In rund 96 Prozent aller Regionen in Deutschland waren Eigentumswohnungen im Bestand im vergangenen Jahr real günstiger als 2022, steht im Postbank Wohnatlas – die Metropolen sind besonders betroffen, aber immer noch kostspielig. Eine Investition kann sich jetzt lohnen.
Der Preisverfall für Eigentumswohnungen hat sich im Jahr 2023 rasant beschleunigt und auf mehr deutsche Landkreise und kreisfreie Städte ausgeweitet – vor allem real, also unter Berücksichtigung der Inflationsrate von 5,9 Prozent, sind die Kaufpreise in rund 96 Prozent aller Regionen gefallen.
Dabei waren die sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart stärker betroffen als andere Großstädte, Mittelstädte und Landkreise. Nur in 16 Regionen stiegen die Preise real – mit Ausnahme derjenigen mit zu geringem Immobilienangebot 2023.
Das sind Ergebnisse aus dem Wohnatlas 2024, den Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) für die Postbank berechnet haben. Er zeigt, in welchen Regionen die Preise besonders stark gefallen sind und wie hoch der durchschnittliche Quadratmeterpreis im vergangenen Jahr lag.
Preisdelle wegen sinkender Nachfrage nach Wohneigentum
Im bundesweiten Durchschnitt sanken die Preise für Eigentumswohnungen inflationsbereinigt um 10,1 Prozent – im Jahr 2022 betrug das reale Minus gegenüber dem Vorjahr noch 0,7 Prozent. In nominaler Rechnung, also nicht inflationsbereinigt, gingen die Preise im Schnitt über alle 400 Kreise und kreisfreien Städte um 4,2 Prozent zurück.
"In vielen Regionen Deutschlands sind die Preise für Eigentumswohnungen gesunken, da die Nachfrage leicht nachgelassen hat – eine Folge von steigenden Zinsen, unsicheren Rahmenbedingungen bezüglich Förderungen, fallenden Reallöhnen und höheren Kosten für Lebenshaltung, Bau und Renovierungen", sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Postbank in Deutschland. "Da wir nur von einer Preisdelle ausgehen, auf die wieder erhöhte Kaufpreise für Wohnimmobilien folgen, kann sich jetzt eine Investition lohnen."
Wohnungspreise verlieren in den "Top 7" am stärksten
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sanken nach HWWI-Berechnungen in den "Top 7" real um 12,7 Prozent – in den sonstigen Großstädten um 11,4 Prozent, in den Mittelstädten um 10,8 Prozent und über alle Landkreise hinweg um 9,7 Prozent.
"Nach mehreren Jahren des besonders kräftigen Anstiegs überhitzten die lokalen Immobilienpreise in den Metropolregionen. In den beliebten Großstädten und deren Umland sind die Anpassungen nun besonders stark zu spüren", so Beermann. Trotzdem befinden sich die Preise etwa im Großraum München oder Hamburg auch 2023 noch auf einem sehr hohen Niveau.
Große Preisschwankungen je nach Immobilienangebot
Zwischen ländlichen Regionen bestehen selbst innerhalb eines Bundeslands teils große Unterschiede. Hohe Preisschwankungen gegenüber 2022 treten in Regionen mit geringem Immobilienangebot auf. Deshalb hat das HWWI in die "Top 10 der größten Veränderungen" nur die 354 Regionen mit mehr als 100 Angeboten und mindestens einem Angebot pro 100.000 Einwohner aufgenommen.
Am stärksten fielen laut Preisatlas die Kaufpreise real im Vergleich zum Vorjahr im Landkreis Bayreuth in Bayern mit minus 24,8 Prozent und im Erzgebirgskreis in Sachsen (minus 21,4 Prozent) aus. In den "Top 10 mit den größten Verlusten" sind mit der kreisfreien Stadt Kaufbeuren und den Landkreisen Regensburg, Dingolfing-Landau und Neumarkt in der Oberpfalz noch vier weitere bayerische Regionen vertreten. Allerdings liegen auch zwei der "Top 10"-Regionen mit dem größten Zuwachs in Bayern.
Immobilienkauf: Ein Blick in die Mittelstädte lohnt sich
Die größten Preisanstiege gegenüber dem Vorjahr gab es 2023 im hessischen Werra-Meißner-Kreis (40,8 Prozent), in den Landkreisen Birkenfeld (13,5 Prozent) und Kusel (11,9 Prozent) in Rheinland-Pfalz, im Landkreis Oldenburg in Niedersachsen (7,6 Prozent) und in der kreisfreien Stadt Hof in Bayern (sechs Prozent). In Hof lagen die Preise 2023 bei 2.012 Euro pro Quadratmeter, im bayerischen Kaufbeuren auch nach dem Preisabfall um rund 20 Prozent noch bei 3.175 Euro pro Quadratmeter.
Das Beispiel Hof zeigt, dass sich für Kaufinteressierte der Blick in die Mittelstädte mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern lohnen kann: Die relativ moderaten Quadratmeterpreise stiegen auch 2023 noch leicht. In Bamberg, Aschaffenburg, Amberg und Straubing sanken die Preise zwar, allerdings weniger stark als in den Metropolen. Bamberg verzeichnete nominal einen Aufpreis von 1,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. München weist selbst nominal einen um 8,5 Prozent geringeren Kaufpreis auf.
Wohnungskauf: München und Hamburg bleiben teuer
Real fielen die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand in München durchschnittlich sogar um 14,4 Prozent. Dennoch gab es bundesweit im Jahr 2023 keinen Ort, an dem Käufer mehr für den Quadratmeter zahlen mussten – im Schnitt 8.909 Euro. Zweitteuerste Stadt unter den Top-Metropolen war Hamburg mit 6.230 Euro; vor Frankfurt am Main mit 6.179 Euro pro Quadratmeter.
