Schadensersatzansprüche des Vermieters sind im mietrechtlichen Teil des BGB nicht ausdrücklich geregelt. Lediglich in § 546a Abs. 2 BGB ist bei verspäteter Rückgabe die Geltendmachung eines weiteren Schadens nicht ausgeschlossen.
Folgende Hauptfälle sollen kurz aufgezählt werden:
- Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen
- Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung und Verschlechterung der Mietsache
- Schadensersatzansprüche wegen Verletzung der Anzeigepflicht des Mieters
- Schadensersatzansprüche bei falschem Wohnverhalten
- Haftung bei Gebrauchsüberlassung an Dritte: Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, sei es mit oder ohne Erlaubnis des Vermieters, hat der Mieter ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten.[1] Diese Haftung gilt auch bei vorsätzlichen Handlungen des Dritten (Untermieters), z. B. Zerstörung der Mietsache oder Unterschlagungen.
Schadensersatzanspruch bei berechtigter fristloser Kündigung des Vermieters. Gemäß § 314 Abs. 1 BGB können Dauerschuldverhältnisse von jeder Vertragspartei aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden. Gemäß § 314 Abs. 4 BGB wird durch die Kündigung die Berechtigung, Schadensersatz zu verlangen, nicht ausgeschlossen. Hier haftet der Mieter in erster Linie auf Ersatz des Mietausfalls.[2]
HinweisAbzug ersparter Aufwendungen
Von diesem Anspruch werden ersparte Aufwendungen sowie diejenigen Vorteile abgezogen, welche durch eine anderweitige Verwertung (Neuvermietung) erlangt werden.[3]
Hier hat der Vermieter auch eine Schadensminderungspflicht.
Schadensminderungspflicht
Behauptet der Mieter, dass der Vermieter gegen seine Schadensminderungspflicht verstoßen hat, trifft ihn hierfür die Darlegungs- und Beweislast. Wegen des vertragswidrigen Verhaltens des Mieters ist nämlich der Vermieter der Geschädigte i. S. d. § 254 BGB. Der Mieter muss daher alle Tatsachen vortragen und beweisen, aus denen sich ein Mitverschulden des Vermieters an der Entstehung des Zahlungsrückstands ergibt. Hat der Vermieter vorgetragen, dass und wie er sich um eine Weitervermietung bemüht hat, ist es Sache des Mieters, darzulegen und zu beweisen, dass der Vermieter entgegen seinen Behauptungen gar keine Bemühungen zur Weitervermietung unternommen hat oder Mietinteressenten trotz Eignung aus sachfremden Gründen abgelehnt hat.[4] Im umgekehrten Fall stehen dem Mieter, wenn der Vermieter seine vertraglichen Verpflichtungen verletzt und der Mieter deshalb kündigt, ebenfalls Schadensersatzansprüche zu wie Umzugs- und Maklerkosten und Mehrkosten für die neue Wohnung, insbesondere eine höhere Miete.[5] oder Aufwendungen für die Ersatzräume (z. B. neue Vorhänge[6]).
- Entschädigungsanspruch wegen verspäteter Rückgabe des Mietobjekts
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