Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Nachfolger von GEG und „Heizungsgesetz" - was 2026 gilt

Das Gebäudemodernisierungsgesetz im Überblick

Das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG, ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft. Es löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab, das in der öffentlichen Debatte meist “Heizungsgesetz” genannt wurde, und ordnet die Anforderungen an die Wärmeversorgung von Gebäuden neu. Im Mittelpunkt steht die Wahl der Heiztechnik: Eigentümer:innen können grundsätzlich selbst entscheiden, welches System sie einbauen. Die frühere Vorgabe, nach der neue Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen mussten, entfällt.

Das GModG bezieht sich jedoch nicht nur auf Heizungen. Es enthält auch Vorgaben zu Energieausweisen, Solaranlagen und zur Gebäudeautomatisierung. Einzelne Regelungen treten dann schrittweiser 2027, 2028 oder 2030 in Kraft. Grundlage ist unter anderem die europäische Gebäuderichtlinie.¹

Was ändert sich durch die Ablösung des GEG?

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen:

• Die zum 1.1.2024 eingefügten §§ 71 bis 71p sowie § 72 GEG

• Die pauschale 65-%-Pflicht zur Nutzung erneuerbarer Energien oder unvermeidbarer Abwärme beim Einbau neuer Heizungsanlagen

• Das Betriebsverbot für bestimmte Heizkessel, das an Alter und Einbaujahr anknüpft

An ihre Stelle tritt ein technologieoffener Katalog zulässiger Heizungsoptionen (§§ 42 ff. GModG). Wer eine Heizung austauscht, kann künftig frei wählen – solange die neue Anlage einer der gesetzlich zugelassenen Optionen entspricht.  

Erlaubt sind unter anderem:  

• Wärmepumpen

• Biomasseheizungen

• Pelletheizungen

• Wärmenetzanschluss

• Gas- und Ölheizungen  

Wer sich für eine fossile Heizung entscheidet, muss allerdings beachten: Ab 2029 greift die sogenannte Bio-Treppe – eine stufenweise Pflicht, einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe zu nutzen. Hinzu kommen mögliche Mehrkosten durch den CO₂-Preis.

Bio-Treppe für neue Gas- und Ölheizungen

Die Bio‑Treppe nach § 43 GModG verpflichtet Betreiber:innen, neu eingebaute Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen in bestehenden Gebäuden ab 2029 stufenweise mit einem Mindestanteil kohlendioxidneutraler Brennstoffe zu betreiben. Erfasst werden nur Heizungsanlagen, die nach dem Inkrafttreten des GModG am 29.7.2026 eingebaut werden; Bestandsheizungen vor diesem Stichtag bleiben von der Bio‑Treppe unberührt und können weiter betrieben werden.

Verantwortlich sind die Eigentümer:innen beziehungsweise Betreiber:innen der Anlage. In einer WEG betrifft das die Gemeinschaft. Immobilienverwalter:innen sollten daher die späteren Quoten bereits vor dem Beschluss über eine neue fossile Heizung berücksichtigen. Sie müssen außerdem darauf achten, dass Brennstoffrechnungen und erforderliche Nachweise geordnet aufbewahrt werden.

Brennstoffquoten von 2029-2040

Die verbindlichen Mindestanteile der Bio-Treppe betragen:  

ab 1. Januar 2029 - 10 %

ab 1. Januar 2030 - 15 %

ab 1. Januar 2035 - 30 %

ab 1. Januar 2040 - 60 %

Angerechnet werden nur Brennstoffe, die die gesetzlichen Vorgaben erfüllen, insbesondere Biomethan, Bioheizöl, biogenes Flüssiggas sowie bestimmte Formen von Wasserstoff und deren Derivate. Die Erfüllung ist über geeignete Liefer- und Nachhaltigkeitsnachweise zu dokumentieren.

Für Verwaltungen empfiehlt sich deshalb eine objektbezogene Ablage, aus der Brennstoffart, Lieferzeitraum und erneuerbarer Anteil hervorgehen. Die Unterlagen sind auch für die spätere Abrechnung und bei einem Verwaltungswechsel relevant².

