Fachbeiträge & Kommentare zu Wartung

Rz. 134 Zu den Betriebskosten zählen gemäß § 2 Nr. 9 BetrKV die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung. Obgleich Kosten für die Reinigung gemeinschaftlicher Gebäudeteile zugleich Maßnahmen der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung sind, fallen die dadurch verursachten Kosten unter den Anwendungsbereich des § 16 Abs. 2 (vgl. Rdn 39 ff.). Da eine verbrauchs...mehr

Rz. 20 Aufzug Der Einbau eines (Außen-)Aufzugs in einem umgewandelten Altbau ist bauliche Veränderung.[35] Auf die Gestattung seines Einbaus kann nach Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 ein gesetzlicher Anspruch bestehen. Sie kann dann regelmäßig mit einfacher Mehrheit beschlossen werden und ist in der Regel weder eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage noch eine unbillige Benachte...mehr

Rz. 10 § 33 Abs. 4 WEG ermöglicht dingliche Regelungen und Umfang der Nutzungen, zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes, zur Tragung von Lasten, zur Versicherung des Gebäudes und zur Sicherheitsleistung gegenüber dem Grundstückseigentümer zu. Mit Ausnahme der Sicherheitsleistung gegenüber dem Grundstückseigentümer ­handelt es sich um dieselben Regelungsmöglichkei...mehr

(1) Das Dauerwohnrecht ist veräußerlich und vererblich. Es kann nicht unter einer Bedingung bestellt werden. (2) Auf das Dauerwohnrecht sind, soweit nicht etwas anderes vereinbart ist, die Vorschriften des § 14 entsprechend anzuwenden. (3) Der Berechtigte kann die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes und Grundstücks mitbenut...mehr

Rz. 102 Auch Auslegungszweifeln bei der Frage des Umfangs der zugewiesenen Erhaltungsmaßnahmen muss angemessen begegnet werden. In der Praxis kann dieser Fall eintreten, wenn eine vermeintlich eindeutige Umlagevereinbarung über den Umlageschlüssel auch nach objektiver Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB keinen klaren und eindeutigen Rückschluss auf den beabsichtigten Regelungszwe...mehr

Rz. 113 Sonderumlagen bilden einen Nachtrag zum beschlossenen Vorschuss auf der Basis des Wirtschaftsplans.[376] Auch Sonderumlagen können nicht frei und ohne Sachbezug festgelegt werden. Nach zutreffender Auffassung muss über sie zweckgebunden beschlossen werden (weiterer Vorschuss). Der Maßstab für den auf die Sonderumlage[377] entfallenden Vorschuss nach § 28 Abs. 1 S. 1 ...mehr

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Rz. 8 Nach § 39 Abs. 3 Hs. 1 ist die Vereinbarung über das Fortbestehen des Dauerwohnrechts nur wirksam, wenn der Berechtigte im Zeitpunkt der Feststellung der Versteigerungsbedingungen – also im Versteigerungstermin, § 66 Abs. 1 ZVG – seine fälligen Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Grundstückseigentümer erfüllt hat. Hierunter fallen insbesondere die Zahlung des laufend...mehr

Rz. 16 Das Sondernutzungsrecht kann demzufolge beim Garten, Terrasse, Dachterrasse ausschließlich durch den begünstigten Wohnungseigentümer wie Sondereigentum genutzt werden. Die übliche Gartenpflege, zu der auch der Ersatz abgestorbener Pflanzen, das regelmäßige Rasenmähen und das Zurückschneiden von Hecken, Sträuchern und Bäumen gehört, ist Teil der Sondernutzung einer Gar...mehr

Rz. 135 Zu den Betriebskosten zählen die Kosten der Gartenpflege (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Obwohl es sich bei der Gartenpflege dem Grunde nach auch um laufende Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung und Instandsetzung) im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, fallen die dadurch verursachten Kosten unter den Anwendungsbereich des § 16 Abs. 2. Zur persönlichen Pflege des g...mehr

Rz. 10 Nach § 20 Absatz 1 (fortan: Absatz 1) sind bauliche Veränderungen Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Unter Erhaltung ist nach § 13 Abs. 2 die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung zu verstehen. Über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht eine Maßnahme nur hinaus, wenn sie den Zustand d...mehr

Rz. 184 Die Wohnungseigentümer haben einen weiten Gestaltungsspielraum. Auch die Beschlussfassung nach § 16 Abs. 2 S. 2 setzt jedoch eine pflichtgemäße Ermessensausübung im Rahmen der Abwägung und Beschlussfassung voraus. Daraus folgt jedoch nicht, dass sie die Entscheidung über eine weitreichende oder generelle Abweichung vom vereinbarten Umlageschlüssel ohne pflichtgemäßes...mehr

