Fachbeiträge & Kommentare zu Wartung

Rz. 33 Nach Absatz 1 Nr. 2 Halbs. 1 hat der Wohnungseigentümer Maßnahmen zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen. Er hat damit zunächst alle Maßnahmen zu dulden, deren Durchführung die Wohnungseigentümer vereinbart oder nach § 19 Abs. 1 beschlossen haben. Die Duldungspflicht betrifft die beschlossene Maßnahme selbst, aber auch die mit ihrer Durchführun...mehr

Rz. 103 Aufzug Ist nichts geregelt, sind die Kosten für die Erhaltungsmaßnahmen hinsichtlich eines Aufzugs durch die Miteigentümer zu tragen.[336] Steht die Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Kosten des Aufzugs im unmittelbaren Zusammenhang mit den Betriebskosten, sind unter diesen Aufzugskosten die allgemeinen Betriebskosten zu verstehen....mehr

Rz. 15 Die Erhebung einer erforderlichen Sonderumlage etwa bei Liquiditätsengpässen[33] ebenso wie eine Finanzierungsregelung bei kostenverursachenden Maßnahmen,[34] der Abschluss von Verträgen, etwa des Verwaltervertrages – auch die Erweiterung der Aufgaben des Verwalters und die entsprechende Sondervergütung[35] –, des Hausmeistervertrages,[36] von Werkverträgen mit Handwe...mehr

Rz. 36 Als Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, die mit Mehrheit beschlossen und somit vorbehaltlich der Entscheidung für eine Alternative, die ebenfalls einer korrekten Ermessensausübung entspricht, auch verlangt werden können, wurden anerkannt:mehr

Rz. 50 Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt als Teil der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18 Abs. 1 der GdWE. Die dafür notwendigen Maßnahmen sind nach Absatz 2 von den Wohnungseigentümern zu beschließen und von dem Verwalter als dem ausführenden Organ der GdWE (§ 9b Abs. 1 S. 1) ausgeführt. Die in § 27 bezeichneten Maßnahme...mehr

Rz. 98 Die Kosten der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (Instandhaltung und Instandsetzung) werden nach § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2 nach Miteigentumsanteilen (§ 47 GBO) auf die Miteigentümer verteilt (zum Umlageschlüssel im Allgemeinen auch Rdn 22 ff.).[313] Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, dass ein anderer Umlageschlüssel für d...mehr

Rz. 150 Zwangsläufig mit Modernisierungen verbundene Umstände reichen nach dem Willen des Gesetzgebers für sich allein nicht aus, sondern es müssen darüber hinausgehende Nachteile entstehen, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den erstrebten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer nicht zugemutet werden können.[499] Keine unbillige Beeinträchtigung begr...mehr

Rz. 77 Der Anspruch nach Absatz 1 Nr. 1 auf Einhaltung des gemeinschaftlichen Regelwerks und – daraus folgend – auf Unterlassung einer dem gemeinschaftlichen Regelwerk widersprechenden Nutzung ist im Ausgangspunkt ein schuldrechtlicher Anspruch, der an sich der Regelverjährung nach §§ 195, 199 BGB unterliegt.[231] Die Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem S...mehr

Rz. 140 Zu den Betriebskosten zählen die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage (§ 2 Nr. 15a) BetrKV) mit Ausnahme der Nutzungsentgelte für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen[461] oder des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verte...mehr

Rz. 35 § 19 Abs. 2 WEG listet die früher in § 21 Abs. 5 WEG a.F. enumerierten Beispiele ordnungsmäßiger Verwaltung auf. § 19 Abs. 2 Nr. 1 (Hausordnung) und § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG (Instandhaltung und Instandsetzung) entsprechen mit der Ausnahme, dass § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG die Definition der Erhaltung für Instandhaltung und Instandsetzung aus § 13 Abs. 2 WEG übernimmt, wörtlich...mehr