GModG Zeitplan: Inkrafttreten und wichtige Fristen bis 2030

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Welche Pflichten gelten, hängt vom Gebäude, dem Zeitpunkt der Maßnahme und der gewählten Heizungsart ab. Die folgenden Abschnitte erläutern die Regelungen im Einzelnen.

Welche Heizungen sind nach dem GModG erlaubt?

Beim Austausch einer Heizungsanlage können Eigentümer:innen zwischen verschiedenen Technologien wählen. Das GModG schreibt keinen einheitlichen Anteil erneuerbarer Energien mehr vor. Auch der Einbau einer Gas- oder Ölheizung ist wieder möglich. Für diese Heizungsanlagen gelten jedoch ab 2029 steigende Vorgaben für klimafreundliche Brennstoffe.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet nicht die Verwaltung über die Heizungsart. Die Wohnungseigentümer:innen beschließen über den Austausch einer gemeinschaftlichen Heizungsanlage mit einem Beschluss. Immobilienverwalter:innen müssen dafür belastbare Entscheidungsgrundlagen vorbereiten und die Folgekosten der Varianten transparent darstellen. Es empfiehlt sich, eine initiale Bewertung durch einen Energieberater zu beauftragen. Auch die Rücklagen und mögliche Finanzierungsoptionen müssen geprüft und beschlossen werden.

Die 10 zulässigen Heizungsarten (§ 42 GModG)

§ 42 GModG benennt einen technologieoffenen Katalog zulässiger Heizungsoptionen für den Austausch einer Heizungsanlage in bestehenden Gebäuden oder Gebäudenetzen. Im Kern gehören dazu:

1. Fossile Brennstoffanlagen, wie Gas-, Heizöl- oder Flüssiggas- beschickte Heizungsanlagen

2. Elektrisch angetriebene Wärmepumpen

3. Solarthermische Anlagen

4. Heizungen mit Biomasse, wie Pelletheizungen, oder bestimmten Arten von Wasserstoff und deren Derivaten.

5. Hybridheizungen, bei denen Wärmepumpen mit fossilen oder biogenen Wärmeerzeugern kombiniert werden

6. Solarthermie-Hybridheizungen

7. Hocheffiziente Kraft‑Wärme‑Kopplungsanlagen

8. Stromdirektheizungen

9. Hausübergabestationen für den Anschluss an ein Fern- oder Nahwärmenetz

10. Sonstige innovative Heizungslösungen, die den gesetzlichen Effizienz- und Klimaschutzanforderungen genügen.

Kombinationen dieser Optionen sind zulässig. Welche Variante im Einzelfall in Betracht kommt, hängt von den technischen Rahmenbedingungen, den Investitions- und Betriebskosten sowie – bei Gemeinschaftsanlagen – von der Finanzierbarkeit in der Wohnungseigentümergemeinschaft ab.³  

Unter welchen Bedingungen sind neue Gas- und Ölheizungen erlaubt?

Eine neue Gas- oder Ölheizung darf eingebaut werden. Die Entscheidung sollte sich jedoch nicht allein am Anschaffungspreis orientieren. Ab 2029 müssen die Betreiber:innen schrittweise höhere Anteile klimafreundlicher Brennstoffe einsetzen. Zusätzlich können der CO₂-Preis und die Entwicklung der Brennstoffpreise die laufenden Kosten erhöhen.

Immobilienverwalter:innen sollten diese Faktoren bereits bei der Beschlussvorbereitung berücksichtigen. Ein aussagekräftiger Variantenvergleich stellt daher nicht nur die Investitionskosten gegenüber. Er bildet auch den voraussichtlichen Verbrauch, die Wartungskosten und die gesetzlichen Brennstoffvorgaben ab.

65-Prozent-Regel, Betriebsverbote und Beratungspflicht entfallen

Mit Aufhebung der §§ 71 bis 71p und 72 GEG entfällt die allgemeine Pflicht, dass neu eingebaute Heizungsanlagen mindestens 65 % erneuerbare Energien oder unvermeidbare Abwärme nutzen müssen. Ebenfalls gestrichen werden die an Alter und Einbaujahr anknüpfenden Betriebsverbote für bestimmte Altanlagen sowie die besondere Beratungspflicht vor Einbau einer mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betriebenen Heizung.