Rz. 49 § 18 Abs. 3 WEG übernimmt wortgleich die Vorgängervorschrift des § 21 Abs. 2 WEG a.F. in das neue Recht. Demnach ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die erforderlich sind, um einen dem gemeinschaftlichen Eigentum (oder dem Verwaltungsvermögen; vgl. § 9a Abs. 3 WEG) unmittelbar drohenden Scha...mehr

Rz. 31 Über die Duldung des Betretens und der Benutzung des Sondereigentums hinaus ist der Wohnungseigentümer auch verpflichtet, Eingriffe in die Substanz des Sondereigentums bis hin zur teilweisen Zerstörung zu dulden, wenn dies zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist,[103] z.B. das Aufbrechen einer im Sondereigentum stehenden Wand und Abschlagen der ...mehr

Rz. 101 Die Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen (das Ob und Wie ) sowie die Kostentragungspflicht (Erhaltungskosten) können verlagert werden. Verpflichtet die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Wohnungseigentümer, die Erhaltungsmaßnahmen aller zum Sondereigentum gehörenden Teile der Eigentumseinheit einschließlich des Zubehörs sowie der seinem Sondernutzungsrecht unterliegen...mehr

Rz. 345 Nach § 278 BGB haftet der Verwalter nicht nur für eigenes Verschulden, sondern auch für das Verschulden seines Erfüllungsgehilfen. Erfüllungsgehilfe ist diejenige Person, derer sich der Verwalter zur Erfüllung der ihm obliegenden Pflichten bedient. Auf eine Weisungsgebundenheit kommt es nicht an. Rz. 346 Bei der Frage, ob es sich um einen Erfüllungsgehilfen des Verwal...mehr

Rz. 56 (Gemeinschaftliche) Kosten der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Anlagen wie beispielsweise Alarmanlagen, Anlagen im Wäscheraum, Brandmelder, Feuerlöscher Müllschlucker,[198] Blitzschutzanlagen und Schwimmbäder[199] sind umlagefähig nach § 16 Abs. 2 S. 1.[200] Rz. 57 Weiterhin zählen zu diesen Kosten der Ersatz der Aufwendungen für Notmaßnahmen i.S.d. § 18 Abs. ...mehr

Rz. 94 Nach Absatz 3 ist dem einzelnen Wohnungseigentümer Ausgleich für über das zumutbare Maß hinausgehende Nachteile zu leisten, die ihm dadurch entstehen, dass er das Betreten oder Einwirkung gestatten muss. Dazu gehört auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums.[290] Kein Ausgleichsanspruch nach Absatz 3 besteht, wenn der einzelne Wohnungseigentümer zwar ...mehr

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Rz. 1 § 28 bildet gemeinsam mit § 16 Abs. 2 die gesetzliche Grundlage für eine geordnete Wirtschaftsführung der Gemeinschaft. § 16 Abs. 2 bestimmt, dass die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Ei...mehr

Rz. 99 Die Wohnungseigentümer sind nicht dauerhaft dazu gezwungen, sich hinsichtlich der Kosten der Erhaltungsmaßnahmen auf den (regulären) Umlageschlüssel für die Kostenverteilung nach Maßgabe des § 16 Abs. 2 S. 1 festzulegen. Durch eine klare und eindeutige Vereinbarung kann die Verwaltungsbefugnis für die Erhaltungsmaßnahmen einzelner Teile des gemeinschaftlichen Eigentum...mehr

Rz. 175 Persönliche Dienstleistungen des einzelnen Wohnungseigentümers sind nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Grundsatz, dass sonstige Leistungspflichten durch Beschlussfassung begründet werden können, trifft m.E. nicht zu. Es gilt nach der hier vertretenen Auffassung ein Belastungsverbot. Daraus folgt wiederum, dass einzelne Leistungspflichten wie beispielsweise Reini...mehr

Rz. 364 Das Vorliegen eines Schuldverhältnisses (vertraglich oder gesetzlich, vgl. Rdn 297 f.), die Pflichtverletzung sowie der Eintritt eines Schadens sind von der GdWE darzulegen und zu beweisen (Hauptbeweis). Gelingt der Hauptbeweis, kann der Verwalter den Gegenbeweis hierzu führen. Rz. 365 Hinsichtlich der Frage, in welcher Höhe ein Schaden durch die Pflichtverletzung ver...mehr

Rz. 1 § 14 beschreibt als Gegenstück zu § 13 (Regelung zu den Rechten) die besonderen Pflichten eines Wohnungseigentümers und konkretisiert in den hier angesprochenen Fällen die sich aus der Gemeinschaft allgemein ergebenden Schutz- und Treuepflichten, insbesondere die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme. Die Vorschrift wird ergänzt durch § 16 (Nutzung und Kosten) und §...mehr

