Immobilienrecht kompakt: Die wichtigsten Regeln aus Zivilrecht und öffentlichem Recht verstehen

Grundlagen des Immobilienrechts: Was gehört dazu?

„Immobilienrecht“ ist kein eigenes Rechtsgebiet, sondern ein Querschnitt verschiedener Rechtsgebiete, die an der Immobilie als „unbewegliche Sache“ anknüpfen.

Welche Eigentumsformen spielen bei Immobilien eine Rolle?

Hier sind zwei Dimensionen zu unterscheiden:

1. Wem gehört die Immobilie?

2. Wie wird die Immobilie in Einheiten „aufgeteilt“?

1. Grundformen des Eigentums: Wem gehört die Immobilie?

Diese Ebene definiert, wer Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie ist, und in welcher Rechtsform. Man unterscheidet:

• Alleineigentum: Eine Person (Privatperson oder juristische Person) steht allein im Grundbuch. Sie entscheidet allein über Verkauf, Belastung, Umbau usw.

• Miteigentum nach Bruchteilen: Hier gehört das Grundstück oder die Immobilie mehreren Personen gemeinsam, z. B.:

• A zu 1/2

• B zu 1/4

• C zu 1/4

Diese Quoten stehen so im Grundbuch. Jeder hat einen Bruchteil am Ganzen, nicht an einer bestimmten Ecke des Grundstücks. Person C gehört also nicht z. B. das Erdgeschoss oder das linke Viertel des Hauses, sondern ein unsichtbarer rechnerischer Anteil am gesamten Objekt.

• Gesamthandseigentum: Hier steht das Eigentum mehreren Personen gemeinsam zu, und zwar in der Form der sogenannten Gesamthand, z. B. bei einer Erbengemeinschaft oder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Die Beteiligten sind zwar gemeinsam Eigentümer, können aber nicht frei über einen rechnerischen Anteil am Grundstück verfügen, sondern nur gemeinsam über das Grundstück als Ganzes (bzw. nach den Regeln der jeweiligen Gemeinschaft).

2. Wohnungseigentum / Teileigentum: Wie wird eine Immobilie in Einheiten „aufgeteilt“?

Es gibt eine zweite, davon zu trennende Ebene, die definiert, wie das Eigentum rechtlich in einzelne Einheiten aufgeteilt ist, damit Wohnungen, Büros etc. separat verkauft und belastet werden können.

• Wohnungseigentum: Bei einem Mehrfamilienhaus sollen einzelne Wohnungen separat verkauft, beliehen und vererbt werden können.
  Dafür schafft das Recht den Typus „Wohnungseigentum“, bestehend aus:
  • Sondereigentum, also eine konkrete Wohnung (Räume, die nur ein Eigentümer nutzt), und
  • Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (Dach, Treppenhaus, Fassade, Grundstück etc.).

Beides ist untrennbar miteinander verbunden. Man kann nicht nur das Treppenhaus oder nur die Wohnung ohne den Miteigentumsanteil besitzen. Das bestehende Wohneigentum wird in Miteigentumsanteile aufgeteilt. Die Grundform des Eigentums (allein, Bruchteil, Gesamthand) bleibt aber grundsätzlich bestehen.

• Teileigentum: Teileigentum funktioniert genauso wie Wohnungseigentum, betrifft aber Räume, die nicht zu wohnzwecken dienen, z. B. Ladenfläche, Büros, Praxen oder Lagerräume. Die Struktur ist gleich wie beim Wohnungseigentum (Sondereigentum + Miteigentumsanteil), nur die Nutzungsbestimmung weicht ab.

Das Grundbuch: Warum ist es so wichtig?

Das Grundbuch ist das amtliche Register für Grundstücke. Es weist aus, wem ein Grundstück oder eine Wohnung nach der Rechtslage des Grundbuchs gehört und welche Rechte und Belastungen dort eingetragen sind, z. B. Wegerecht, Wohnrecht oder Grundschuld. Geführt wird es vom Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht.

