Fachbeiträge & Kommentare zu Wartung

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a) Allgemeines Rz. 132 Nach dem Katalog des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. war der Verwalter ausdrücklich berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Rz. 133 Hieran hat sich durch die Neufassung der Norm zum 1.12.2020 nichts geändert. Der Gesetzgeber ist davon ausgeg...mehr

1. Kosten für die Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungskosten a) Allgemeines und Erhaltungs- und Modernisierungskosten Rz. 92 Zu den Kosten der ordnungsmäßigen Erhaltungsmaßnahmen zählen diejenigen Kosten, die für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind. Anders als dies noch bei § 16 Abs. 4 a.F. der Fall war, macht die in § 16...mehr

aa) Kontroll- und Überwachungspflichten Rz. 154 Ungeachtet der Frage, welche Maßnahmen der Verwalter aufgrund von § 27 Abs. 1 WEG eigenständig treffen darf, ist es seine Pflicht den Zustand des Gemeinschaftseigentums in regelmäßigen Abständen zu kontrollieren, festzustellen, welche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind, die Wohnungseigentümer darüber...mehr

Rz. 69 Absatz 2 Nr. 2 erfasst alle Maßnahmen der ordnungsmäßigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Maßnahmen, die darüber hinausgehen, sind nach § 20 Abs. 1 bauliche Maßnahmen, die dem Regime der §§ 20, 21 unterliegen. Problemtisch wird diese Abgrenzung bei der sog. modernisierenden Instandsetzung. Sie ist eine ordnungsmäßige Instandsetzung, die über die bloße Wied...mehr

Betriebskostenverordnung BetrKV vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347), geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 16. Oktober 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 280) – Auszug – § 1 Betriebskosten (1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der N...mehr

Rz. 14 Keine bauliche Veränderung, sondern eine Erhaltungsmaßnahme ist eine modernisierende Instandsetzung.[17] Sie war im früheren § 22 Abs. 3 geregelt und war danach wie eine Erhaltungsmaßnahme zu behandeln. Daran hat sich nach der Aufhebung des früheren § 22 Abs. 3 nichts geändert (vgl. § 19 WEG Rdn 69 ff.). Bauliche Veränderungen sind dagegen Modernisierungsmaßnahmen. Hi...mehr

Rz. 68 Erhaltung umfasst ferner die Instandsetzung. Sie meint die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsmäßigen Zustands durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung einer gemeinschaftlichen Anlage (z.B. Heizungsanlage). Dazu gehören auch öffentlich-rechtlich vorgesehene bauliche Veränderungen.[290] Die Erneuerung einer technischen Anlage ist nicht erst dann notwendig, wenn...mehr

Rz. 117 Zu den Betriebskosten zählen gemäß § 2 Nr. 2 und 3 BetrKV die Kosten der Wasserversorgung und die Kosten der Entwässerung wie beispielsweise zur Treppenhausreinigung, zur Pflege der Außenanlagen oder des Gartens.[388] Die Rechtsprechung hatte schon vor der WEG-Novelle 2007 mit feinsinniger Argumentation die Beschlusskompetenz für die Einführung einer verbrauchsabhäng...mehr

Rz. 92 Zu den Kosten der ordnungsmäßigen Erhaltungsmaßnahmen zählen diejenigen Kosten, die für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind. Anders als dies noch bei § 16 Abs. 4 a.F. der Fall war, macht die in § 16 Abs. 2 S. 2 neu geregelte Beschlusskompetenz keine Vorgaben für eine bestimmte erforderliche Beschlussmehrheit.[287] D...mehr

Rz. 143 Über das bei einem geordneten Zusammenlaben unvermeidbare Maß gehen auch folgende Beeinträchtigungen:mehr

Rz. 67 Die Erhaltung umfasst zunächst die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sie zielt auf Bewahrung des bestehenden Zustandes. Dies umfasst pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen, die dazu dienen, den ursprünglichen Zustand aufrechtzuerhalten.[282] Hierzu gehört auch die übliche Gartenpflege.[283] Auch die Kosten eines mit Pflegemaßnahmen betrauten Ha...mehr

Rz. 124 Zu den Betriebskosten zählen die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage (§ 2 Nr. 4a) BetrKV), des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage (§ 2 Nr. 4b) BetrKV), der Wärmelieferung (§ 2 Nr. 4c) BetrKV), des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (§ 2 Nr. 5a) BetrKV), der Warmwasserlieferung (§ 2 Nr. 5b) Be...mehr