Dies begründet keine Pflicht zum Austausch funktionierender Bestandsheizungen. Es bedeutet aber auch nicht, dass jede zulässige Heizungsart wirtschaftlich gleich geeignet ist. Vor allem CO₂‑Bepreisung, Netzentgelte und die Vorgaben der Bio‑Treppe können die Betriebskosten fossiler Heizungen langfristig deutlich beeinflussen.

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Wann können Solarthermie oder Lüftung den Bio-Anteil ersetzen?

§ 43 GModG lässt in bestimmten Konstellationen eine Anrechnung technischer Alternativen auf die Bio-Treppe zu. Wird beispielsweise eine fossile Heizung mit einer ausreichend dimensionierten Solarthermieanlage kombiniert, können diese Beiträge die erforderlichen Bio-Quoten teilweise oder vollständig ersetzen.

Ob eine konkrete Anlagenkombination die gesetzlichen Anforderungen erfüllt, hängt von der Auslegung der technischen Komponenten ab. Vor einer Beschlussfassung in der WEG sollte daher fachtechnisch bestätigt werden, ob und in welchem Umfang Solarthermie oder Lüftung auf die Bio-Treppe angerechnet werden können. Der Beschluss sollte die gewählte Anlagenkonfiguration eindeutig bezeichnen.

Grüngasquote für Bestandsheizungen (§ 42a GModG)

Die Grüngas- und Grünheizölquote setzt nicht bei den einzelnen Gebäudeeigentümer:innen an, sondern bei den Unternehmen, die Gas, Heizöl oder Flüssiggas in den Wärmemarkt bringen. Sie sollen schrittweise einen wachsenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe bereitstellen – mit dem Ziel, bis 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umgestellt zu sein.

Wichtig zu wissen:

• Die konkreten Quoten und Startwerte stehen noch nicht im GModG

• Die Bundesregierung ist verpflichtet, bis zum 1.12.2026 ein gesondertes Gesetz zur Ausgestaltung vorzulegen

• Konkrete Prozentwerte ab 2028 lassen sich daher derzeit noch nicht verbindlich benennen.⁴

CO₂-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter: Wer zahlt künftig was?

Der Einbau einer Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung wirkt sich nicht nur auf die Brennstoffkosten aus. Für vermietete Gebäude ändert sich auch die Verteilung bestimmter Kosten zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen. Immobilienverwalter:innen müssen deshalb das Einbaudatum sowie die Art der Anlage dokumentieren und bei der Abrechnung berücksichtigen.

Checkliste für Verwalter - das gehört beachtet

Heizungsanlage: Feststellen, ob eine Anlage nach § 43 Abs. 1 GModG (Gas, Heizöl, Flüssiggas) eingebaut wurde

Kennzeichnung: Anlage in den Objektstammdaten eindeutig kennzeichnen (Art, Brennstoff, § 43-Status)

Dokumentation: Einbaudatum, Einbaugrund (Neuausstattung/Modernisierung/Havarie) und Anlagenart festhalten

Übergangsregelung: Bei Einbau weniger als 12 Monate vor dem 1.1.2028 prüfen, ob eine Havarie i.S.v. § 5a Abs. 4 CO2KostAufG vorliegt; Übergangsfrist im System hinterlegen  

Bio-Treppe: Ab 1.1.2029 die Fristen nach § 43 Abs. 1 GModG objektbezogen erfassen (Pflichtbeginn, Stufen, Einbaujahr)

Brennstoffabrechnung: Sicherstellen, dass Lieferantenrechnungen Netzentgelte (§ 40 Abs. 3 Nr. 4 EnWG), CO₂-Kosten und Kosten der biogenen Anteile (ab 2029) getrennt ausweisen

Datenaufbereitung: Netzentgelte und CO₂-Kosten ab 2028 gesondert erfassen; Kosten der biogenen Anteile ab 2029 gesondert erfassen und auf 30 % Brennstoffanteil begrenzen

Kostenaufteilung: Ab 2028 hälftige Verteilung von Netzentgelten und CO₂-Kosten umsetzen; ab 2029 zusätzlich hälftige Verteilung der Mehrkosten biogener Brennstoffanteile (max. 30 %-Anteil)

Wer trägt ab 2028 die CO₂-Kosten einer neuen fossilen Heizung?

