Fachbeiträge & Kommentare zu Wartung

Rz. 112 Unter die finanziellen Leistungspflichten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2 fällt auch die allgemein verpflichtende Befüllung der Erhaltungsrücklage durch die Wohnungseigentümer.[368] Die Pflicht der Wohnungseigentümer zur Bildung (und Erhaltung) der Erhaltungsrücklage ergibt sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 4 (zur Erhaltungsrücklage s. § 19 Rdn 35 ff.).[369] M...mehr

Rz. 94 Nach Absatz 3 ist dem einzelnen Wohnungseigentümer Ausgleich für über das zumutbare Maß hinausgehende Nachteile zu leisten, die ihm dadurch entstehen, dass er das Betreten oder Einwirkung gestatten muss. Dazu gehört auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums.[290] Kein Ausgleichsanspruch nach Absatz 3 besteht, wenn der einzelne Wohnungseigentümer zwar ...mehr

Rz. 1 § 28 bildet gemeinsam mit § 16 Abs. 2 die gesetzliche Grundlage für eine geordnete Wirtschaftsführung der Gemeinschaft. § 16 Abs. 2 bestimmt, dass die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Ei...mehr

Rz. 99 Die Wohnungseigentümer sind nicht dauerhaft dazu gezwungen, sich hinsichtlich der Kosten der Erhaltungsmaßnahmen auf den (regulären) Umlageschlüssel für die Kostenverteilung nach Maßgabe des § 16 Abs. 2 S. 1 festzulegen. Durch eine klare und eindeutige Vereinbarung kann die Verwaltungsbefugnis für die Erhaltungsmaßnahmen einzelner Teile des gemeinschaftlichen Eigentum...mehr

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Rz. 175 Persönliche Dienstleistungen des einzelnen Wohnungseigentümers sind nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Grundsatz, dass sonstige Leistungspflichten durch Beschlussfassung begründet werden können, trifft m.E. nicht zu. Es gilt nach der hier vertretenen Auffassung ein Belastungsverbot. Daraus folgt wiederum, dass einzelne Leistungspflichten wie beispielsweise Reini...mehr

Rz. 364 Das Vorliegen eines Schuldverhältnisses (vertraglich oder gesetzlich, vgl. Rdn 297 f.), die Pflichtverletzung sowie der Eintritt eines Schadens sind von der GdWE darzulegen und zu beweisen (Hauptbeweis). Gelingt der Hauptbeweis, kann der Verwalter den Gegenbeweis hierzu führen. Rz. 365 Hinsichtlich der Frage, in welcher Höhe ein Schaden durch die Pflichtverletzung ver...mehr

Rz. 1 § 14 beschreibt als Gegenstück zu § 13 (Regelung zu den Rechten) die besonderen Pflichten eines Wohnungseigentümers und konkretisiert in den hier angesprochenen Fällen die sich aus der Gemeinschaft allgemein ergebenden Schutz- und Treuepflichten, insbesondere die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme. Die Vorschrift wird ergänzt durch § 16 (Nutzung und Kosten) und §...mehr

Rz. 99 Zuständig für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und damit auch für dessen Erhaltung ist nach § 18 Abs. 1 die GdWE. Der einzelne Wohnungseigentümer kann von dieser nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und in diesem Rahmen auch eine bestimmte Verwaltungsmaßnahme verlangen, wenn es nur diese Maßnahme ordnungs...mehr

Rz. 80 Sind die maßgeblichen Grenzwerte nicht oder nicht mehr eingehalten, kommen Ansprüche in Betracht. Inhalt und Grundlage des Anspruchs variieren, je nach dem, worin die Ursache hierfür liegt. Hat sie ihre Grundlage im gemeinschaftlichen Eigentum, kommt ein Anspruch gegen die GdWE auf Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 18 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2) ...mehr

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Rz. 25 Den auf ordnungsgemäße Erfüllung gerichteten Anspruch auf Nacherfüllung kann hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums jeder einzelne Erwerber auch ohne vorherigen Mehrheitsbeschluss grundsätzlich allein geltend machen.[52] Er ist dabei auch bei einer Mehrhausanlage nicht auf Ansprüche wegen Mängeln an dem Gebäude beschränkt, in dem sich die ihm als Sondereigentum...mehr

Rz. 87 Die Kosten eines Rechtsstreits mit Dritten, an dem die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beteiligt ist, sind Kosten der Verwaltung i.S.v. § 16 Abs. 2.[271] Dies gilt auch für Klagen von Dritten, die nicht unter § 43 fallen,[272] aber auch für Klagen der Gemeinschaft als Verband gegen Dritte zur Durchsetzung von Mängelansprüchen oder zur Abwehr unberechtigter Werkloh...mehr