Rz. 49 Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegen gemäß § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 der GdWE. Dies gilt grundsätzlich auch für Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht. Dem Sondernutzungsberechtigten kann jedoch durch Vereinbarung die Verwaltung, insbesondere die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung,...mehr

Rz. 154 Ungeachtet der Frage, welche Maßnahmen der Verwalter aufgrund von § 27 Abs. 1 WEG eigenständig treffen darf, ist es seine Pflicht den Zustand des Gemeinschaftseigentums in regelmäßigen Abständen zu kontrollieren, festzustellen, welche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind, die Wohnungseigentümer darüber zu informieren und damit zu befassen.[...mehr

Rz. 28 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.28: Verwaltervertrag Verwaltervertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main – im Folgenden "Gemeinschaft" genannt – vertreten durch den mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 31.11.2023 zu TOP 3 zur Unterzeichnung dieses Vertrages ermächtigten Vorsitzenden des...mehr

Rz. 159 Die Versorgung mit Heizung und Warmwasser kann über eine zentrale Wärmeversorgung mittels Contracting-Vertrages oder Fernwärme erfolgen (vgl. Rdn 159). Der Contracting-Vertrag mit dem dezentralen Wärmelieferanten wird i.d.R. für eine mehrjährige Laufzeit abgeschlossen. Der Unterschied ist nicht nur marginal. Beim Contracting-Vertrag gibt es für die Gemeinschaft der W...mehr

Rz. 142 Nach den Landesbauordnungen müssen in den Wohnräumen, gemeinschaftlichen Räumlichkeiten sowie in Flucht- und Rettungswegen Rauchwarnmelder installiert werden.[476] Die meisten Landesbauordnungen ordnen an, dass der "Eigentümer" verpflichtet ist, Rauchwarnmelder zu installieren bzw. vorhandene Wohnungen nachzurüsten.[477] Richtet sich die Pflicht zum Einbau von Rauchw...mehr

Rz. 48 Eine unzulässige Beeinträchtigung kann sich aus einem zweckbestimmungswidrigen Gebrauch des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer ergeben. Während dieser als solcher "nur" einen Unterlassungsanspruch der GdWE aus Absatz 1 Nr. 1 auslöst, löst er einen Unterlassungsanspruch anderer Wohnungseigentümer nur aus, wenn es dadurch auch zu einer Be...mehr

Rz. 85 Zur ggf. erstmaligen ordnungsmäßigen Instandsetzung zählen auch öffentlich-rechtlich vorgeschriebene bauliche Veränderungen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.[399] Insoweit entspricht die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen immer ordnungsmäßiger Verwaltung. Der bei der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung ...mehr

Rz. 13 Die Wohneigentumsanlage ist dauerhaft in ihrem Bestand zu erhalten. Ohne diesen Grundsatz könnte das Wohnungseigentum seine wirtschafts- und sozialpolitische Aufgabe (Schaffung privaten, bewohnbaren Immobilieneigentums für Personen mit mittlerem Einkommen; Alterssicherung; Kapitalanlage) nicht erfüllen. Nichtig wäre deshalb eine Vereinbarung, wonach das Gemeinschaftse...mehr

Rz. 33 Nach Absatz 1 Nr. 2 Halbs. 1 hat der Wohnungseigentümer Maßnahmen zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen. Er hat damit zunächst alle Maßnahmen zu dulden, deren Durchführung die Wohnungseigentümer vereinbart oder nach § 19 Abs. 1 beschlossen haben. Die Duldungspflicht betrifft die beschlossene Maßnahme selbst, aber auch die mit ihrer Durchführun...mehr

Rz. 103 Aufzug Ist nichts geregelt, sind die Kosten für die Erhaltungsmaßnahmen hinsichtlich eines Aufzugs durch die Miteigentümer zu tragen.[336] Steht die Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Kosten des Aufzugs im unmittelbaren Zusammenhang mit den Betriebskosten, sind unter diesen Aufzugskosten die allgemeinen Betriebskosten zu verstehen....mehr

Rz. 50 Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt als Teil der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18 Abs. 1 der GdWE. Die dafür notwendigen Maßnahmen sind nach Absatz 2 von den Wohnungseigentümern zu beschließen und von dem Verwalter als dem ausführenden Organ der GdWE (§ 9b Abs. 1 S. 1) ausgeführt. Die in § 27 bezeichneten Maßnahme...mehr