Bisher richtet sich bei Wohngebäuden die Aufteilung der CO₂-Kosten nach dem jährlichen Kohlendioxidausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche. Je schlechter die energetische Einstufung ausfällt, desto höher ist grundsätzlich der Anteil der Vermieter:innen.

Mit dem GModG regeln dann §§ 5a und 5b CO2KostAufG die CO₂-Kostenaufteilung in Wohngebäuden. So gilt ab dem 1.1.2028 für bestimmte mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betriebene Heizungsanlagen, die unter § 43 Abs. 1 GModG fallen, eine Sonderregelung:

• Die für die Belieferung mit Gas anfallenden Netzentgelte sowie die CO₂-Kosten werden nach § 5a Abs. 3 Nr. 1 und 2 CO2KostAufG je zur Hälfte von Vermieter:in und Mieter:in getragen – unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes.

• Ab dem 1.1.2029 werden auch die Mehrkosten der nach § 43 Abs. 1 GModG stufenweise beizumischenden biogenen Brennstoffe nach § 5a Abs. 3 Nr. 3 CO2KostAufG hälftig verteilt, wobei der vom Vermieter zu tragende Anteil gesetzlich auf 30 % gedeckelt ist.  

Für andere Heizungsanlagen und Zeiträume bleibt es bei der stufenweisen Aufteilung nach dem energetischen Zustand des Gebäudes (§ 5 CO2KostAufG).⁵  

Verwalter:innen sollten Heizungsanlagen, die unter die Sonderregelungen der §§ 5a, 5b CO2KostAufG in Verbindung mit § 43 GModG fallen, in den Objektstammdaten eindeutig kennzeichnen. Für die Heizkostenabrechnung ist sicherzustellen, dass die Brennstoffrechnungen alle erforderlichen Informationen enthalten, um Netzentgelte, CO₂‑Kosten und Mehrkosten der biogenen Brennstoffanteile zutreffend zuordnen zu können.  

Fehlen die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben in der Abrechnung, kann dies Kürzungsrechte der Mieter:innen auslösen. Eine systematische, objektbezogene Ablage von Brennstoffart, Lieferzeitraum und erneuerbarem Anteil erleichtert zudem die Einhaltung der Fristen der Bio‑Treppe und die Vorbereitung eines etwaigen Verwalterwechsels.

Steigende Heizkosten bei Gas- und Ölheizungen

Eine fossile Heizung kann in der Anschaffung günstiger sein als andere Systeme. Daraus lassen sich jedoch keine dauerhaft niedrigeren Heizkosten ableiten. Der CO₂-Preis verteuert den Verbrauch fossiler Energieträger. Ab 2029 kommen bei neu eingebauten Anlagen die steigenden Anteile klimafreundlicher Brennstoffe hinzu. Deren Preis und Verfügbarkeit können sich ebenfalls auf die laufenden Kosten auswirken.

Bei Gasheizungen können außerdem höhere Netzentgelte ins Gewicht fallen, wenn künftig weniger Gebäude an das Gasnetz angeschlossen sind. Für Eigentümer:innen und WEGs empfiehlt sich deshalb eine Vollkostenbetrachtung über die voraussichtliche Nutzungsdauer. Sie sollte neben dem Kaufpreis auch Verbrauchskosten, Wartung und notwendige Umbauten einbeziehen.

Verwalter:innen sollten die zugrunde gelegten Annahmen in der Beschlussvorlage offenlegen. So bleibt nachvollziehbar, auf welcher Basis die Eigentümer:innen ihre Entscheidung getroffen haben.

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GModG in der Vermietungs- und Verwaltungspraxis

Ein Heizungstausch berührt immer mehrere Ebenen: technisches Gebäudemanagement, Wohnungseigentumsrecht und – bei vermieteten Einheiten – das Mietrecht. Als Verwalter:in müssen Sie diese Bereiche klar auseinanderhalten. Vor einem Beschluss ist zu klären, ob die bestehende Anlage repariert werden kann, welche Alternativen technisch möglich sind und mit welchen Investitions‑ und Betriebskosten zu rechnen ist.

