Es wird wieder mehr vermietet auf den deutschen Top-7-Büromärkten. Doch die Spanne bei den Flächenumsätzen ist groß, wie das Maklernetzwerk German Property Partners (GPP) beobachtet: Berlin schneidet am schlechtesten ab, weil Großverträge fehlen, Stuttgart am besten. Die Mieten steigen fast überall.
Auf den Top-7-Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart wurden laut German Property Partners (GPP) im ersten Quartal 2022 knapp ein Fünftel mehr Flächen umgesetzt als im ersten Quartal 2021. In Summe waren es 785.600 Quadratmeter. Die Spanne bei den Flächenumsätzen reicht von minus 28 Prozent in Berlin bis zu plus 167 Prozent in Stuttgart.
Flächenumsätze: Großabschlüsse pushen die Märkte
Für die Entwicklung war entscheidend, ob Großverträge noch 2021 oder zwischen Januar und März in diesem Jahr abgeschlossen wurden. Außer in Berlin ging der Flächenumsatz GPP zufolge auch am Büromarkt Köln zurück: Allerdings "nur" um 18 Prozent, denn hier wurden zwei Abschlüsse im Großflächensegment verzeichnet. Der größte Deal in Berlin hatte lediglich ein Volumen von 5.300 Quadratmetern – umgesetzt wurden insgesamt unterdurchschnittliche 115.000 Quadratmeter. "Aufgrund der anhaltenden Nachfrage der Technologiebranche ist im weiteren Jahresverlauf jedoch mit einer deutlichen Marktbelebung zu rechnen", erklärte GPP-Sprecher Andreas Rehberg.
Beim Spitzenreiter Stuttgart gab es gleich drei Großdeals zum Jahresstart 2022. In Frankfurt waren die zwei größten Verträge Baustarts: Der Flächenumsatz stieg um 31 Prozent auf 122.100 Quadratmeter.
Bürospitzenmieten steigen in sechs der sieben Metropolen
Die Durchschnitts- und die Spitzenmieten für Büros legten nach Zahlen von GPP in fast allen Top-7-Städten zu, nur in Düsseldorf nicht, dort blieben die Werte unverändert. In Köln waren sie stabil. Im Jahresvergleich ging nur die Durchschnittsmiete leicht um 50 Cent pro Quadratmeter und Monat zurück.
Mit einem Plus von 1,90 Euro pro Quadratmeter und Monat kletterte die Durchschnittsmiete im ersten Quartal 2022 in Berlin am stärksten gegenüber dem Vorjahresquartal und erreichte mit 29,90 Euro pro Quadratmeter und einem Abstand von mehr als fünf Euro auch den höchsten Top-7-Wert. Verglichen mit dem vierten Quartal 2021 hat sich der Mietanstieg jedoch deutlich abgeschwächt. "Um die Maximalmieten zu stützen, gewähren Vermieter in Berlin mittlerweile wieder Incentives in Form von mietfreien Zeiten oder Ausbauzuschüssen", sagte Rehberg.
Einen deutlich Sprung bei der Spitzenmiete verzeichnete Stuttgart mit einem Plus von 4,40 Euro pro Quadratmeter und Monat. Der Grund: Unternehmen haben laut Rehberg stärker als vor der Pandemie in bessere Lagen und hochwertigere Flächen investiert.
Leerstandsquote erhöht sich nur leicht
Vom Bestand in Höhe von rund 93,7 Millionen Quadratmetern waren demnach Ende des ersten Quartals 2022 noch rund 4,6 Millionen Quadratmeter kurzfristig verfügbar. Im Jahresvergleich kletterte der Top-7-Leerstand zwar um ein Viertel in die Höhe, die Top-7-Leerstandsquote betrug jedoch weiterhin moderate 4,9 Prozent. Beim Leerstand erscheinen die Veränderungen in Berlin und München signifikant hoch, führte Rehberg aus: Die Flächen kämen aber sukzessive auf den Markt. Unternehmen steht damit eine marktgerechte Angebotsreserve beziehungsweise Auswahl zur Verfügung.
In Frankfurt ist der bisher starke Leerstandsanstieg laut GPP mit einem Plus von sieben Prozent zunächst gestoppt: Die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen trifft 2022 und 2023 auf ein Top-7-Fertigstellungsvolumen in Höhe von rund 3,5 Millionen Quadratmetern. Neubau-Hotspots bleiben aber demnach unangefochten Berlin mit 915.800 Quadratmetern und München mit 850.000 Quadratmetern.
Die Top-7-Vorvermietungsquote betrug 55 Prozent. Die meisten Flächen waren Ende des ersten Quartals 2022 in Berlin, Hamburg und Köln vertraglich gebunden. Die Vorvermietungsquote dieser drei Standorte lag laut GPP bei 60 Prozent. Mit Vorhersagen wollte sich der Maklerverbund, dem Grossmann & Berger, Anteon Immobilien, Greif & Contzen Immobilien, Blackolive und E & G Real Estate angehören, zurückhalten angesichts der Pandemielage, des Krieges in der Ukraine und der zunehmenden Inflation.
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