Wenn ein Mieter aufgrund einer wirksamen Rückgabeklausel verpflichtet ist, bei Auszug zu renovieren, es aber nicht tut, muss der Vermieter eine Frist setzen. Erst wenn eine Frist erfolglos verstrichen ist, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen.
Dasselbe gilt, wenn die laufenden Schönheitsreparaturen bei Ende des Mietverhältnisses fällig sind und der Mieter nicht renoviert.
Vermieter muss Frist für Schönheitsreparaturen setzen
Zwar reicht es nach der Rechtsprechung des BGH, den Mieter zur "unverzüglichen", "sofortigen" oder "umgehenden" Leistung aufzufordern, doch es ist empfehlenswert, dem Mieter einen konkreten Termin zu nennen, bis zu dem er renovieren soll.
Auf jeden Fall muss die Frist so bemessen sein, dass der Mieter die realistische Möglichkeit hat, die Arbeiten innerhalb des vorgegebenen Zeitraums auszuführen oder ausführen zu lassen.
Die Aufforderung zur Renovierung muss so konkret sein, dass der Mieter weiß, welche Arbeiten er ausführen soll. Eine allgemeine Aufforderung, "die Wohnung zu renovieren", wird in den meisten Fällen nicht genügen. Es ist ratsam, für jeden Raum gesondert zu bezeichnen, was dort getan werden soll.
Fristsetzung ausnahmsweise entbehrlich
Im Ausnahmefall kann der Vermieter auf eine Fristsetzung verzichten, etwa dann, wenn er aus dem Verhalten des Mieters sicher folgern kann, dass jener die Renovierung endgültig verweigert. Das kann der Fall sein, wenn der Mieter eindeutig erklärt, er werde nicht renovieren.
Wann liegt eine Erfüllungsverweigerung vor?
Im bloßen Auszug ohne Renovierung liegt noch keine Erfüllungsverweigerung, ebenso dann nicht, wenn sich der Mieter weigert, ein Abnahmeprotokoll zu unterschreiben. Da an eine endgültige Erfüllungsverweigerung strenge Anforderungen gestellt werden, sollte der Vermieter im Zweifelsfall lieber eine Frist setzen als darauf zu verzichten.
Leistungsbezogene Nebenpflicht und Schadensersatz
Die Verpflichtung des Mieters, die Mieträume in Ordnung zu halten und pfleglich zu behandeln, ist eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht. Deren Verletzung begründet einen Schadensersatzanspruch auch ohne Fristsetzung.
Daher kann der Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben, so der Bundesgerichtshof im Februar 2018. Das gilt unabhängig davon, ob der Vermieter Schadensersatz bereits vor oder erst nach der Rückgabe der Mietsache verlangt.
Schadensersatzanspruch gegen Vormieter bei Nachfolgemieter
Wenn der Nachfolgemieter die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten ausführt, lässt das den Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Vormieter nicht entfallen.
Rückforderungsanspruch des Mieters
Rechtmäßig ist die Übertragung der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen, wenn die Wohnung dem Mieter im nicht renovierungsbedürftigen Zustand übergeben wurde oder er einen angemessenen finanziellen Ausgleich für die Abnutzung durch die Vormieter vom Vermieter erhalten hat.
Hat der Vermieter die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen, muss er die Arbeiten auf eigene Kosten ausführen lassen oder dem Mieter die Kosten für die Schönheitsreparatur erstatten. Mit einem Wohnungsübergabeprotokoll können Vermieter im Streitfall dokumentieren, in welchem Zustand sich die Wohnung bei Übergabe tatsächlich befunden hat.
Hat der Mieter bereits Schönheitsreparaturen ausgeführt, obwohl er dazu nicht verpflichtet war, kann er vom Vermieter grundsätzlich eine Erstattung der Kosten verlangen.
Das gilt auch, wenn der Mieter dem Vermieter ohne Rechtspflicht einen Abgeltungsbetrag gezahlt hat. Will der Mieter einen Rückzahlungsanspruch geltend machen, muss er sich allerdings beeilen: Die Ansprüche verjähren innerhalb von sechs Monaten ab Ende des Mietverhältnisses.
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