Für eine belastbare Entscheidung benötigen die Eigentümer:innen vergleichbare Angebote. Diese sollten neben den Anschaffungskosten immer auch den erwarteten Energieverbrauch und die gesetzlichen Brennstoffvorgaben nach GModG abbilden. Förderbedingungen sind vor Beauftragung zu prüfen; eine spätere Förderung darf nicht ungeprüft vorausgesetzt werden.

Wie kann die Miete nach einem Heizungstausch erhöht werden?

Der Einbau oder Austausch einer Heizungsanlage nach § 42 GModG ist eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1a BGB. Hat der Vermieter eine der in § 42 GModG aufgezählten Heizungsanlagen eingebaut, kann er die Miete grundsätzlich nach §§ 559 ff. BGB (Modernisierungsmieterhöhung) erhöhen, sofern die Voraussetzungen vorliegen.

Für Heizungsanlagen sieht das Gesetz jedoch Besonderheiten vor:

• Nach § 559 Abs. 1 BGB können Vermieter:innen 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten jährlich auf die Miete aufschlagen. Dies gilt grundsätzlich für alle Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 555b. ff. BGB.

• Erfüllt die neue Heizungsanlage die Voraussetzungen für öffentliche Zuschüsse und wurden Drittmittel nach § 559a BGB tatsächlich in Anspruch genommen, ist alternativ eine Mieterhöhung nach § 559e BGB möglich. Dann können 10 % der um Fördermittel bereinigten Kosten angesetzt werden.  

• § 559f BGB regelt ergänzend die Bedingungen und Begrenzungen für Mieterhöhungen nach § 559 Abs. 1 oder § 559e Abs. 1 BGB beim Einbau bestimmter Heizungsarten, insbesondere Wärmepumpen. Die volle Umlagefähigkeit wird an Effizienzkriterien (etwa eine Mindest-Jahresarbeitszahl) und besondere Höchstgrenzen geknüpft.

Maßgeblich ist stets der für die Wohnung abgrenzbare Kostenanteil; Erhaltungskosten und erhaltene Fördermittel sind vorab herauszurechnen. Die Zehn‑Prozent‑Grenze bezeichnet daher den zulässigen jährlichen Mieterhöhungsbetrag aus den nach Erhaltungsabzug und Drittmitteln verbleibenden Kosten in bestimmten Heizungsfällen. Auf diesen Kostenbetrag wird anschließend die einschlägige Vorschrift zur Modernisierungsmieterhöhung angewendet.

Achtung: Kein pauschaler Erhaltungsabzug beim fossilen Heizungstausch

Beim Austausch einer alten Heizung enthält die Rechnung regelmäßig auch Kosten, die der Erhaltung dienen. Diese Erhaltungskosten dürfen nach § 559 Abs. 2 BGB nicht über eine Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter:innen umgelegt werden.

Für den Einbau bzw. Austausch einer mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betriebenen Heizungsanlage nach § 42 GModG gilt allerdings nicht der pauschale Erhaltungsabzug von 15 %, der bei bestimmten anderen Heizungsmaßnahmen vorgesehen ist. Der Erhaltungsanteil muss konkret ermittelt werden. Dabei kommt es insbesondere auf den Zustand und die verbleibende Nutzungsdauer der alten Anlage an. Befand sich diese bereits am Ende ihrer Lebensdauer, kann der ersparte Erhaltungsaufwand im Einzelfall sehr hoch sein – bis hin zu einer vollständigen Zuordnung der Kosten zur Erhaltung. Dann scheidet eine Modernisierungsmieterhöhung - auch nach § 559 BGB - vollständig aus. Baut der Vermieter eine fossile Heizung ein, ist eine Mieterhöhung um 10 % nach §§ 559e, 559f BGB ausgeschlossen, da fossile Heizungen nicht gefördert werden und der Vermieter den pauschalen Erhaltungsaufwand nicht abziehen kann.

