BGH: Auskunftsanspruch zur Mietpreisbremse verjährt eige ... / 2 Das Problem

In Städten und Gemeinden, die die Bundesländer per Rechtsverordnung der Geltung der Mietpreisbremse unterstellt haben, ist die zulässige Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen beschränkt. Um Mietern die Rückforderung überhöhter Miete zu erleichtern, sieht § 556g Abs. 3 BGB einen Auskunftsanspruch vor. Demnach muss der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Auskunft über die Tatsachen geben, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miethöhe maßgeblich sind. Je nach Einzelfall können dies Informationen über die Höhe der Vormiete, vorangegangene Modernisierungsmaßnahmen, Baujahr oder den Zeitpunkt der erstmaligen Vermietung sein.

In 4 bis vor den BGH getragenen Fällen machen die Mieter von Wohnungen in Berlin über einen Rechtsdienstleister gegen die Vermieter Ansprüche wegen vermeintlicher Verstöße gegen die Mietpreisbremse geltend. Die Mietpreisbremse gilt in Berlin seit Juni 2015. Unter anderem verlangen die Mieter von den Vermietern Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB, wobei die Auskunftsverlangen jeweils erst 3 oder mehr Jahre nach Abschluss der Mietverträge gestellt wurden. Die Vermieter erteilten die verlangte Auskunft nicht und wenden jeweils ein, der Auskunftsanspruch sei verjährt.

In dreien der Fälle folgte das LG Berlin (65. bzw. 67. Zivilkammer) der Meinung der Vermieter nicht. Der Auskunftsanspruch sei nicht verjährt. Dieser könne als Hilfsanspruch nicht vor dem Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB als Hauptanspruch verjähren, weil die Auskunft zu dessen Geltendmachung benötigt werde. Eine Verjährung des Auskunftsanspruchs führe nicht zur Lösung des Streits über den Hauptanspruch, sondern erschwere nur dessen Durchsetzung. Vermieter seien durch eine Verjährung des Auskunftsanspruchs nicht vor einer Inanspruchnahme auf Rückzahlung geschützt. Sie trage damit nicht zum Rechtsfrieden bei.

Im 4. Fall hat die 63. Zivilkammer des LG Berlin eine andere Ansicht vertreten und die Verjährung des Auskunftsanspruchs bejaht. Für diesen gelte die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren gemäß §§ 195, 199 BGB, beginnend mit Ende des Jahres, in dem der Mietvertrag geschlossen wurde. Der Auskunftsanspruch des Mieters verjähre unabhängig vom Rückzahlungsanspruch.