Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556g Rechtsfolgen; Auskunft ü ... / 3 Auskunftspflicht des Vermieters

3.1 Allgemeines

Rz. 11

Es genügt den inhaltlichen Anforderungen der vorvertraglichen Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB, wenn der Vermieter, der sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB berufen will, dem Mieter die Höhe der mit dem Vormieter vertraglich vereinbarten Vormiete mitteilt. Eine Verpflichtung des Vermieters, nicht nur die ihm ohne Weiteres bekannte vertraglich vereinbarte Vormiete anzugeben, sondern diese auf ihre Zulässigkeit nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB zu überprüfen und nur die hiernach zulässige Miete mitzuteilen, ergibt sich hingegen aus § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB grundsätzlich nicht (BGH, Urteil v. 29.11.2023, VIII ZR 75/23, GE 2024, 185). Die Geltendmachung des Auskunftsanspruchs ist weder Voraussetzung für die Wirksamkeit der Rüge noch für den Rückzahlungsanspruch (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556g Rn. 28). In Betracht kommen Auskünfte über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d), Auskünfte über die personenbezogenen Daten des Vormieters (§ 556e Abs. 1), über die Höhe der ortsüblichen Miete zuzüglich Modernisierungszuschlag (§ 556e Abs. 2), über Art und Umfang von Modernisierungsmaßnahmen, über die Umstände, aus denen sich die Bewertung als neuerrichtete Wohnung (§ 556f S. 1) ergibt sowie über diejenigen Umstände, aus denen sich die Bewertung als umfassend modernisierte Wohnung (§ 556f Satz 2) ergibt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556g Rn. 29, 30).

Für einen Auskunftsanspruch des Mieters über die Vormiete und sonstige Ausnahmetatbestände nach der Mietbremse (§ 556e, § 556f BGB) besteht nur dann ein Rechtsschutzbedürfnis, wenn der Vermieter sich auf diese Ausnahmetatbestände beruft (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 28.10.2021, 239 C 85/21, GE 2021, 1437).

Hinweis

Umstritten ist, ob ein Anspruch auf Vorlage von Belegen, etwa des Vertrages mit dem Vormieter besteht (verneinend BGH, Versäumnisurteil v. 18.5.2022, VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468; LG Berlin II, Urteil v. 8. 2.2024, 67 S 177/23, GE 2024, 239; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556g Rn. 34; bejahend BeckOK/Theesfeld-Betten, § 556g Rn. 41, 46). Nach hiesiger Auffassung dürfte ein Anspruch auf Vorlage nur derjenigen Belege in Betracht kommen, über die der Vermieter (oder die Hausverwaltung) verfügt und zu deren Vorlage er unschwer in der Lage ist.

3.2 Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete

Rz. 12

Auskünfte über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d) braucht der Vermieter nicht zu erteilen, wenn ein (einfacher oder qualifizierter) Mietspiegel besteht; der Mieter kann allerdings Auskunft darüber verlangen, welche Kriterien der Vermieter zur Einordnung der Wohnung in ein bestimmtes Mietspiegelfeld herangezogen hat (Blank, WuM 2014, 641).

Der Vermieter muss Auskunft über eine Vormiete erteilen, wenn diese die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt und der Vermieter sich auf diese höhere Vormiete beruft (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 28.10.2021, 239 C 85/21, a. a. O.).

Zulässige Miete i. S. v. § 556g Abs. 1 Satz 2 ist die sich nach den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) ergebende Miete. Die zulässige Miete kann sich auch aus einer Anwendung der Vorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 ergeben, mithin nach der in dem vorangegangenen Mietverhältnis geschuldeten Vormiete zu bemessen sein. Bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls bereits den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) unterlag, ist die Vormiete die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist.

Hinweis

Unzulässige Überhöhung

War die ursprünglich vereinbarte Vormiete demnach unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vormiete die gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen (BGH, Urteil v. 19.7.2023, VIII ZR 229/22, GE 2023, 889).

3.3 Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen

Rz. 13

Soweit der Mieter Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen verlangt, weil der Vermieter die gem. § 556d Abs. 1 zulässige Miete gem.§ 556e Abs. 2 bzw. § 556f Satz 2 überschreiten will, muss die Auskunft den Anforderungen des § 556b Abs. 1 Satz 2, Satz 3 entsprechen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556g Rn. 36), also Angaben enthalten über die Art und ggf. den Umfang der Modernisierungsmaßnahme, die Höhe der Modernisierungsgesamtkosten, die Verteilung der Kosten auf die einzelnen Wohnungen – inklusive der Angabe des Verteilungsschlüssels – sowie über die Anrechnung von Drittmitteln (Blank, WuM 2014, 641). Die Auskunft muss eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrages und eine hinreichende Erläuterung des maßgeblichen Verteilungsschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Kostenanteilen für ggf. enthaltene Instandsetzungen enthalten.

Hinweis

Diese Anforderungen dürfen nicht übertrieben werden; ausreichend ist, dass für den Mieter mit der geforderten Information ein maßgeblicher Erkenntniswert verbunden ist (BGH, Urteil v. 23.11.2022, VIII ZR 59/21, GE 2023, 137; im Anschluss an BGH, Urteil v. 20.7.2022, VIII ZR 361...