Eine bloße Übernahme der WEG‑Umlage als Modernisierungskostenbetrag ist deshalb nicht ausreichend. Vermietende Eigentümer:innen benötigen eine wohnungsbezogene Kostenberechnung, in der Fördermittel und Erhaltungsanteile nachvollziehbar ausgewiesen sind. Verwalter:innen sollten Rechnungen, Kostenaufstellungen und Förderbescheide entsprechend aufbereiten und die ersparten Erhaltungskosten gesondert ausweisen.

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Mieterhöhung durch Modernisierung bei Heizungsaustausch

Beim Austausch einer alten Heizungsanlage ist zwischen Modernisierungs- und Erhaltungskosten zu unterscheiden. Modernisierungsmaßnahmen berechtigen zur Mieterhöhung – aber nur auf Basis der Modernisierungskosten. Erhaltungskosten sind nicht umlagefähig.  

Enthält eine Rechnung beide Kostenarten – etwa eine effizientere Anlage einerseits und den Ersatz verschlissener Bauteile andererseits –, sind die Erhaltungskosten nach § 559 Abs. 2 BGB aus der Bemessungsgrundlage herauszurechnen.

So werden die umlagefähigen Kosten ermittelt:

• Gesamtkosten des Heizungsaustauschs feststellen

• In Anspruch genommene Fördermittel abziehen

• Kostenanteile für Erhaltungsmaßnahmen (konkrete oder fiktive Instandsetzungskosten) ermitteln und abziehen

• Nur der verbleibende Betrag gilt als umlagefähiger Modernisierungsaufwand

Welche Prozentsätze gelten?

• Heizungsmodernisierung nach § 559e BGB: Mieterhöhung um bis zu 10 % der umlagefähigen Kosten pro Jahr

• Sonstige Modernisierungen: 8 %-Grenze unter Beachtung der jeweiligen Kappungsgrenzen nach § 559 Abs. 3a BGB

Wer entscheidet in einer WEG über die neue Heizungsart?

Über den Austausch einer gemeinschaftlichen Heizungsanlage entscheiden die Wohnungseigentümer:innen durch einen Beschluss. Die Verwaltung bereitet die Entscheidung vor, holt erforderliche fachliche Stellungnahmen und Angebote ein, kümmert sich um die Finanzierung und setzt die Sanierungsmaßnahme, die beschlossen wurde, anschließend um. Die Auswahl der Heizungsart erfolgt nicht eigenständig durch die Verwaltung.

Die Beschlussvorlage sollte die technische Variante eindeutig bezeichnen und den zu erwartenden Kostenrahmen sowie die geplante Finanzierung (Rücklage, Sonderumlage, Kredit) klar benennen. Auch der Umfang der Bevollmächtigung der Verwaltung – etwa zur Einholung weiterer Angebote oder zur Auftragserteilung – muss hinreichend bestimmt sein. Bei größeren Vorhaben bietet es sich an, zunächst die Planung zu beschließen und die Auftragsvergabe in einem weiteren Beschluss zu regeln.

Für die Verwaltungspraxis bewährt sich folgender Ablauf:

1. Zustand, Einbaudatum und technische Daten der vorhandenen Anlage erfassen.

2. Reparaturmöglichkeiten und verfügbare Heizungsvarianten fachlich prüfen lassen.

3. Investitionskosten, Betriebskosten, CO₂-Kosten und Brennstoffvorgaben gegenüberstellen.

4. Förderbedingungen vor Beschlussfassung und Vertragsschluss klären.

5. Finanzierung über Rücklage, Sonderumlage oder Kredit vorbereiten.

6. Beschlussgegenstand und Vollmachten eindeutig formulieren.

7. Rechnungen, Fachunternehmererklärungen und Brennstoffnachweise objektbezogen ablegen.

8. Für vermietete Einheiten die mietrechtlichen Folgen und Mieterhöhungsmöglichkeiten gesondert ausarbeiten.

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Energieausweis, Solarpflicht und weitere Fristen bis 2030

Das GModG führt weitere Vorgaben schrittweise ein. Sie betreffen nicht jedes Gebäude gleichermaßen. Für Verwalter:innen kommt es deshalb darauf an, den Gebäudetyp und den Zeitpunkt einer Maßnahme zu prüfen. Auch die Leistung der technischen Anlagen kann entscheidend sein.

