Mietpreisbremse: Greift nicht bei umfassender Modernisierung

1 Leitsatz

Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Neuvermietung nach umfassender Modernisierung (hier: Bad, Sammelheizung, Isolierglasfenster, Leitungssystem und Elektrik). Bei einer substanziierten Darlegung der Maßnahmen durch Beifügung von Rechnungen, Leistungsverzeichnissen und Fotos ist ein pauschales Bestreiten der Maßnahmen und der Kosten durch den Mieter unbeachtlich.

2 Normenkette

§ 556f BGB

3 Das Problem

Die Bestimmungen der Mietpreisbremse, wonach die Miete bei Neuabschluss eines Wohnungsmietvertrags die ortsübliche Miete nicht um mehr als 10 % übersteigen darf, gelten nicht, wenn die Wohnung dem Mieter umfassend renoviert übergeben wird.

Umfassend ist eine Renovierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Die Wohnung muss in mehreren wesentlichen Bereichen – insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallationen, energetische Eigenschafen – verbessert werden, d. h. sie muss in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen einen Zustand aufweisen, der die Gleichstellung mit einem Neubau rechtfertigt (so BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 369/18).

In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen nur die Kosten einfließen, die aufgrund reiner Modernisierungsmaßnahmen angefallen sind. Erhaltungsmaßnahmen zählen dazu nicht.

4 Die Entscheidung

In dem vom AG Kreuzberg entschiedenen Fall hat der Vermieter ein neues Bad sowie eine Sammelheizung, moderne Isolierglasfenster und eine Einbauküche eingebaut; ferner sind Leitungssysteme und Elektrik erneuert worden. Hierfür sind Kosten von über 550 EUR/m² angefallen. Nach Auskunft des Statistischen Landesamtes betrugen für Neubauwohnungen die Kosten 1.570 EUR/m². Somit sind vorliegend mehr als ein Drittel der Kosten für einen Neubau angefallen. Damit liegt nach Auffassung des AG Kreuzberg eine umfassende Modernisierung vor.

Diese wurde von den Vermietern auch substanziiert dargelegt durch Rechnungen, Leistungsverzeichnisse und Fotos. Somit ist das pauschale Bestreiten der Maßnahmen und der Kosten durch den Mieter unbeachtlich. Die Klage der Mieterin auf Rückzahlung von angeblich überzahlter Miete sowie auf Ersatz von vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten wurde daher vom AG Kreuzberg abgewiesen.

5 Entscheidung

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 9.2.2022, 10 C 46/21