Rz. 36 Als Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, die mit Mehrheit beschlossen und somit vorbehaltlich der Entscheidung für eine Alternative, die ebenfalls einer korrekten Ermessensausübung entspricht, auch verlangt werden können, wurden anerkannt:mehr

Rz. 15 Die Erhebung einer erforderlichen Sonderumlage etwa bei Liquiditätsengpässen[33] ebenso wie eine Finanzierungsregelung bei kostenverursachenden Maßnahmen,[34] der Abschluss von Verträgen, etwa des Verwaltervertrages – auch die Erweiterung der Aufgaben des Verwalters und die entsprechende Sondervergütung[35] –, des Hausmeistervertrages,[36] von Werkverträgen mit Handwe...mehr

Rz. 98 Die Kosten der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (Instandhaltung und Instandsetzung) werden nach § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2 nach Miteigentumsanteilen (§ 47 GBO) auf die Miteigentümer verteilt (zum Umlageschlüssel im Allgemeinen auch Rdn 22 ff.).[313] Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, dass ein anderer Umlageschlüssel für d...mehr

Rz. 35 § 19 Abs. 2 WEG listet die früher in § 21 Abs. 5 WEG a.F. enumerierten Beispiele ordnungsmäßiger Verwaltung auf. § 19 Abs. 2 Nr. 1 (Hausordnung) und § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG (Instandhaltung und Instandsetzung) entsprechen mit der Ausnahme, dass § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG die Definition der Erhaltung für Instandhaltung und Instandsetzung aus § 13 Abs. 2 WEG übernimmt, wörtlich...mehr

Rz. 140 Zu den Betriebskosten zählen die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage (§ 2 Nr. 15a) BetrKV) mit Ausnahme der Nutzungsentgelte für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen[461] oder des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verte...mehr

Rz. 27 Gemäß Absatz 2 Nr. 2 hat der Wohnungseigentümer – gegen angemessenen Ausgleich für den die dadurch entstehende Beeinträchtigung nach Maßgabe von Absatz 3 – das Betreten der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu dulden, soweit dies zur Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Häufige Anwendungsfälle sind: die Un...mehr

Rz. 34 Auch Betriebskosten unterfallen den Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs. Sind nach einer Teilungserklärung, die aus der Zeit vor der letzten großen WEG-Novellen 2007 und zuletzt 2020 stammt, nach einem bestimmten Umlageschlüssel "Betriebskosten" zu verteilen, so gilt dies für alle Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs i.S.v. § 16 Abs. 2 einschließlich der Kosten...mehr

Rz. 150 Zwangsläufig mit Modernisierungen verbundene Umstände reichen nach dem Willen des Gesetzgebers für sich allein nicht aus, sondern es müssen darüber hinausgehende Nachteile entstehen, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den erstrebten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer nicht zugemutet werden können.[499] Keine unbillige Beeinträchtigung begr...mehr

Rz. 77 Der Anspruch nach Absatz 1 Nr. 1 auf Einhaltung des gemeinschaftlichen Regelwerks und – daraus folgend – auf Unterlassung einer dem gemeinschaftlichen Regelwerk widersprechenden Nutzung ist im Ausgangspunkt ein schuldrechtlicher Anspruch, der an sich der Regelverjährung nach §§ 195, 199 BGB unterliegt.[231] Die Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem S...mehr

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Rz. 132 Nach dem Katalog des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. war der Verwalter ausdrücklich berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Rz. 133 Hieran hat sich durch die Neufassung der Norm zum 1.12.2020 nichts geändert. Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass di...mehr

Rz. 13 Der Drittnutzer hat nach Nummer 1 Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. Erhaltungsmaßnahmen sind nach § 13 Abs. 2 Maßnahmen zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung, auch solche, die dem Rückbau der misslungenen unerlaubten baulichen Maßnahme des Eigentümers des betroffenen Wohnungseigentums zu Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums dienen.[19] Mit dem Verweis ...mehr

Rz. 57 Für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft aus Rechtsverhältnissen mit Dritten haftet das Verwaltungsvermögen. Aufgrund der seit dem 1.7.2007 geltenden Bestimmung des heutigen Absatzes 4 haftet daneben jeder Wohnungseigentümer für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils gemäß § 16 Abs. 1 S. 2. Die Haftung ist nicht subsidi...mehr