Was ändert sich beim Energieausweis?

Ab 2027 werden die Anforderungen an Energieausweise an das unionsrechtliche Template der EU‑Gebäuderichtlinie angepasst. Die Angaben zu Energieverbrauch, Effizienzklassen und Modernisierungsempfehlungen werden erweitert, Energieausweise sollen grundsätzlich digital erstellt werden.

Für Nichtwohngebäude dürfen nur noch Bedarfsausweise (ab 1.1.2027 im Gesetz als “Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung”) ausgestellt werden. Für Wohngebäude besteht ein Wahlrecht zwischen Energiebedarfs- und Energieverbrauchsausweis nur in Übertragungsfällen (Verkauf, Vermietung, Verpachtung) oder dann, wenn das Wohngebäude nicht neu errichtet oder grundlegend saniert wurde.  Bei Neubauten oder größeren energetischen Sanierungen ist zwingend ein Energiebedarfsausweis notwendig.  

Eigentümer:innen müssen Energieausweise Kauf- oder Mietinteressent:innen spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Kommt keine Besichtigung zustande, ist der Energieausweis auf Verlangen unverzüglich bereitzustellen.

Verwalter:innen sollten die Gültigkeitsdauer vorhandener Energieausweise prüfen und eine digitale Ablage organisieren. Bestehende, noch gültige Ausweise werden durch die Neuregelung nicht automatisch unwirksam.

Hinweis: Ab dem 1.1.2027 greift eine für Makler:innen besonders wichtige Neuerung in Immobilienanzeigen: Statt des bisherigen Energiebedarfs bzw. -verbrauchs ist nun der im Energieausweis ausgewiesene Jahres-Primärenergiebedarf anzugeben. Wer in Anzeigen weiter die alten Werte nutzt oder die Pflichtangaben falsch umsetzt, riskiert nicht nur Bußgelder von bis zu 10.000 €, sondern vor allem wettbewerbsrechtliche Abmahnungen mit kostspieligen Unterlassungserklärungen.

Solarpflicht ab 2030 für Neubauten

Die bundesweite Solarpflicht des GModG greift ab 2030 und betrifft neu zu errichtende Gebäude. Grundsätzlich müssen geeignete Dachflächen mit Anlagen zur Nutzung von Solarenergie ausgestattet werden. Für bestehende Gebäude sieht das GModG keine allgemeine Solarpflicht vor.

Daneben können Landesgesetze bereits weitergehende Vorgaben enthalten, etwa Solarpflichten bei Dachsanierungen oder für bestimmte Bestandsgebäude. Verwaltungen müssen daher immer prüfen, welches Landesrecht am Standort des Gebäudes zusätzlich zum GModG gilt.

Gebäudeautomation für Nichtwohngebäude bis Ende 2029

Nichtwohngebäude mit Heizungs-, Lüftungs- oder Klimaanlagen von mehr als 70 Kilowatt Nennleistung müssen bis zum 31. Dezember 2029 mit einem System für Gebäudeautomatisierung und ‑steuerung ausgerüstet werden. Ausnahmen kommen in Betracht, wenn eine Nachrüstung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist. Das System muss Energieverbräuche erfassen, überwachen und auswerten, Effizienzverluste anzeigen und Daten über eine frei konfigurierbare Schnittstelle bereitstellen.⁶  

Wann gilt der Nullemissionsstandard für Neubauten?

Neue Gebäude der öffentlichen Hand müssen ab dem 1. Januar 2028 als Nullemissionsgebäude errichtet werden. Ab dem 1. Januar 2030 gilt der Nullemissionsstandard für alle Neubauten. Nullemissionsgebäude weisen eine sehr hohe Gesamtenergieeffizienz auf und verursachen am Standort keine Emissionen aus fossilen Brennstoffen.

Gleichzeitig rückt die Betrachtung der Treibhausgasemissionen über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes stärker in den Fokus. Dazu zählen neben dem Betrieb auch die Herstellung der Baustoffe sowie spätere Rückbau- und Entsorgungsprozesse. Für Neubauprojekte müssen die dafür erforderlichen Daten frühzeitig in Planung und Dokumentation eingeplant werden.

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