Kabinett beschließt Gebäudemodernisierungsgesetz

Die Bundesregierung will eine zentrale Regelung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) – das künftig Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) heißen soll – kippen und weiterhin den Einbau neuer Gas- und Ölheizungen erlauben. Eine entsprechende Reform beschloss das Kabinett am 13.5.2026 in Berlin.

Damit ist nun der Bundestag am Zug. Das Parlament soll nach derzeitigen Plänen noch vor Beginn der Sommerpause Mitte Juli fertig werden. Doch einzelne Punkte, etwa zu Klimaschutzaspekten, sind innerhalb der schwarz-roten Koalition noch umstritten. Auch in den Stellungnahmen aus der Immobilienbranche gibt es Kritik.

Gebäudemodernisierungsgesetz: Stellungnahmen

Hauptkritikpunkt aus dem Bundesumweltministerium am Referentenentwurf von Bauministerin Verena Hubertz (SPD) und Wirtschaftsministerin Katherina Reiche (CDU), der am 5.5.2026 veröffentlicht wurde, ist laut einem Bericht von "Table-Briefings", dass das Verbot des Heizens mit fossilen Brennstoffen nach 2044 gestrichen werden soll.

Die Grünen haben die SPD-Fraktion im Bundestag aufgefordert, wesentliche Änderungen an den Reformplänen zu erreichen. Energiepolitiker Michael Kellner sagte der Deutschen Presse-Agentur: "Ich zähle jetzt darauf, dass die SPD-Bundestagsfraktion das Schlimmste im parlamentarischen Verfahren verhindert und die Fehler ihrer Minister ausbügelt." Mit dem Gesetzentwurf sei das Klimaziel 2045 nicht erreichbar.

Am 11. Mai endete außerdem die außergewöhnlich kurze Frist für Stellungnahmen der Verbände, auch aus der Immobilienbranche, die sich pro und contra zu den Reformplänen äußerten. Eine Auswahl:

GdW-Stellungnahme zum GModG-Referentenentwurf

VDIV-Stellungnahme zum GModG-Referentenentwurf

ZIA-Stellungnahme zum GModG-Referentenentwurf

WiE-Stellungnahme zum GModG-Referentenentwurf

BEE-Stellungnahme zum GModG-Referentenentwurf

BNW-Stellungnahme zum GModG-Referentenentwurf

GModG-Entwurf: Wesentliche Inhalte im Überblick

Der Entwurf orientiert sich nach Angaben der federführenden Ministerien an den Vorgaben des Koalitionsvertrags und der Eckpunkte der Verhandlungsgruppe zum GModG. Die Bundesförderung für den Heizungstausch soll bis mindestens 2029 abgesichert werden.

Ein Überblick vom BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen zu relevanten Regelungen:

Heizungstausch und technologieoffener Grundansatz (§ 42 GModG-E)

Mit § 42 GModG-E stellt der Gesetzgeber klar, dass beim Austausch einer Heizung die Entscheidung über die gewählte Heizungsart grundsätzlich wieder beim Eigentümer liegt. Die Regelung benennt einen technologieoffenen Katalog zulässiger Heizungsoptionen. Neben Wärmepumpen, Fern‑ und Nahwärme, Biomasse‑ und Hybridheizungen sollen auch Gas‑ und Ölheizungen weiterhin eingebaut werden können.

Fossile Heizungen sollen zulässig bleiben, wenn sie schrittweise mit einem steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe betrieben werden.

Betrieb fossiler Heizungen und Bio‑Treppe (§ 43 GModG-E)

§ 43 GModG-E konkretisiert die Anforderungen an Gas‑, Heizöl‑ und Flüssiggasheizungen. Wird in einem bestehenden Gebäude nach Inkrafttreten der Vorschrift eine solche Heizungsanlage ausgetauscht, muss die neue Anlage ab 2029 mit einem verbindlich steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe betrieben werden (sogenannte Bio‑Treppe). Der gesetzlich festgelegte Stufenplan sieht vor:

• ab 1.1.2029 einen Mindestanteil von zehn Prozent,
• ab 1.1.2030 einen Mindestanteil von 15 Prozent,
• ab 1.1.2035 einen Mindestanteil von 30 Prozent,
• ab 1.1.2040 einen Mindestanteil von 60 Prozent.