In Berlin fiel der reale Kaufpreisrückgang (minus 7,5 Prozent) unter den "Top 7" am geringsten aus: Dort sind die Preise mit minus 0,1 Prozent stabil. "Berlin hat weiterhin einen Nachholeffekt, da das Preisniveau zum Teil noch immer deutlich unter dem in Metropolen wie Frankfurt oder Hamburg liegt", erklärt Beermann. Der Neubau sei wegen der hohen Kosten fast zum Erliegen gekommen, während die Nachfrage nach Wohnraum noch steige.
Den höchsten realen Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr unter den sieben größten deutschen Städten verzeichnete Stuttgart mit minus 16 Prozent. Günstigere Immobilien gab es dort auch im Umland, vor allem im Rems-Murr-Kreis. Auch in Düsseldorf fielen die Preise stark um 14 Prozent.
Immobilien in Ferienregionen weiterhin hochpreisig
Auch die hochpreisigen Landkreise an Nord- und Ostsee sowie am Alpenrand waren 2023 von sinkenden Quadratmeterpreisen betroffen: Das reale Minus gegenüber dem Vorjahr lag zwischen 1,5 Prozent im Landkreis Vorpommern-Greifswald und 18,7 Prozent im Landkreis Dithmarschen. Die Preise waren in einigen Regionen jedoch vor der Preiskorrektur bereits sehr hoch.
Entsprechend sind Eigentumswohnungen im Landkreis Nordfriesland, zu dem die Inseln Sylt, Föhr und Amrum sowie Ferienorte wie St. Peter Ording gehören, weiterhin kostspielig. Hier schlug der Quadratmeter im Bestand 2023 im Schnitt mit 8.866,61 Euro zu Buche – der zweithöchste Wert gleich hinter München. Im Schnitt sind die Preise aber real um 9,4 Prozent gefallen. Am wenigsten innerhalb der "Top 10 der Landkreise mit den höchsten Quadratmeterpreisen" verlor das niedersächsische Feriengebiet Aurich, zu dem die Inseln Juist, Norderney und Baltrum sowie die Badeorte Norddeich und Greetsiel gehören. Real sanken die Preise hier nur um 5,1 Prozent.
Unter den zehn teuersten Landkreisen finden sich neben den Nordsee-Regionen ausschließlich Landkreise aus dem Speckgürtel Münchens und aus den Feriengebieten des Alpenvorlandes. Hier fielen die realen Kaufpreise für Eigentumswohnungen am stärksten in Dachau, Fürstenfeldbruck, Freising und Ebersberg (alle Bayern) mit jeweils mehr als 16 Prozent.
Günstige Eigentumswohnungen in Grenzregionen
Vergleichsweise niedrige Kaufpreise gibt es laut Postbank Wohnatlas 2024 in den meisten Regionen Mitteldeutschlands sowie in einzelnen westlichen und östlichen Grenzregionen. Besonders gering fallen sie in ländlichen Gebieten von Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen aus. So zahlten Käufer 2023 im Vogtlandkreis in Sachsen im Schnitt nur 936,93 Euro pro Quadratmeter. Auch in den Thüringer Landkreisen Altenburger Land und Greiz lagen die Quadratmeterpreise unter 1.000 Euro – knapp ein Achtel so hoch wie bei den Spitzenreitern.
Unter den Landkreisen mit niedrigen Quadratmeterpreisen sind einige wenige zu finden, die zu den vier Prozent aller Regionen gehören, in denen 2023 die realen Kaufpreise gegenüber dem Vorjahr nicht gefallen sind – so die Landkreise Saalfeld-Rudolfstadt (Thüringen) und Anhalt-Bitterfeld (Sachsen-Anhalt) mit aktuellen Quadratmeterpreisen von 1.523,53 Euro beziehungsweise 1.472,10 Euro.
Nachholeffekte in vielen Großstädten vorbei
In allen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern sanken die Preise für Eigentumswohnungen – zumindest inflationsbereinigt. Die größten Verluste gab es in Mainz (Rheinland-Pfalz) mit minus 16,2 Prozent, in Stuttgart (Baden-Württemberg; minus 16 Prozent), in Kiel (Schleswig-Holstein; minus 15,3 Prozent, in Augsburg (Bayern; minus 15,3 Prozent und in Dresden (Sachsen; minus 14,8 Prozent).
Am geringsten fiel der Kaufpreisverlust in Jena (Thüringen) aus – er ging real nur um vier Prozent zurück und stieg nominal sogar um 1,9 Prozent. Die Städte Hagen und Hamm (Nordrhein-Westfalen) sowie Lübeck (Schleswig-Holstein) legten nominal ebenfalls zu, verzeichneten aber reale Verluste in Höhe von 4,8 bis 5,7 Prozent. Großstädte ohne reale Kaufpreisverluste konnten die Experten des HWWI 2023 nicht ermitteln.
In den "Top 10 der Orte mit den geringsten Verlusten" befinden sich auch Kassel in Hessen (minus 6,3 Prozent), Leipzig in Sachsen (minus 6,7 Prozent), Dortmund (minus 7,9 Prozent) und Oberhausen (minus 8,9 Prozent) in Nordrhein-Westfalen, Regensburg in Bayern (minus 8,6 Prozent) und Salzgitter in Niedersachsen (minus 9,4 Prozent).
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Postbank Wohnatlas 2024
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den ersten Studienteil des Wohnatlas 2024 darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.
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