Rz. 27 Gemäß Absatz 2 Nr. 2 hat der Wohnungseigentümer – gegen angemessenen Ausgleich für den die dadurch entstehende Beeinträchtigung nach Maßgabe von Absatz 3 – das Betreten der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu dulden, soweit dies zur Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Häufige Anwendungsfälle sind: die Un...mehr

Rz. 34 Auch Betriebskosten unterfallen den Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs. Sind nach einer Teilungserklärung, die aus der Zeit vor der letzten großen WEG-Novellen 2007 und zuletzt 2020 stammt, nach einem bestimmten Umlageschlüssel "Betriebskosten" zu verteilen, so gilt dies für alle Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs i.S.v. § 16 Abs. 2 einschließlich der Kosten...mehr

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Rz. 132 Nach dem Katalog des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. war der Verwalter ausdrücklich berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Rz. 133 Hieran hat sich durch die Neufassung der Norm zum 1.12.2020 nichts geändert. Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass di...mehr

a) Allgemeines und Erhaltungs- und Modernisierungskosten Rz. 92 Zu den Kosten der ordnungsmäßigen Erhaltungsmaßnahmen zählen diejenigen Kosten, die für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind. Anders als dies noch bei § 16 Abs. 4 a.F. der Fall war, macht die in § 16 Abs. 2 S. 2 neu geregelte Beschlusskompetenz keine Vorgaben fü...mehr

Rz. 13 Der Drittnutzer hat nach Nummer 1 Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. Erhaltungsmaßnahmen sind nach § 13 Abs. 2 Maßnahmen zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung, auch solche, die dem Rückbau der misslungenen unerlaubten baulichen Maßnahme des Eigentümers des betroffenen Wohnungseigentums zu Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums dienen.[19] Mit dem Verweis ...mehr

Rz. 57 Für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft aus Rechtsverhältnissen mit Dritten haftet das Verwaltungsvermögen. Aufgrund der seit dem 1.7.2007 geltenden Bestimmung des heutigen Absatzes 4 haftet daneben jeder Wohnungseigentümer für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils gemäß § 16 Abs. 1 S. 2. Die Haftung ist nicht subsidi...mehr

Rz. 15 Der Sondernutzungsberechtigte hat in der Regel die Kosten des ihm zum ausschließlichen Gebrauch überlassenen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Entsprechende Beschlussfassungen einer abweichenden Kostentragung können u.U. nichtig sein.[62] Die Last der Erhaltungsmaßnahmen und die Kostentragung können bereits in der Teilungserklärung geregelt werden. Denn...mehr

Rz. 112 Der aus Absatz 3 folgende wohnungseigentumsrechtliche Ausgleichsanspruch kann durch Vereinbarung ausgeschlossen oder modifiziert werden.[326] Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass ein Wohnungseigentümer bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums auf eigene Kosten instand zu setzen hat, so trägt der Eigentümer sämtliche Kosten dieser Maßnahme, mithin auch die Kos...mehr

a) Umlageschlüssel und Erhaltungsrücklage Rz. 112 Unter die finanziellen Leistungspflichten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2 fällt auch die allgemein verpflichtende Befüllung der Erhaltungsrücklage durch die Wohnungseigentümer.[368] Die Pflicht der Wohnungseigentümer zur Bildung (und Erhaltung) der Erhaltungsrücklage ergibt sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 4 (zur Erhal...mehr

Rz. 170 Der Verwalter ist ferner verpflichtet, die Wohnungseigentümer über den erforderlichen Instandhaltungs- oder -setzungsbedarf vollumfänglich zu informieren. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob er aufgrund der Dringlichkeit (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) selbst Maßnahmen ergreifen darf oder eine Beschlussfassung erforderlich ist. Rz. 171 Nur in Ausnahmefällen kann die Hi...mehr

Rz. 60 Ein Änderungsanspruch besteht, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Nach Absatz 2 hängt der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Änderung der Vereinbarungen nicht davon ab, dass...mehr

