§ 16 Abs. 3 WEG a. F. ermöglicht die Änderung des gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels für Betriebs- und Verwaltungskosten. Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht hiernach eine Änderung, die sich an den Maßstäben des Verbrauchs oder der Verursachung orientiert. Bezüglich des Begriffs der "Betriebskosten" verweist § 16 Abs. 3 WEG a. F. auf die mietrechtliche Vorschrift des § 556 Abs. 1 BGB und somit auf die dort in Satz 3 in Bezug genommene Aufstellung der Betriebskosten in der Betriebskostenverordnung.
Nach derzeit noch geltender Rechtslage wäre es zwar grundsätzlich möglich, sämtliche Betriebs- und Verwaltungskosten auf Grundlage des § 16 Abs. 3 WEG a. F. abweichend vom gesetzlichen oder hiervon abweichend vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umzulegen. Eine andere Frage ist aber, ob eine derart "allumfassende" Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies dürfte zu verneinen sein. Mit Blick auf eine Änderung des Verteilungsschlüssels der Betriebskosten ist nämlich zu beachten, dass sich diese aus
- grundstücksbezogenen Kosten,
- Verbrauchskosten,
- objektbezogenen Kosten und
- Verursacherkosten
zusammensetzen. Insoweit muss bei der Beschlussfassung über eine Kostenverteilungsänderung dem Charakter dieser Kostenarten Rechnung getragen werden. Dies mag auch einer der Gründe sein, warum der Gesetzgeber im Rahmen des WEMoG eine umfassende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für unzulässig hält.
Zu 1: Grundstücksbezogene Kosten
Bei den grundstücksbezogenen Kosten handelt es sich vor allem um die Kosten
- der Straßenreinigung,
- der Gebäudereinigung,
- der Gartenpflege,
- der Versicherung,
- des Hausmeisters.
Ist aufgrund Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen vereinbart, trägt dieser Verteilungsschlüssel dem Kostencharakter am ehesten Rechnung. Instanzgerichtlich wurde jedenfalls eine Kostenverteilungsänderung bezüglich dieser Positionen nicht mehr nach Miteigentumsanteilen, sondern nach Objekten, für nicht ordnungsgemäß erachtet.[1] Allerdings ist der BGH insoweit großzügiger, als er lediglich auf das Willkürverbot abstellt. Jedenfalls wäre eine Kostenverteilungsänderung, gerichtet auf eine künftige Kostenverteilung nach Fläche, nicht zu beanstanden.[2] Das ist nachvollziehbar, da der Flächenmaßstab dem Wertmaßstab noch am nächsten kommt. Da jedenfalls eine Kostenverteilung der grundstücksbezogenen Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen oder Fläche in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, bestehen auch keine Bedenken gegen eine Änderung der Kostenverteilung nach Fläche statt nach Objekten oder Miteigentumsanteilen.
Der Entwurfsbegründung ist nicht zu entnehmen, ob die vorerwähnten grundstücksbezogenen Kosten als "bestimmte Arten von Kosten" gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. anzusehen sind, was es erlauben würde, einen vom Gesetz oder von einer Vereinbarung abweichenden Kostenverteilungsschlüssel zu beschließen. Allerdings würde dies die Gestaltungsfreiheit der Wohnungseigentümer unnötig beschneiden, was nicht im Sinn des Gesetzgebers sein kann.
Beschlussmuster: Änderung der Kostenverteilung einzelner Kostengruppen (Betriebskosten)
TOP XX: Änderung des Verteilungsschlüssels bezüglich der grundstücksbezogenen Kosten
Gemäß § _____ der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _________ (Name und Kanzleisitz) vom _______ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ erfolgt die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums unter den Wohnungseigentümern nach Objekten, also Sondereigentumseinheiten.
Abweichend hiervon beschließen die Wohnungseigentümer, die Kosten der Straßenreinigung, der Gebäudereinigung, der Gartenpflege, der Versicherung und des Hausmeisters künftig ab der Wirtschaftsperiode _____ nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Zu 2: Verbrauchskosten
Bei den Kosten, denen ein Verbrauch der Wohnungseigentümer zugrunde liegt, entspricht allein eine verbrauchsbezogene Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung. Dies ist insbesondere bei den Heiz- und Warmwasserkosten der Fall. Hier sind auch die Vorgaben der Heizkostenverordnung zwingend. Ein von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichender Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig. Dies gilt auch für die Kosten des Kaltwassers, so eine verbrauchsabhängige Erfassung erfolgt.[3]
Auch unter Geltung des WEMoG dürfte eine vom Maßstab des Verbrauchs abweichende Kostenverteilung gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen und auf Erhebung einer Anfechtungsklage hin für ungültig erklärt werden. Keinesfalls möglich wäre es, die Heiz- und Warmwasserkosten entgegen den Vorgaben der Heizkostenverordnung zu verteilen. Ein entsprechender Beschluss mit Dauerwirkung wäre nichti...
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