Rz. 251 Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum, d.h. der Abschluss entsprechender Mietverträge, kann im Einzelfall ebenfalls unter § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG fallen. Rz. 252 Dies kann etwa der Fall sein, wenn einzelne Gegenstände, die im Eigentum der Gemeinschaft stehen, kurzfristig vermietet werden (z.B. ein Aufsitzrasenmäher an einen der Wohnungseigentümer) oder wenn der Vermi...mehr

Rz. 66 Auch eine Öffnungsklausel berechtigt indessen nur zu solchen Beschlussfassungen, die bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zum Schutz der Minderheit beachtet. Derartige Schranken ergeben sich aus zwingenden gesetzlichen Bestimmungen wie §§ 134, 138, 242 BGB, aber auch aus den unentziehbaren Mitgliedschaftsrechten, selbst wenn auf sie verzichtet werden kann. Ein...mehr

Rz. 172 Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, die nach Maßgabe ihrer Einzelwirtschaftspläne festgelegten Vorschusszahlungen zu leisten. Die Beitragspflicht – hier die Leistung der finanziellen gemeinschaftsspezifischen Beiträge – wird erst durch Beschlussfassung begründet. Dies sind dann originäre Zahlungspflichten aufgrund der beschlossenen Vorschüsse auf der Basis der ...mehr

Rz. 22 Sondereigentum kann bestehen an:[55] Nichttragender Innenwand innerhalb eines Sondereigentums; Innenputz an Decken und Wänden (auch an tragenden Zwischenwänden und Außenmauern);[56] Innenanstrich (auch von Loggien, Veranden, Balkonen Fenstern und Außentüren, es sei denn das Material lässt gesonderte Instandsetzung nicht zu);[57] Treppen innerhalb eines Sondereigentums...mehr

Rz. 118 Hat der einzelne Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen am Sondereigentum vorgenommen und müssen diese im Zuge von Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum oder am Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers beschädigt oder beseitigt werden, stellt sich die Frage, ob die GdWE oder der andere Wohnungseigentümer nach Absatz 3 zur Wiederherstellung des ...mehr

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Rz. 33 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 28.1: Wirtschaftsplan Ein Wirtschaftsplan mit Einzelwirtschaftsplan könnte z.B. wie folgt aussehen:mehr

Rz. 10 Nach § 10 Abs. 1 S. 2 können die Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung oder einer anderen Vereinbarung von § 22 abweichende Regelungen treffen, weil nichts Abweichendes geregelt ist. In der Teilungserklärung oder in einer späteren Vereinbarung kann die Pflicht zum Wiederaufbau unabhängig vom Grad der Zerstörung und der Schadensdeckung vorgesehen werden. Ein M...mehr

Rz. 8 Bei einer Zerstörung des Gebäudes ohne Aufhebungsanspruch nach § 11 Abs. 1 S. 3 oder anderen Fällen wirtschaftlicher Wertlosigkeit der Wohnanlage kann eine Aufhebung der Gemeinschaft nicht verlangt werden. Fehlt eine solche Vereinbarung und erweist sich die einzelne Wohnungseigentumseinheit mangels Kaufinteressenten als nicht veräußerungsfähig, ist dies grundsätzlich e...mehr

Rz. 8 Die Verteilung der Kosten für Erhaltungsmaßnahmen und modernisierende Instandsetzungen richten sich heute wie vor der Reform von 2020 nach dem allgemeinen gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 S. 1 oder dem in der Gemeinschaft vereinbarten abweichenden Kostenschlüssel. Diese Kostenverteilungsschlüssel galten nach dem früheren § 16 Abs. 2 und 4 auch fü...mehr

Rz. 350 Ist der GdWE ein Schaden entstanden, richtet sich die Ersatzpflicht nach den §§ 249 ff. BGB. Rz. 351 Grundsätzlich ist ein Schaden anzunehmen, wenn das Vermögen der GdWE ausgehend von der Differenzhypothese verringert worden ist. Dies ist nicht unproblematisch, sofern der Schaden bei der GdWE darin liegt, dass ihr eine Inanspruchnahme durch einen Wohnungseigentümer we...mehr

Der pauschale Wertansatz der Nutzungsentnahme nach § 6 Abs. 1 Nr. 4 S. 2 EStG kann in einzelnen WJ die tatsächlichen Fahrzeugaufwendungen übersteigen. Dies kann vor allem dann der Fall sein, wenn die Abschreibung ausgelaufen ist und die laufenden Inspektions- bzw. Reparaturkosten des Fahrzeugs (noch) nicht zu hoch sind. In diesen Fällen lässt es die Finanzverwaltung aus Billi...mehr

