig auf einen förmlich bestellten Verwalter, wogegen nichts einzuwenden ist, solange alle Eigentümer damit einverstanden sind. Zumindest für größere Objekte ist aber die Bestellung eines professionellen, fachlich qualifizierten und persönlich geeigneten Verwalters unverzichtbar.

Rz. 2

Angesichts der hohen Bedeutung, die die Wahl eines geeigneten Verwalters für das Funktionieren einer Eigentümergemeinschaft hat, darf die Freiheit der Wohnu...