LG Köln Urteil vom 29.04.1976 - 1 S 343/75

Entscheidungsstichwort (Thema)

Rückzahlung einer Mietkaution

Orientierungssatz

1. Die Fälligkeit des Anspruchs auf Rückzahlung einer Kaution ist nicht von einer Aufforderung des Mieters abhängig, innerhalb bestimmter Zeit abzurechnen.

2. Spätestens nach Ablauf von zwei Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses muß der Vermieter die Abrechnung vornehmen.

3. Eine größere Zeitspanne kann im Einzelfall gerechtfertigt sein, wenn der Vermieter etwa erst zum Jahresende übersehen kann, in welcher Höhe noch Neben- oder Heiz*-kostenforderungen bestehen, weil er nur einmal jährlich abrechnet.

4. Die vom Mieter erbrachte Kaution wird erst dann zur Rückzahlung fällig, wenn die Forderungen des Vermieters gedeckt sind; dies gilt aber dann nicht, wenn der Vermieter es unterläßt, binnen einer angemessenen Frist abzurechnen und den etwa verbleibenden Rest an den Mieter auszuzahlen.

Tatbestand

Die Kläger waren in der Zeit vom 1.5.1971 bis zum 30.9.1974 Mieter im Hause des Beklagten.

§ 4 Abs 5 des schriftlichen Mietvertrages lautet: "Zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus diesem Vertrag hinterlegt der Mieter beim Abschluß dieses Vertrages eine unverzinsliche Kaution von 700,-- DM für die Dauer der Vertragszeit ... . Aus dieser Summe werden die sich nach Beendigung des Mietverhältnisses ergebenden Ansprüche des Vermieters beglichen. Der Rest wird sodann zurückgezahlt".

§ 16 Abs 1 des Mietvertrages lautet: "Die Mieträume sind bei Beendigung in erneuertem Zustand ... zurückzugeben".

Die Kläger entrichteten bei Vertragsabschluß eine Kaution in Höhe von 700,-- DM.

Die Kläger verließen die Wohnung Ende September 1974, ohne die Heizkörper, Türen, Fenster und Fußleisten gestrichen zu haben. Unter dem 24.1.1975 übersandte der Beklagte den Klägern ein als "Abrechnung bzw Schätzung von Schäden nach Auszug" bezeichnetes Schreiben.

Für verschiedene nach dem Auszug erforderliche Renovierungsarbeiten sowie rückständige Heizkosten brachte er großenteils geschätzte Beträge in Ansatz, die eine Summe von 1.238,97 DM ergaben. Hiervon zog der Beklagte die Kaution ab, so daß - wie der Beklagte erklärte - die Kläger die Kaution nicht mehr verlangen konnten, sondern ihrerseits dem Beklagten Ersatz zu leisten hätte. Mit Schreiben vom 3.2.1975 forderten die Kläger den Beklagten auf, die Forderungen im einzelnen nachzuweisen.

Die Kläger haben von dem Beklagten die Zahlung der Kautionssumme begehrt. Sie haben behauptet: Sie hätten die Wohnung sowie auch das Treppenhaus in einwandfreiem Zustand zurückgelassen. Insbesondere hätten sie keine Schäden verursacht. Heizkörper und Holzwerk hätten eines neuen Anstrichs nicht bedurft, weil der vorhandene noch neuwertig gewesen sei. Die Heizkostenrechnung werde nicht anerkannt.

Die Kläger haben beantragt,

den Beklagten zur Zahlung von 700,-- DM nebst 4% Zinsen seit Zustellung des Zahlungsbefehls - dem 15.1.1975 - zu verurteilen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat sich darauf berufen, daß die Kaution verbraucht sei. Die Kläger seien ihrer Renovierungspflicht nicht in vollem Umfang nachgekommen und hätten verschiedene Schäden in der Wohnung und im Treppenhaus angerichtet. Die Kaution decke seine Forderungen gegen die Kläger nicht. Vielmehr könne er seinerseits nach der von ihm vorgenommenen Schätzung noch einen Betrag in Höhe von 538,97 DM von den Klägern verlangen.

Durch das angefochtene Urteil, auf das vollinhaltlich Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen.

Gegen dieses am 7.11.1975 zugestellte Urteil haben die Kläger mit einer am 3.12.1975 eingegangenen Schrift Berufung eingelegt und die Berufung mit am 23.12.1975 eingegangenen Schriftsatz begründet.

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist zulässig und begründet.

Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihnen bei Vertragsschluß geleisteten Kaution ( § 4 Abs 5 des Mietvertrages). Der Rückzahlungsanspruch ist fällig, ihm gegenüber ist auch nicht mit Gegenforderungen aufgerechnet worden, so daß die Klage begründet ist.

Die Kaution wird zwar erst dann zur Rückzahlung fällig, wenn die Forderungen des Vermieters gedeckt sind. Denn die Kaution dient der Sicherung der Ansprüche nach beendetem Mietverhältnis. Dies gilt indessen dann nicht, wenn der Vermieter es unterläßt, binnen einer angemessenen Frist abzurechnen und den etwa verbleibenden Rest an den Mieter auszuzahlen. Dies erfordert der Grundsatz von Treu und Glauben ( § 242 BGB), wie er auch in § 4 Abs 5 des Mietvertrages zwischen den Parteien seinen Niederschlag gefunden hat. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts hängt die Fälligkeit nicht von einer Aufforderung des Mieters, innerhalb bestimmter Zeit abzurechnen, ab. Eine solche Mahnung wäre nur für die Geltendmachung eines Schadens erforderlich, der infolge eines Verzuges bei der Rückzahlung der Kaution eingetreten sein kann. Die fehlende Abrechnung führt daher auch ohne Abmahnung seitens des Mieters zur Fälligkeit des Anspruches auf Rückzahlung der Kaution (vgl OLG Celle MDR 65, ...