Rz. 60 Eine nach Absatz 2 Nr. 1, Absatz 1 Nr. 1 abwehrfähige Beeinträchtigung kann ebenso wie nach dem früheren § 14 Nr. 1 auch aus einer Verletzung seiner Verpflichtung zur Erhaltung seines Sondereigentums entstehen.[184] Voraussetzung ist auch hier nicht nur die Verletzung der Erhaltungspflicht als solche, sondern die konkrete Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentüme...mehr

Rz. 15 Besteht die Wohnungseigentumsanlage nicht nur aus einem Haus, sondern aus mehreren baulich untergliederten Grundstücks- oder Gebäudebereichen (z.B. Reihenhäuser, Doppelhaushälften, mehrere freistehende Gebäude oder Tiefgarage des einzigen Mehrparteienhauses) enthält die Gemeinschaftsordnung dieser sog. Mehrhausanlagen häufig Sonderregelungen für einzelne Gebäude. Im Z...mehr

Rz. 115 Die im Rahmen des Absatz 3 von der GdWE aufgewandten Ausgaben für den Ausgleich sind in der Jahresabrechnung nach dem vereinbarten oder beschlossenen Verteilungsschlüssel oder, sofern die Wohnungseigentümer keine abweichende Regelung getroffen haben, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf alle Sondereigentumseinheiten umzulegen (§ 16 Abs. 2 S. 1). Rz. 116 Ent...mehr

Rz. 21 Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, die von der Behörde nicht hergestellt, aber von ihr durch Unterschrift und Siegel bzw. Stempel als richtig verantwortet werden muss. Neu ist seit 2021, dass der Aufteilungsplan elektronisch gestellt werden kann, soweit nach § 135 Abs. 1 S. 2 GBO der elektronische Rechtsverkehr mit dem Grundbuchamt durch die jeweiligen Landesr...mehr

Rz. 13 Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 S. 2 ist auf das Verhältnis von Miteigentümern grundsätzlich auch dann nicht anwendbar, wenn sie eine wohnungseigentumsähnliche Regelung nach § 1010 BGB getroffen haben.[23] Das ist bei Wohnungseigentümern anders. Der BGH hat dies bislang allerdings zu Recht nicht mit einem Rückgriff auf den wohnungseigentum...mehr

Rz. 32 Die GdWE kann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer nach § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen.[72] Die Wohnungseigentümer können z.B. be...mehr

Rz. 6 Der Inhalt von Vereinbarungen i.S.d. Absatz 1 S. 2 und Absatz 3 betrifft das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften des WEG oder des BGB. Vereinbarungen regeln auf abstrakt-genereller Ebene das Gemeinschaftsgrundverhältnis der Wohnungseigentümer im Sinne einer Satzung.[18] Die Gemeinschaftsordnung ist bei der Verwa...mehr

Rz. 18 Das mit Absatz 1 verbriefte Recht des Sondereigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, umfasst auch das Recht, es baulich zu verändern. Solche baulichen Veränderungen können im Zuge von Instandsetzungs- und Erhaltungsmaßnahmen (Erhaltung) anfallen. Beispiel für solche Maßnahmen sind der hinfällig und erneuerungsbedürftig gewordene Dachvorbau, d...mehr

Rz. 49 Eine nach dem Miteigentumsanteil berechnete Quote des gesamten Mängelbeseitigungsaufwands bewirkt regelmäßig keinen angemessenen Ausgleich, wenn ein behebbarer Mangel des gemeinschaftlichen Eigentums sich auch an dem Sondereigentum auswirkt, weil unberücksichtigt bleibt, wie stark sich der Mangel im Sondereigentum auswirkt. Wird z.B. bei einem nicht behebbaren Mangel ...mehr

Rz. 92 Mit den Duldungspflichten nach Absatz 1 Nr. 2 und Absatz 2 Nr. 2 mutet das Gesetz den betroffenen Wohnungseigentümer ein Sonderopfer zu. Sie müssen Einbußen bei der Wahrnehmung ihrer Eigentümerrechte aus § 13 Abs. 1 hinnehmen, auch wenn die Maßnahme nicht in ihrem eigenen Interesse liegt und andere Wohnungseigentümer keine Einbußen hinnehmen müssen. Diese Einbuße ist ...mehr

Rz. 126 Die Gesamtabrechnung muss sich an den Anforderungen für die konkrete Wohnungseigentumsanlage orientieren und kann im Einzelnen durchaus auf unterschiedliche Weise erfolgen. In Betracht kommen auch von dem hier – von Niedenführ entwickelten Beispiel – abweichende Darstellungen.[352] Rz. 127 Entscheidend für die Gesamtabrechnung ist, dass die tatsächlichen Einnahmen und...mehr

Rz. 174 Der Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB unterliegt der dreijährigen Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB.[566] Die Frist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch durch die Vornahme der baulichen Veränderung entstanden ist[567] und der Gläubiger davon und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hä...mehr