Diese Anforderungen sollen nicht über technische Änderungen an der Heizungsanlage, sondern über den laufenden Brennstoffbezug erfüllt werden. Die Pflicht wird erfüllt, indem Brennstoff‑ oder Wärmelieferverträge mit entsprechend ausgewiesenem Bio‑Anteil abgeschlossen werden. Für den klimafreundlichen Brennstoffanteil entfällt der CO2‑Preis, um die Mehrkosten zu begrenzen.

Nach § 43 Absatz 2 GModG-E muss der eingesetzte Bio‑Anteil über anerkannte Massenbilanzsysteme nachgewiesen werden. Gemeint ist laut BFW ein zertifiziertes Abrechnungs‑ und Bilanzierungssystem der Energieversorger.

Hybridheizungen als Ausgleichs‑ und Übergangslösung (§ 43 Abs. 3, Abs. 4 GModG-E)

Bei Solarthermie‑Hybridheizungen soll die Bio‑Treppe bis zum 31.12.2034 nicht eingreifen, wenn die solarthermische Anlage bestimmte Mindestflächen erreicht. Die Verpflichtung entfällt darüber hinaus, wenn durch eine fachkundige Person nachgewiesen wird, dass die Solarthermie dauerhaft mehr als 15 Prozent der bereitgestellten Wärme erzeugt.

Für Wärmepumpen‑Hybridheizungen gelten vergleichbare Grundsätze. Wird die Wärmepumpe bivalent parallel mit Vorrang betrieben, greift die Bio‑Treppe nicht. In Gebäuden mit mindestens drei Wohnungen und in Nichtwohngebäuden ist je nach Betriebsweise, ab 2035 oder teilweise früher ein fachkundiger Nachweis erforderlich, dass die Wärmepumpe einen relevanten Anteil an der Wärmebereitstellung übernimmt.

Solarthermische Anlagen – Mindeststandards und Zertifizierung (§ 44 GModG-E)

§ 44 GModG-E führt technische Mindestanforderungen für solarthermische Anlagen mit Flüssigkeiten als Wärmeträger ein: sie müssen grundsätzlich mit dem europäischen Prüfzeichen "Solar Keymark" zertifiziert sein, solange keine zwingende CE‑Kennzeichnung aufgrund europäischen Produktrechts vorgeschrieben ist.

Heizungen mit fester Biomasse (§ 45 GModG-E)

§ 45 GModG-E erweitert die Einsatzmöglichkeiten fester Biomasse. Künftig gelten auch bestimmte Holzreste, die nach der 1. BImSchV als Brennstoff zugelassen sind, als konform mit den Anforderungen des GModG.

Biomasse‑Hybridheizungen unterliegen nicht der Bio‑Treppe. In Gebäuden mit mindestens drei Wohnungen und in Nichtwohngebäuden ist jedoch ab 2035 ein fachkundiger Nachweis erforderlich, dass die Biomasse mehr als 15 Prozent der bereitgestellten Wärme erzeugt.

Neubauten und vereinfachte Nachweisführung (§ 31 GModG-E)

§ 31 GModG-E entwickelt das vereinfachte Nachweisverfahren weiter. Wird ein Neubau in Übereinstimmung mit einem amtlich definierten Modellgebäudetyp errichtet und werden die zugehörigen Anwendungsvoraussetzungen eingehalten, wird unwiderleglich vermutet, dass die gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind. Eine individuelle energetische Berechnung ist dann nicht erforderlich.

Die konkreten Anwendungsvoraussetzungen und Kennwerte sollen künftig nicht mehr im Gesetz oder in Anlagen geregelt werden, sondern durch Bekanntmachungen im Bundesanzeiger.

Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude (§§ 40 und 41 GModG-E)

Mit den §§ 40 und 41 GModG-E soll die europarechtlich vorgegebene "Worst‑first‑Strategie" umgesetzt werden. Ziel ist eine schrittweise Modernisierung der energetisch schlechtesten Gebäude des Bestands.