Rz. 279 Die Wohnungseigentümer können nach § 27 Abs. 2 WEG Entscheidungsbefugnisse, die ihnen selbst gem. § 19 Abs. 1 WEG zugewiesen sind auf den Verwalter übertragen; nicht aber diejenigen, welche ihnen von Gesetzeswegen zwingend vorbehalten sind. Rz. 280 Zwingend durch die Wohnungseigentümer zu entscheiden sind etwa die Bestellung oder Abberufung eines Verwalters (§ 26 Abs....mehr

Rz. 1 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.1: Begründung durch vertragliche Teilungserklärung (§ 3 WEG) Verhandelt zu Frankfurt am Main, am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr

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Rz. 30 Weitere Aufgaben können dem Verwaltungsbeirat nur mit dessen Einverständnis im Rahmen der durch das Gesetz gezogenen Grenzen – wohl nur bei einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung, wenn es nicht nur um die Ausgestaltung bestehender Aufgaben[99] geht – auch durch Beschluss übertragen werden.[100] Auch insoweit sind die Schranken einzuhalten, die für Vereinbar...mehr

Rz. 119 Versicherungsleistungen wegen Schäden im Sondereigentum werden mit der Gutschrift auf dem Konto der Gemeinschaft rechtlich zunächst Bestandteil des Verwaltungsvermögens, allerdings nur als Treuhandvermögen. Umstritten ist, ob sie als tatsächliche Einzahlungen s auch in der Jahresgesamtabrechnung zu berücksichtigen ist[339] oder, wenn die Auszahlung an den Berechtigte...mehr

Rz. 112 Unter die finanziellen Leistungspflichten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2 fällt auch die allgemein verpflichtende Befüllung der Erhaltungsrücklage durch die Wohnungseigentümer.[368] Die Pflicht der Wohnungseigentümer zur Bildung (und Erhaltung) der Erhaltungsrücklage ergibt sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 4 (zur Erhaltungsrücklage s. § 19 Rdn 35 ff.).[369] M...mehr

Rz. 80 Sind die maßgeblichen Grenzwerte nicht oder nicht mehr eingehalten, kommen Ansprüche in Betracht. Inhalt und Grundlage des Anspruchs variieren, je nach dem, worin die Ursache hierfür liegt. Hat sie ihre Grundlage im gemeinschaftlichen Eigentum, kommt ein Anspruch gegen die GdWE auf Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 18 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2) ...mehr

Rz. 25 Den auf ordnungsgemäße Erfüllung gerichteten Anspruch auf Nacherfüllung kann hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums jeder einzelne Erwerber auch ohne vorherigen Mehrheitsbeschluss grundsätzlich allein geltend machen.[52] Er ist dabei auch bei einer Mehrhausanlage nicht auf Ansprüche wegen Mängeln an dem Gebäude beschränkt, in dem sich die ihm als Sondereigentum...mehr

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Rz. 99 Zuständig für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und damit auch für dessen Erhaltung ist nach § 18 Abs. 1 die GdWE. Der einzelne Wohnungseigentümer kann von dieser nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und in diesem Rahmen auch eine bestimmte Verwaltungsmaßnahme verlangen, wenn es nur diese Maßnahme ordnungs...mehr

Rz. 49 Eine nach dem Miteigentumsanteil berechnete Quote des gesamten Mängelbeseitigungsaufwands bewirkt regelmäßig keinen angemessenen Ausgleich, wenn ein behebbarer Mangel des gemeinschaftlichen Eigentums sich auch an dem Sondereigentum auswirkt, weil unberücksichtigt bleibt, wie stark sich der Mangel im Sondereigentum auswirkt. Wird z.B. bei einem nicht behebbaren Mangel ...mehr

Rz. 172 Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, die nach Maßgabe ihrer Einzelwirtschaftspläne festgelegten Vorschusszahlungen zu leisten. Die Beitragspflicht – hier die Leistung der finanziellen gemeinschaftsspezifischen Beiträge – wird erst durch Beschlussfassung begründet. Dies sind dann originäre Zahlungspflichten aufgrund der beschlossenen Vorschüsse auf der Basis der ...mehr

Rz. 22 Sondereigentum kann bestehen an:[55] Nichttragender Innenwand innerhalb eines Sondereigentums; Innenputz an Decken und Wänden (auch an tragenden Zwischenwänden und Außenmauern);[56] Innenanstrich (auch von Loggien, Veranden, Balkonen Fenstern und Außentüren, es sei denn das Material lässt gesonderte Instandsetzung nicht zu);[57] Treppen innerhalb eines Sondereigentums...mehr

Rz. 118 Hat der einzelne Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen am Sondereigentum vorgenommen und müssen diese im Zuge von Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum oder am Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers beschädigt oder beseitigt werden, stellt sich die Frage, ob die GdWE oder der andere Wohnungseigentümer nach Absatz 3 zur Wiederherstellung des ...mehr