Rz. 148 Ob eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme nur von untergeordneter Bedeutung ist und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt, ist im konkreten Einzelfall ausgehend von der Wohnungseigentumsanlage und den Interessen der Wohnungseigentümer (hierzu siehe Rdn 31 ff.) zu prüfen. Rz. 149 Bei wiederkehrenden Maßnahmen mit geringem Finanzvolumen wird man dies re...mehr

Rz. 184 Die Wohnungseigentümer haben einen weiten Gestaltungsspielraum. Auch die Beschlussfassung nach § 16 Abs. 2 S. 2 setzt jedoch eine pflichtgemäße Ermessensausübung im Rahmen der Abwägung und Beschlussfassung voraus. Daraus folgt jedoch nicht, dass sie die Entscheidung über eine weitreichende oder generelle Abweichung vom vereinbarten Umlageschlüssel ohne pflichtgemäßes...mehr

Rz. 49 § 18 Abs. 3 WEG übernimmt wortgleich die Vorgängervorschrift des § 21 Abs. 2 WEG a.F. in das neue Recht. Demnach ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die erforderlich sind, um einen dem gemeinschaftlichen Eigentum (oder dem Verwaltungsvermögen; vgl. § 9a Abs. 3 WEG) unmittelbar drohenden Scha...mehr

Rz. 31 Über die Duldung des Betretens und der Benutzung des Sondereigentums hinaus ist der Wohnungseigentümer auch verpflichtet, Eingriffe in die Substanz des Sondereigentums bis hin zur teilweisen Zerstörung zu dulden, wenn dies zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist,[103] z.B. das Aufbrechen einer im Sondereigentum stehenden Wand und Abschlagen der ...mehr

Rz. 101 Die Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen (das Ob und Wie ) sowie die Kostentragungspflicht (Erhaltungskosten) können verlagert werden. Verpflichtet die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Wohnungseigentümer, die Erhaltungsmaßnahmen aller zum Sondereigentum gehörenden Teile der Eigentumseinheit einschließlich des Zubehörs sowie der seinem Sondernutzungsrecht unterliegen...mehr

Rz. 56 Unabhängig von dem Willen oder der Möglichkeit, Ansprüche selbst durchzusetzen, kann jeder Wohnungseigentümer von der GdWE gemäß § 18 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 2 die Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einschließlich der Beseitigung von Baumängeln verlangen. Etwas anderes kommt nur in Betracht, wenn der Veräußerer gegenüber dem Wohnungseig...mehr

Rz. 19 Nach Absatz 2 S. 1 Nr. 2 tragen alle Wohnungseigentümer nach Maßgabe ihre Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum die Kosten baulicher Veränderungen, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Diesen Begriff hat der Gesetzgeber aus der Rechtsprechung des BGH zur modernisierenden Erhaltung übernommen, die nach dem früheren § 22 Abs. 3 als Teil der ord...mehr

Rz. 55 Soweit für die Durchsetzung der Rechte Beschlüsse der Wohnungseigentümer erforderlich sind, stellt sich die Frage, wer zur Beschlussfassung berufen ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die einzelnen Erwerber die Ansprüche aus den Erwerbsverträgen bereits geltend machen können, bevor sie als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen sind.[130] Zu diesem Zeitpunkt ...mehr

Rz. 7 Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 16 Abs. 1 S. 1 sind die unmittelbaren und mittelbaren Sach- und Rechtsfrüchte.[24] Mit der Neufassung des § 16 hat der Gesetzgeber den Begriff Nutzungen durch den Begriff Früchte ersetzt.[25] Maßgeblich ist gem. § 16 Abs. 1 S. 2 das nach § 47 GBO im Wohnungsgrundbuch eingetragene Verhältnis der Miteigentumsanteile.[26] Ge...mehr

(1) Das Dauerwohnrecht ist veräußerlich und vererblich. Es kann nicht unter einer Bedingung bestellt werden. (2) Auf das Dauerwohnrecht sind, soweit nicht etwas anderes vereinbart ist, die Vorschriften des § 14 entsprechend anzuwenden. (3) Der Berechtigte kann die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes und Grundstücks mitbenut...mehr

