Wird die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken innerhalb eines gewerblichen Betriebs ausgeübt, unterliegen die daraus erzielten Einkünfte der Gewerbesteuer; sie sind bei der Ermittlung des Gewerbeertrags des betreffenden Betriebs zu erfassen.
Allein die Nutzung von Wirtschaftsgütern einer natürlichen Person durch Vermietung und Verpachtung stellt i. d. R. eine bloße Vermögensverwaltung dar und ist grundsätzlich keine gewerbliche Tätigkeit.
Um der Tätigkeit der Vermögensverwaltung gewerblichen Charakter zu verleihen, müssen besondere Umstände hinzutreten. Diese können darin bestehen, dass die Verwaltung des Grundbesitzes infolge des ständigen und schnellen Wechsels der Mieter eine Tätigkeit erfordert, die über das bei langfristigen Vermietungen übliche Maß hinausgeht, oder dass der Vermieter zugleich Leistungen erbringt, die eine bloße Vermietungstätigkeit überschreiten.
Abgrenzung zur reinen Vermögensverwaltung
Auch wenn der vermietete oder verpachtete Grundbesitz sehr umfangreich ist, der Abschluss von Mietverträgen mit zahlreichen Mietern eine büromäßige Verwaltungsarbeit und Organisation erforderlich macht oder die vermieteten Räume gewerblichen Zwecken dienen, rechtfertigt dies allein nicht die Annahme einer gewerblichen Tätigkeit.[1] Das entscheidende Merkmal liegt also darin, dass die bloße Vermögensnutzung hinter derBereitstellung einer einheitlichen gewerblichen Organisation zurücktritt.
Einen Gewerbebetrieb nimmt die Verwaltung an, wenn eine vermietete Wohnung hotelmäßig genutzt wird. Dies kann insbesondere bei Ferienwohnungen der Fall sein. Bei der Vermietung einer Ferienwohnung ist ein Gewerbebetrieb gegeben, wenn sämtliche der folgenden Voraussetzungen vorliegen[2]:
- Die Wohnung muss für die Führung eines Haushalts voll eingerichtet sein, z. B. Möblierung, Wäsche und Geschirr enthalten. Sie muss in einem reinen Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen liegen, die eine einheitliche Wohnanlage bilden.
- Die Werbung für die kurzfristige Vermietung der Wohnung an laufend wechselnde Mieter und an die Verwaltung der Wohnung müssen von einer für die einheitliche Wohnanlage bestehenden Feriendienstorganisation durchgeführt werden.
- Die Wohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden, und es muss nach Art der Rezeption eines Hotels laufend Personal anwesend sein, das mit den Feriengästen Mietverträge abschließt und abwickelt und dafür sorgt, dass die Wohnung in einem Ausstattungs-, Erhaltungs- und Reinigungszustand ist und bleibt, der die sofortige Vermietung zulässt.
Wohnungen, die an Arbeitnehmer vermietet werden, stellen notwendiges Betriebsvermögen des Arbeitgebers dar, wenn für die Vermietung gerade an Arbeitnehmer betriebliche Gründe maßgebend sind.[3]
Nach der Rechtsprechung des BFH unterliegt der Gewerbesteuer auch der gewerbliche Grundstückshandel.[4] Dies ist der Fall, wenn der Steuerpflichtige eine Anzahl bestimmter Objekte (insbesondere Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder unbebaute Grundstücke) kauft oder errichtet und sie in engem zeitlichen Zusammenhang anschließend veräußert. Werden vor Ablauf eines Zeitraums von 5 Jahren seit Anschaffung bzw. Errichtung mehr als drei Objekte/mindestens vier Objekte veräußert und liegen zwischen den einzelnen Verwertungsmaßnahmen nicht mehr als 5 Jahre, so ist regelmäßig von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen, weil die äußeren Umstände den Schluss zulassen, dass es dem Steuerpflichtigen zu Beginn seiner Tätigkeiten weniger auf die Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten als auf die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankommt (sog. Drei-Objekt-Grenze).
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