Wer in das Grundbuch schaut, kann erkennen,

• wem das Grundstück nach den Eintragungen gehört,

• welche Nutzungsrechte Dritter dort eingetragen sind und

• welche Kreditsicherheiten (Grundschulden, Hypotheken) eingetragen sind.

Damit dient es als Publizitäts- und Zuordnungsinstrument: Rechte werden nicht „heimlich“ vereinbart, sondern sind über das Register für jedermann mit berechtigtem Interesse einsehbar.

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Ein Grundbuchblatt besteht aus:

1. Aufschrift
   Deckblatt mit Amtsgericht, Gemarkung und Blattnummer.

2. Bestandsverzeichnis
   Hier steht, welches Grundstück gemeint ist: Lage und Größe nach Kataster (Gemarkung, Flur, Flurstück). Außerdem: Eintragung von Wohnungseigentum/Teileigentum, Miteigentumsanteilen, ggf. Hinweis auf Sondernutzungsrechte oder darauf, dass das Grundstück begünstigtes („herrschendes“) Grundstück einer Dienstbarkeit ist.

3. Abteilung I – Eigentum
   Hier sind die Eigentümer eingetragen, ggf. mit Bruchteilen oder als Gemeinschaft/Gesellschaft.

4. Abteilung II – Lasten und Beschränkungen
   Z. B. Auflassungsvormerkung, Wohnrecht, Nießbrauch, Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Reallasten, Insolvenz- und Testamentsvollstreckervermerke, Vorkaufsrechte, Erbbaurecht.

5. Abteilung III – Grundpfandrechte
   Hier stehen Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden. Gerade Banken orientieren sich an diesen Eintragungen und deren Rangfolge.

Durch die Eintragung im Grundbuch und die dauerhafte Aufbewahrung der zugrunde liegenden Urkunden in der Grundakte, z. B. Kaufverträge, Grundschuldbestellungsurkunden und Teilungserklärungen, entsteht ein transparentes System, das Rechtspositionen an Grundstücken rechtssicher zuordnet und nach außen sichtbar macht.

Kaufvertrag & Beurkundung: Warum ist der Notar zwingend?

Der Immobilienkauf- bzw. Bauträgervertrag ist auf die Übertragung von Grundstücks- bzw.  Wohnungseigentum ausgerichtet. Dafür verlangt das Gesetz die notarielle Beurkundung. Ohne Beurkundung ist der Vertrag grundsätzlich formnichtig. Wird die Eigentumsübertragung aber trotzdem vollzogen (Auflassung und Eintragung im Grundbuch), kann dieser Formmangel geheilt werden.

Beim Bauträgervertrag kommt hinzu, dass eine Vielzahl von Rechtsgebieten betroffen ist. Diese Komplexität soll über das Beurkundungsverfahren „gefiltert“ und geordnet werden.

Wie läuft die notarielle Beurkundung ab?

Der Notar:

1. wertet die Grundlagenurkunden aus, insbesondere Teilungserklärung und Baubeschreibung, und erläutert sie den Beteiligten,

2. beurkundet den Vertragstext und

3. sorgt für den Vollzug (Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung, Eintragung und Anpassung von Belastungen).

Damit ist er das zentrale Organ, das die zivilrechtlich komplexe Vertragsmischung, die Formvorschriften und die geldwäscherechtlichen Pflichten bündelt.

Welche Rechte und Pflichten haben Eigentümer?

1. Pflichten aus dem Eigentum an Haus oder Wohnung

Wer Eigentümer ist und sein Grundstück bzw. seine Wohnung anderen Personen zugänglich macht, muss dafür sorgen, dass von seinem Grundstück bzw. seiner Wohnung keine vermeidbaren Gefahren ausgehen. Typische Beispiele sind glatte Wege, lose Dachziegel, schlecht gesicherte Baustellen oder herabfallende Fassadenteile.