Rz. 33 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 28.1: Wirtschaftsplan Ein Wirtschaftsplan mit Einzelwirtschaftsplan könnte z.B. wie folgt aussehen:mehr

Rz. 10 Nach § 10 Abs. 1 S. 2 können die Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung oder einer anderen Vereinbarung von § 22 abweichende Regelungen treffen, weil nichts Abweichendes geregelt ist. In der Teilungserklärung oder in einer späteren Vereinbarung kann die Pflicht zum Wiederaufbau unabhängig vom Grad der Zerstörung und der Schadensdeckung vorgesehen werden. Ein M...mehr

Rz. 8 Bei einer Zerstörung des Gebäudes ohne Aufhebungsanspruch nach § 11 Abs. 1 S. 3 oder anderen Fällen wirtschaftlicher Wertlosigkeit der Wohnanlage kann eine Aufhebung der Gemeinschaft nicht verlangt werden. Fehlt eine solche Vereinbarung und erweist sich die einzelne Wohnungseigentumseinheit mangels Kaufinteressenten als nicht veräußerungsfähig, ist dies grundsätzlich e...mehr

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Rz. 8 Die Verteilung der Kosten für Erhaltungsmaßnahmen und modernisierende Instandsetzungen richten sich heute wie vor der Reform von 2020 nach dem allgemeinen gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 S. 1 oder dem in der Gemeinschaft vereinbarten abweichenden Kostenschlüssel. Diese Kostenverteilungsschlüssel galten nach dem früheren § 16 Abs. 2 und 4 auch fü...mehr

Rz. 350 Ist der GdWE ein Schaden entstanden, richtet sich die Ersatzpflicht nach den §§ 249 ff. BGB. Rz. 351 Grundsätzlich ist ein Schaden anzunehmen, wenn das Vermögen der GdWE ausgehend von der Differenzhypothese verringert worden ist. Dies ist nicht unproblematisch, sofern der Schaden bei der GdWE darin liegt, dass ihr eine Inanspruchnahme durch einen Wohnungseigentümer we...mehr

Rz. 87 Die Kosten eines Rechtsstreits mit Dritten, an dem die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beteiligt ist, sind Kosten der Verwaltung i.S.v. § 16 Abs. 2.[271] Dies gilt auch für Klagen von Dritten, die nicht unter § 43 fallen,[272] aber auch für Klagen der Gemeinschaft als Verband gegen Dritte zur Durchsetzung von Mängelansprüchen oder zur Abwehr unberechtigter Werkloh...mehr

Rz. 251 Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum, d.h. der Abschluss entsprechender Mietverträge, kann im Einzelfall ebenfalls unter § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG fallen. Rz. 252 Dies kann etwa der Fall sein, wenn einzelne Gegenstände, die im Eigentum der Gemeinschaft stehen, kurzfristig vermietet werden (z.B. ein Aufsitzrasenmäher an einen der Wohnungseigentümer) oder wenn der Vermi...mehr

Rz. 66 Auch eine Öffnungsklausel berechtigt indessen nur zu solchen Beschlussfassungen, die bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zum Schutz der Minderheit beachtet. Derartige Schranken ergeben sich aus zwingenden gesetzlichen Bestimmungen wie §§ 134, 138, 242 BGB, aber auch aus den unentziehbaren Mitgliedschaftsrechten, selbst wenn auf sie verzichtet werden kann. Ein...mehr

Rz. 18 Das mit Absatz 1 verbriefte Recht des Sondereigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, umfasst auch das Recht, es baulich zu verändern. Solche baulichen Veränderungen können im Zuge von Instandsetzungs- und Erhaltungsmaßnahmen (Erhaltung) anfallen. Beispiel für solche Maßnahmen sind der hinfällig und erneuerungsbedürftig gewordene Dachvorbau, d...mehr

Der pauschale Wertansatz der Nutzungsentnahme nach § 6 Abs. 1 Nr. 4 S. 2 EStG kann in einzelnen WJ die tatsächlichen Fahrzeugaufwendungen übersteigen. Dies kann vor allem dann der Fall sein, wenn die Abschreibung ausgelaufen ist und die laufenden Inspektions- bzw. Reparaturkosten des Fahrzeugs (noch) nicht zu hoch sind. In diesen Fällen lässt es die Finanzverwaltung aus Billi...mehr

Rz. 92 Mit den Duldungspflichten nach Absatz 1 Nr. 2 und Absatz 2 Nr. 2 mutet das Gesetz den betroffenen Wohnungseigentümer ein Sonderopfer zu. Sie müssen Einbußen bei der Wahrnehmung ihrer Eigentümerrechte aus § 13 Abs. 1 hinnehmen, auch wenn die Maßnahme nicht in ihrem eigenen Interesse liegt und andere Wohnungseigentümer keine Einbußen hinnehmen müssen. Diese Einbuße ist ...mehr