Das Homeoffice hat sich etabliert. Laut einer Prognose des Ifo-Instituts könnte der Bedarf nach Büroflächen allein in den deutschen Metropolen bis zum Jahr 2030 um zwölf Prozent sinken. Vermieter werden den Effekt zeitverzögert zu spüren bekommen.
Der Trend zum Homeoffice dürfte den Bedarf an Büroflächen in den deutschen Großstädten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf bis 2030 deutlich sinken lassen. Das ist das Ergebnis einer Studie, die das Ifo-Institut und der Immobilienberater Colliers am 19. März veröffentlicht haben.
Wahrscheinlich würden zwölf Prozent weniger Flächen gesucht – das entspreche einem Minderbedarf von rund 11,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche in den sieben Metropolen, heißt es. Die Auswertung beruht auf Daten der Homeoffice-Umfragen des Forschungsinstituts unter 9.000 Unternehmen und Büromietverträgen zwischen 2013 und 2023 aus der Datenbank von Colliers.
Homeoffice-Quote: Stresstest für den Büroimmobilienmarkt
"Die regelmäßige Arbeit im Homeoffice ist für etwa 25 Prozent der Beschäftigten und 69 Prozent der Unternehmen zur neuen Normalität geworden", sagte Ifo-Forscher Simon Krause. Vor allem in Großunternehmen und in Branchen mit starker Homeoffice-Nutzung führe das zu einem Rückgang bei der Nachfrage nach Büros.
Die Homeoffice-Quote in Deutschland ist laut Krause seit knapp zwei Jahren stabil. Die neue Arbeitswelt sei ein "Stresstest für den Büroimmobilienmarkt". Zugleich fielen die Umsätze am Bürovermietungsmarkt 2023 auf das Niveau in der akuten Coronakrise, wie es weiter hieß. Die Leerstandsquote von weniger als drei Prozent im Jahr 2019 verdoppelte sich auf mehr als sechs Prozent Ende des vergangenen Jahres, während der Anteil der Untermietverträge stark von etwa zwei auf knapp acht Prozent stieg. "Derzeit zeichnet sich eine schnelle Erholung nicht ab", ergänzte Andreas Trumpp von Colliers und Mitautor der Studie.
Vor der Corona-Pandemie lag die durchschnittliche Homeoffice-Quote Colliers zufole noch bei zirka fünf Prozent. Heute verbringen im Schnitt ein Viertel (25 Prozent) der Beschäftigten die Arbeitszeit im Homeoffice. In den meisten Unternehmen haben sich hybride Arbeitsmodelle etabliert, denn nur sieben Prozent aller Beschäftigten arbeiten vollständig im Homeoffice.
60 Prozent der Büroimmobilien vom Homeoffice-Effekt betroffen
Die strukturiert hybriden Arbeitsmodelle sind laut Studie weiter auf Büroflächen angewiesen, die heute über mehr kommunikative Flächen zur Teamarbeit und zum informellen Austausch unter Mitarbeitenden verfügen müssen. Vor der Pandemie war die New Work-Fähigkeit von Büroflächen für nur fünf Prozent aller Unternehmen das wichtigste Kriterium zur Anmietung. Nach der Pandemie stieg der Wert auf 33 Prozent.
Weil Büromietverträge in Deutschland eine durchschnittliche Laufzeit von etwa sieben Jahren haben, wirke sich der Homeoffice-Effekt aber für Vermieter erst verzögert aus, hieß es weiter. Insgesamt gehen Colliers und Ifo davon aus, dass 60 Prozent aller Büroimmobilien in Deutschland betroffen sind – und dass Firmen in diesen Immobilien die Flächen im Schnitt um 20 Prozent reduzieren.
Weil mit dem Homeoffice-Trend weniger Büroflächen gebraucht werden, steht der Markt für solche Immobilien in vielen Ländern unter Druck, vor allem in den USA. Auch hierzulande müssen Finanzierer wie die Wiesbadener Aareal Bank und die Landesbank Helaba mehr Geld für mögliche Kreditausfälle bei Gewerbeimmobilien zurücklegen. Bankenaufseher sind in Sorge.
Ifo-Institut: "Auswirkungen von Homeoffice auf den Büroimmobilienmarkt" (Download)
Homeoffice versus Büro: Mietfläche reduzieren oder warten?
Die Wirtschaftsprüfungsgesellschafft PwC hat im Sommer 2023 in einer Homeoffice-Studie 125 Arbeitgeber und 600 Arbeitnehmer deutscher Unternehmen zu den Erfahrungen mit dem Arbeiten von zu Hause und zu möglichen Änderungen beim Flächenbedarf durch neue Arbeitsplatzkonzepte befragt. Eine vollständige Rückkehr ins Büro werde es zukünftig nicht mehr geben, schlussfolgerte David Rouven Möcker, Partner Real Estate bei PwC Deutschland, nach Auswertung der Ergebnisse.
Knapp zwei Drittel (62 Prozent) der Arbeitnehmer sagten in der Umfrage, dass sie künftig mindestens einen Tag pro Woche im Homeoffice verbringen wollen. Die befragten Arbeitgeber gaben im August 2023 im Durchschnitt eine Büroauslastung von nur 45 Prozent an – zu Spitzenzeiten steigt die Auslastung auf 63 Prozent an. Die Mehrheit der Unternehmen ging damals noch von einem gleichbleibenden Flächenbedarf aus und zog vorwiegend eine Änderung der Ausstattung und Grundrissgestaltung statt Flächenabbau in Betracht.
Homeoffice-Studie 2023 von PwC (PDF)
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