Diese „Verkehrssicherungspflicht“ bedeutet nicht, dass alles völlig risikofrei sein muss, aber:

• erkennbare Gefahren müssen beseitigt oder

• Betroffene deutlich gewarnt werden.

2. Eigentum in der WEG: Gemeinschafts‑ vs. Sondereigentum

In der Wohnungseigentumsanlage gilt:

• Für das Gemeinschaftseigentum, z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus und Wege, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig, wobei wesentliche Aufgaben wie bspw. Begehungen regelmäßig von der Verwaltung übernommen werden.

• Für das Sondereigentum (eigene Wohnung innen) ist der einzelne Eigentümer zuständig.

Verkehrssicherung im Gemeinschaftseigentum wie Beleuchtung im Treppenhaus oder Räumen und Streuen im Winter ist Teil der „ordnungsmäßigen Verwaltung“. Hierzu werden Beschlüsse gefasst, z. B. die Beauftragung eines Winterdienstes.

3. Sondernutzungsrechte und bauliche Veränderungen

Für Gemeinschaftseigentum, an dem einzelne Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft Sondernutzungsrechte haben, wie etwa für Stellplätze und Gartenanteile, gilt:

• Ohne besondere Regelung bleiben Erhaltungs‑ und Verkehrssicherungspflichten für Sondernutzungsflächen bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.  

• Durch Vereinbarung können diese Pflichten auf den Sondernutzungsberechtigten übertragen werden, sodass er sich um diese Fläche kümmern muss.

Bauliche Veränderungen, z. B. Markisen, Balkonverglasung, Anbau:

• betreffen meist das Gemeinschaftseigentum,

• erfordern daher in der Regel einen Beschluss bzw. die nach dem WEG nötigen Genehmigungen.

• Wer baut, muss sicherstellen, dass die Maßnahme verkehrssicher ist und bleibt.

Was ist beim Mietrecht für Vermieter zu beachten?

Mietrecht regelt die Überlassung von Wohn- oder Gewerberaum gegen Zahlung der Miete. Vertragliche Regelungen werden dabei durch zwingende gesetzliche Vorschriften ergänzt und begrenzt.

1. Hauptpflichten des Vermieters

Der Vermieter hat die Pflicht, die Mietsache:

• in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben und

• diesen Zustand während der gesamten Mietzeit zu erhalten.

Das betrifft auch die zum Gebrauch erforderlichen Gebäudeteile wie Treppenhaus, Fenster, Wohnungsabschlusstür und Wohnumfeld. Instandhaltung und Instandsetzung sind grundsätzlich Aufgaben des Vermieters.

2. „Kauf bricht nicht Miete“

Wird eine vermietete Wohnung verkauft, bleibt der Mietvertrag bestehen. Der Käufer tritt mit Eigentumsübergang in die Rechte und Pflichten ein, die sich ab diesem Zeitpunkt aus dem bestehenden Mietverhältnis ergeben. Die vertraglichen Bedingungen wie Miethöhe, Nebenkostenregelung und Kündigungsfristen gelten grundsätzlich unverändert fort. Ein neuer Vertrag erfordert eine Einigung mit dem Mieter.

3. Eigenbedarf nach Kauf

Wer eine vermietete Wohnung kauft, kann grundsätzlich nach Eigentumsübergang eine Eigenbedarfskündigung erklären. Dabei müssen die gesetzlichen Voraussetzungen und Beschränkungen, insbesondere Kündigungsfristen, ggf. Sperrfristen, eingehalten werden. Der Eigenbedarf muss konkret und nachvollziehbar begründet werden.

4. Mietverträge & Mieterhöhungen

Wesentlich im Mietvertrag sind klare Regelungen zu:

• Miethöhe und Mieterhöhungsmodell

• Nebenkosten

• Kaution

Mieterhöhungen richten sich immer nach den gesetzlichen Grenzen und der vereinbarten Vertragsart – der bloße Eigentümerwechsel ändert daran nichts.