Zuschüsse im Ertragsteuerrecht / 3.2.2 Ertrags- oder Aufwendungszuschüsse

Zuschüsse gehören nur dann zu den Ertrags- oder Aufwendungszuschüssen und sind sogleich als Einnahmen i. S. d. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu behandeln, wenn sie eine Gegenleistung z. B. für die Überlassung des Gebrauchs oder der Nutzung des Grundstücks darstellen oder bei einer Mietpreisbindung oder einem Belegungsrecht rechtlich und wirtschaftlich mit der Gebrauchs- oder Nutzungsüberlassung unmittelbar zusammenhängen^[1], nicht aber, wenn sie ausschließlich aus städtebaulichen Gründen gezahlt werden. Dann gehören sie regelmäßig zu den Investitionszuschüssen.^[2]

Mieterzuschüsse jedweder Form gelten als Vorauszahlung auf den Mietzins und sind grundsätzlich in dem Veranlagungszeitraum als Mieteinnahme anzusetzen, in dem sie zufließen.

Verlorene Baukostenzuschüsse eines Mieters in Form von Geld- oder Bauleistungen gehören beim Vermieter als zusätzliches Nutzungsentgelt für die Gebrauchsüberlassung des Grundstücks zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Sie mindern nicht die Herstellungskosten des Gebäudes.^[3]

Öffentliche oder private Zuschüsse, die keine Mieterzuschüsse sind, sondern z. B. als Gegenleistung für eine Mietpreisbindung oder Nutzung durch einen bestimmten Personenkreis dienen, gehören im Jahr des Zuflusses zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Handelt es sich dabei um Zuschüsse zu Herstellungskosten in Form eines Einmalbetrags, ist auf Antrag des Steuerpflichtigen eine Verteilung auf den Bindungszeitraum möglich, wenn dieser mehr als 5 Jahre beträgt.^[4]

Von besonderer Bedeutung sind die Billigkeitsmaßnahmen der Einkommensteuer-Richtlinien.^[5] Private Baukostenzuschüsse können danach als zinslose Darlehen angesehen und so behandelt werden, als ob sie im Laufe der Jahre der Mietherabsetzung zufließen. Sonstige Mieterzuschüsse können gleichmäßig ...