Rz. 148 Ob eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme nur von untergeordneter Bedeutung ist und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt, ist im konkreten Einzelfall ausgehend von der Wohnungseigentumsanlage und den Interessen der Wohnungseigentümer (hierzu siehe Rdn 31 ff.) zu prüfen. Rz. 149 Bei wiederkehrenden Maßnahmen mit geringem Finanzvolumen wird man dies re...mehr

Rz. 15 Der Sondernutzungsberechtigte hat in der Regel die Kosten des ihm zum ausschließlichen Gebrauch überlassenen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Entsprechende Beschlussfassungen einer abweichenden Kostentragung können u.U. nichtig sein.[62] Die Last der Erhaltungsmaßnahmen und die Kostentragung können bereits in der Teilungserklärung geregelt werden. Denn...mehr

Rz. 112 Der aus Absatz 3 folgende wohnungseigentumsrechtliche Ausgleichsanspruch kann durch Vereinbarung ausgeschlossen oder modifiziert werden.[326] Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass ein Wohnungseigentümer bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums auf eigene Kosten instand zu setzen hat, so trägt der Eigentümer sämtliche Kosten dieser Maßnahme, mithin auch die Kos...mehr

a) Umlageschlüssel und Erhaltungsrücklage Rz. 112 Unter die finanziellen Leistungspflichten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2 fällt auch die allgemein verpflichtende Befüllung der Erhaltungsrücklage durch die Wohnungseigentümer.[368] Die Pflicht der Wohnungseigentümer zur Bildung (und Erhaltung) der Erhaltungsrücklage ergibt sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 4 (zur Erhal...mehr

Rz. 170 Der Verwalter ist ferner verpflichtet, die Wohnungseigentümer über den erforderlichen Instandhaltungs- oder -setzungsbedarf vollumfänglich zu informieren. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob er aufgrund der Dringlichkeit (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) selbst Maßnahmen ergreifen darf oder eine Beschlussfassung erforderlich ist. Rz. 171 Nur in Ausnahmefällen kann die Hi...mehr

a) Allgemeines und Erhaltungs- und Modernisierungskosten Rz. 92 Zu den Kosten der ordnungsmäßigen Erhaltungsmaßnahmen zählen diejenigen Kosten, die für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind. Anders als dies noch bei § 16 Abs. 4 a.F. der Fall war, macht die in § 16 Abs. 2 S. 2 neu geregelte Beschlusskompetenz keine Vorgaben fü...mehr

(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. (2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereig...mehr

Rz. 60 Ein Änderungsanspruch besteht, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Nach Absatz 2 hängt der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Änderung der Vereinbarungen nicht davon ab, dass...mehr

Rz. 56 Unabhängig von dem Willen oder der Möglichkeit, Ansprüche selbst durchzusetzen, kann jeder Wohnungseigentümer von der GdWE gemäß § 18 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 2 die Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einschließlich der Beseitigung von Baumängeln verlangen. Etwas anderes kommt nur in Betracht, wenn der Veräußerer gegenüber dem Wohnungseig...mehr

Rz. 19 Nach Absatz 2 S. 1 Nr. 2 tragen alle Wohnungseigentümer nach Maßgabe ihre Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum die Kosten baulicher Veränderungen, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Diesen Begriff hat der Gesetzgeber aus der Rechtsprechung des BGH zur modernisierenden Erhaltung übernommen, die nach dem früheren § 22 Abs. 3 als Teil der ord...mehr

Rz. 55 Soweit für die Durchsetzung der Rechte Beschlüsse der Wohnungseigentümer erforderlich sind, stellt sich die Frage, wer zur Beschlussfassung berufen ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die einzelnen Erwerber die Ansprüche aus den Erwerbsverträgen bereits geltend machen können, bevor sie als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen sind.[130] Zu diesem Zeitpunkt ...mehr

Rz. 7 Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 16 Abs. 1 S. 1 sind die unmittelbaren und mittelbaren Sach- und Rechtsfrüchte.[24] Mit der Neufassung des § 16 hat der Gesetzgeber den Begriff Nutzungen durch den Begriff Früchte ersetzt.[25] Maßgeblich ist gem. § 16 Abs. 1 S. 2 das nach § 47 GBO im Wohnungsgrundbuch eingetragene Verhältnis der Miteigentumsanteile.[26] Ge...mehr