AG Elmshorn Urteil vom 15.09.1988 - 53 C 711/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 885,91 DM nebst 8 % Zinsen seit dem 7. Januar 1988 zu zahlen.

Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.200,– DM abzuwenden, falls nicht die Klägerin Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin macht restliche Mietzinsansprüche für die Zeit von Februar bis Dezember 1987 geltend. Zwischen den Parteien besteht seit dem 1. April 1986 ein Mietverhältnis über die von den Beklagten genutzten Wohnräume in … gemäß Mietvertrag vom 24. März 1986. Die von den Beklagten vertragsmäßig zu entrichtende Miete beläuft sich auf monatlich 885,– DM brutto. Sie setzt sich zusammen aus der Netto-Kaltmiete in Höhe von 685,– DM, der Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von 65,– DM, der Vorauszahlung auf die Heizungskosten in Höhe von 115,– DM, der Miete für den mitvermieteten Kfz-Stellplatz in Höhe von 15,– DM sowie einer sogenannten Verwaltervergütungspauschale in Höhe von 59– DM. Die Beklagten nahmen seit Anfang des Jahres 1987 folgende Mietkürzungen vor:

im Februar 1987	105,– DM
von März bis einschließlich Dezember 1987, Mietminderung jeweils 55,– DM monatlich, insgesamt	550,– DM
weiterer Mieteinbehalt im Juni 1987 in Höhe von	285,91 DM

In § 9 Ziffer 2 des Mietvertrags ist vorgesehen, daß der Mieter verpflichtet ist, ohne Rücksicht auf ein etwaiges schuldhaftes Verhalten Instandhaltungen (Beheben von Schäden an sowie das Auswechseln von Installationsgegenständen für. Elektrizität Wasser und Gas …) innerhalb der Mieträume auf eigene Kosten fachgerecht ausführen zu lassen.

Die Kläger beantragt, …wie erkannt.

Die Beklagten beantragen, … die Klage abzuweisen.

Sie tragen vor: Die Erhebung der Verwaltervergütungspauschale in Höhe von 5,– DM monatlich sei unzulässig. Diese Kosten dürften nicht als umlagefähige Betriebskosten erhoben werden. Da sie in der Zeit von April bis Febuar insgesamt 55,– DM (11 × 5,– DM) zuviel entrichtet hätten, sei dieser Betrag von der Februar-Miete in Abzug gebracht worden. Im übrigen sei die Wohnung mit einem erheblichen Mangel belastetes bestehe eine Undichtigkeit im Schornsteinbereich, die zu Beeinträchtigungen in der Mietwohnung (Durchnässung der Abstellkammer) führe. Aus diesem Grunde sei ab Februar 1987 eine Mietminderung von monatlich 50,– DM vorgenommen worden, die bereits mit Schreiben vom 23.12.1986 angekündigt worden sei. Ferner hat sie mit einer Gegenforderung in Höhe von 285,91 DM aufgerechnet. Es handelt sich um Reparaturkosten für einen Heizwasserboiler, der ausgefallen sei. Dieser Boiler versorge die gesamte Wohnung mit heißem Wasser und habe daher kurzfristig repariert werden müssen. Die Klägerin habe auf entsprechende telefonische Reklamationen nicht reagiert.

Die Klägerin erwidert: Die Vereinbarung der Verwaltervergütungspauschale sei nicht zu beanstanden. Es handele sich nicht um Betriebskosten oder eigentliche Verwalterkosten, sondern um eine Pauschalvergütung, die zur Abgeltung ihrer, der Klägerin, in ihrer Eigenschaft als Vermieterin mit dem Mietvertrag verbundenen Verwaltertätigkeit bestimmt sei. Sie bestreitet das Vorhandensein eines Mietmangels. Hinsichtlich der zur Aufrechnung gestellten Reparaturkosten verweist sie zunächst auf § 9 Ziffer 2 des Mietvertrags. Die Beklagten hätten auch zu keinem Zeitpunkt zur Durchführung der Reparaturmaßnahmen aufgefordert.

Wegen des Vorbringens der Parteien im einzelnen wird auf den Inhalt der von ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Das Gericht hat gemäß Beweisbeschluß vom 21.4.1988 Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen Sölter vom 8.6.1988 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet. Die Klägerin hat Anspruch auf Erfüllung der vollständigen rückständigen Miete für die Zeit von Februar 1987 bis Dezember 1987 in Höhe der Klagforderung. Dazu gehört auch die vertraglich vereinbarte Verwaltervergütungspauschale in Höhe von 5,– DM monatlich. Die Beklagten sind zu einer Rückforderung nicht berechtigt. Diese vertragliche Regelung ist entgegen der Auffassung der Beklagten nicht unwirksam. Zwar sind nur diejenigen Betriebskosten umlagefähig, die in der Anlage 3 zu § 27 Absatz 2 der Berechnungsverordnung aufgezählt sind. Entgegen der Auffassung der Beklagten handelt es sich hierbei jedoch nicht um derartige Betriebskosten, sondern um Nebenkosten, die zur Grund- oder Nettomiete gehören, (vgl. hierzu Sternel, Mietrecht 3. Auflage III RZ 301).

Die Beklagten sind auch nicht zur Minderung berechtigt, weil ein erheblicher Fehler im Sinne des § 537 BGB nicht vorhanden ist. Nach dem überzeugenden Gutachten des Sachverständigen Sölter bestehen keine gravierenden Beeinträchtigungen der Mietwohnung durch Feuchtigkeitserscheinunge...