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Rz. 73 Bei der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen haben die Wohnungseigentümer einen Gestaltungsspielraum.[352] Ordnungsmäßig ist eine Maßnahme, die sich bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls als nützlich erweist. Dies ist der Fall, wenn sich die Maßnahme nach einer an den konkreten Bedürfnissen und ...mehr

Rz. 75 Da jeder einzelne Wohnungseigentümer aufgrund des Erwerbsvertrages einen eigenen Anspruch auf mangelfreies Gemeinschaftseigentum hat (vgl. Rdn 23), ist grundsätzlich jeder Erwerber für sich zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig.[170] Die Belange der Wohnungseigentümer verlangen keine gemeinschaftliche Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Baut...mehr

Rz. 157 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 28.3: Einzelabrechnungmehr

Rz. 28 Eine in der Teilungserklärung enthaltene nichtige Zuweisung von Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum kann im Einzelfall in eine Regelung umgedeutet werden, welche die Erhaltungspflicht für diese Gebäudeteile den Wohnungseigentümern auferlegt, zu deren Sondereigentum die Gebäudebestandteile gehören.[104] Dabei ist auch zu prüfen, ob eine Instandhaltungs- und Instand...mehr

Rz. 4 Unter Zerstörung versteht nicht jede Einschränkung der Nutzbarkeit von Gebäuden, sondern nur den Fall, dass die Nutzbarkeit des Gebäudes Nutzbarkeit durch punktuelle Ereignisse (wie Brand, Überflutung, Explosion, Erdbeben) wesentlich beeinträchtigt oder aufgehoben ist. Die Sanierungspflichten der Wohnungseigentümer, die aus der Überalterung bzw. der mangelnden Instandh...mehr

Rz. 31 Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG befugt und verpflichtet solche Maßnahmen zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu einer erheblichen Verpflichtung führen. Rz. 32 Die Voraussetzungen müssen immer kumulativ vorliegen. Rz. 33 Beide Elemente stellen unbestimmte Rechtsbegriffe dar und unterliegen deshalb einer Wertung. Rz. 34 Diese Wertung ist e...mehr

Rz. 67 Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter befugt und verpflichtet, zur Abwendung tatsächlicher und rechtlicher Nachteile, tätig zu werden. Eine Beschränkung auf Rechtsnachteile ist nicht mehr vorgesehen.[61] Rz. 68 Von der Befugnis umfasst sind nur diejenigen Maßnahmen, die aus objektiver Sicht erforderlich sind. Die Not- bzw. Eilvertretungskompetenz berechtigt den ...mehr

Rz. 116 Nach Absatz 2 Nr. 4 gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Ansammlung einer Erhaltungsrücklage in angemessener Höhe dient der Sicherung notwendiger Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums größeren Ausmaßes (Dachsanierung, Reparatur der Heizungsanlage, Fassadenrenovierung u.Ä.), es können aber alle Maßnahme...mehr

Rz. 13 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.13: Klageantrag Beschlussanfechtung Amtsgericht Frankfurt am Main Postfach 10 01 01 60001 Frankfurt am Main Klage in der Wohnungseigentumssache[20] des Wohnungseigentümers Hans Becker, Hohlweg 1, 84000 München, Kläger,[21] – Prozessbevollmächtigter: RA Obermüller, Frankfurt am Main, Gerichtsfach 2002 – gegen die Gemein...mehr

Rz. 60 Nach dem Werkvertragsrecht des BGB gilt für die Ansprüche wegen Mängeln eines herzustellenden Bauwerks eine Verjährungsfrist von fünf Jahren (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Frist beginnt mit der Abnahme (siehe dazu Rdn 67 ff.) oder der endgültigen Abnahmeverweigerung.[144] Dabei wird nicht zwischen erkennbaren und versteckten Mängeln unterschieden. Wird ein Mangel bei ...mehr

Rz. 1 Das bis 2007 für viele bauliche Maßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften geltende Einstimmigkeitsprinzip führte dazu, dass Gebäude in Wohnungseigentum deutlich seltener modernisiert wurde als anderer Baubestand. Selbst auch ohne Einstimmigkeit mögliche Maßnahmen unterblieben wegen der zu erwartenden Streitigkeiten darüber, ob und in welchem Umfang die Maßnahmen an...mehr

Rz. 496 Bei der Frage, ob ein Verwalter öffentlich-rechtlich in Anspruch genommen werden kann, gilt es sowohl nach der Art der Inanspruchnahme als auch nach der jeweiligen Verantwortlichkeit des Verwalters zu differenzieren. Rz. 497 Grundsätzlich ist im gefahrenabwehrrechtlichen Bereich zwischen dem sog. Zustandsstörer und dem Handlungsstörer (oder Verhaltensstörer) zu differ...mehr