Ausgangspunkt ist die statistische Grundgesamtheit der Nichtwohngebäude im Jahr 2020. Auf dieser Basis sollen:

• bis 2030 die energetisch schlechtesten 16 Prozent,
• bis 2033 die energetisch schlechtesten 26 Prozent des Bestands modernisiert werden.

Der Gesetzentwurf verzichtet bewusst darauf, konkrete Sanierungsmaßnahmen vorzuschreiben. Eigentümer behalten die Wahl, welche Maßnahmen wirtschaftlich und technisch sinnvoll sind, solange das energetische Ziel erreicht wird.

• § 40 Absatz 3 GModG-E sieht jedoch Abgrenzungen vor: Gebäude gelten von vornherein als nicht renovierungspflichtig, wenn sie bereits das energetische Niveau der Dritten Wärmeschutzverordnung erreichen oder überwiegend mit Fernwärme, Wärmepumpen oder Biomasse versorgt werden.
• § 41 GModG-E regelt, dass der Nachweis grundsätzlich über vorhandene Energieausweise erfolgen kann; die Einführung der Renovierungsanforderungen begründet ausdrücklich keine neue Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises.

Lebenszyklus‑Treibhausgasemissionen (§ 88b GModG-E)

§ 88b GModG-E setzt Artikel 7 Absatz 2 der EU‑Gebäuderichtlinie 2024/1275 um und betrifft alle neuen Gebäude – Wohn‑ und Nichtwohngebäude. Die Verpflichtung wird stufenweise eingeführt:

• ab 1.1.2028 für Neubauten mit mehr als 1.000 Quadratmetern beheizter oder gekühlter Nutzfläche,
• ab 1.1.2030 für sämtliche Neubauten, unabhängig von Größe und Nutzung.

Treibhausgasemissionen eines Gebäudes sollen über den gesamten Lebenszyklus ermittelt und offengelegt werden müssen. Der Bericht zur Lebenszyklusbilanz wird als eigenständiger, unselbständiger Teil des Energieausweises geführt. Bewertet werden unter anderem Herstellung der Baustoffe, Errichtung, Nutzung, Instandhaltung, Rückbau sowie mögliche Recycling‑ und Einspeisepotenziale.

Verbindliche Grenzwerte sollen zunächst nicht eingeführt werden.

GModG-Eckpunkte: Darum ging es beim Mietrecht

Am 24.2.2026 hatten Union und SPD zunächst die Eckpunkte für das geplante GModG vorgelegt. Umstritten waren damals noch Regelungen zum Mieterschutz: Auf diese offenen Fragen hat sich die Koalition schließlich am 29.4.2026 geeinigt.

Konkret ging es um eine Kostenbremse für Mieter. Vereinbart wurde, dass Kostenrisiken für Netzentgelte, CO2-Preis und Biogas künftig hälftig zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt werden.

Kostenverteilung zwischen Mietern und Vermietern (CO2‑Kostenaufteilungsgesetz)

Ergänzend zum GModG sollen im CO2‑Kostenaufteilungsgesetz neue Regelungen zur Verteilung der Mehrkosten eingeführt werden, die sich aus der Bio‑Treppe nach § 43 GModG-E ergeben.

§ 5a CO2KostAufG-E bestimmt, dass in Bestandsgebäuden die Mehrkosten für biogene Brennstoffanteile ab dem 1.1.2029 grundsätzlich hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Wie aus dem BFW-Überblick hervorgeht, gilt die Kostenverteilung bis zu einem Bio‑Anteil von maximal 30 Prozent, die Mehrkosten oberhalb der Grenze würde danach vollständig der Vermieter tragen.

§ 5a CO2KostAufG-E ordnet an, dass ab dem 1.1.2028 die Netzentgelte für Erdgas und die CO2‑Kosten unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes pauschal hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden.

 Im Jahr 2030 ist laut einer gemeinsamen Mitteilung aus Bau- und Wirtschaftsministerium eine Evaluation des Gebäudemodernisierungsgesetzes mit Bezug zum Klimaschutzgesetz und dem Ziel der Klimaneutralität bis 2045 vorgesehen. 

Eckpunkte zum Gebäudemodernisierungsgesetz (Stand 24.2.2026)

Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich (Referentenentwurf; Stand 5.5.2026)

Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich (Regierungsentwurf; Stand 13.5.2026)

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