Rz. 134 Zu den Betriebskosten zählen gemäß § 2 Nr. 9 BetrKV die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung. Obgleich Kosten für die Reinigung gemeinschaftlicher Gebäudeteile zugleich Maßnahmen der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung sind, fallen die dadurch verursachten Kosten unter den Anwendungsbereich des § 16 Abs. 2 (vgl. Rdn 39 ff.). Da eine verbrauchs...mehr

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Rz. 20 Aufzug Der Einbau eines (Außen-)Aufzugs in einem umgewandelten Altbau ist bauliche Veränderung.[35] Auf die Gestattung seines Einbaus kann nach Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 ein gesetzlicher Anspruch bestehen. Sie kann dann regelmäßig mit einfacher Mehrheit beschlossen werden und ist in der Regel weder eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage noch eine unbillige Benachte...mehr

Rz. 10 § 33 Abs. 4 WEG ermöglicht dingliche Regelungen und Umfang der Nutzungen, zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes, zur Tragung von Lasten, zur Versicherung des Gebäudes und zur Sicherheitsleistung gegenüber dem Grundstückseigentümer zu. Mit Ausnahme der Sicherheitsleistung gegenüber dem Grundstückseigentümer ­handelt es sich um dieselben Regelungsmöglichkei...mehr

Rz. 102 Auch Auslegungszweifeln bei der Frage des Umfangs der zugewiesenen Erhaltungsmaßnahmen muss angemessen begegnet werden. In der Praxis kann dieser Fall eintreten, wenn eine vermeintlich eindeutige Umlagevereinbarung über den Umlageschlüssel auch nach objektiver Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB keinen klaren und eindeutigen Rückschluss auf den beabsichtigten Regelungszwe...mehr

Rz. 113 Sonderumlagen bilden einen Nachtrag zum beschlossenen Vorschuss auf der Basis des Wirtschaftsplans.[376] Auch Sonderumlagen können nicht frei und ohne Sachbezug festgelegt werden. Nach zutreffender Auffassung muss über sie zweckgebunden beschlossen werden (weiterer Vorschuss). Der Maßstab für den auf die Sonderumlage[377] entfallenden Vorschuss nach § 28 Abs. 1 S. 1 ...mehr

(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. (2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereig...mehr

Rz. 8 Nach § 39 Abs. 3 Hs. 1 ist die Vereinbarung über das Fortbestehen des Dauerwohnrechts nur wirksam, wenn der Berechtigte im Zeitpunkt der Feststellung der Versteigerungsbedingungen – also im Versteigerungstermin, § 66 Abs. 1 ZVG – seine fälligen Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Grundstückseigentümer erfüllt hat. Hierunter fallen insbesondere die Zahlung des laufend...mehr

Rz. 16 Das Sondernutzungsrecht kann demzufolge beim Garten, Terrasse, Dachterrasse ausschließlich durch den begünstigten Wohnungseigentümer wie Sondereigentum genutzt werden. Die übliche Gartenpflege, zu der auch der Ersatz abgestorbener Pflanzen, das regelmäßige Rasenmähen und das Zurückschneiden von Hecken, Sträuchern und Bäumen gehört, ist Teil der Sondernutzung einer Gar...mehr

Rz. 135 Zu den Betriebskosten zählen die Kosten der Gartenpflege (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Obwohl es sich bei der Gartenpflege dem Grunde nach auch um laufende Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung und Instandsetzung) im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, fallen die dadurch verursachten Kosten unter den Anwendungsbereich des § 16 Abs. 2. Zur persönlichen Pflege des g...mehr

Rz. 10 Nach § 20 Absatz 1 (fortan: Absatz 1) sind bauliche Veränderungen Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Unter Erhaltung ist nach § 13 Abs. 2 die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung zu verstehen. Über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht eine Maßnahme nur hinaus, wenn sie den Zustand d...mehr

Rz. 345 Nach § 278 BGB haftet der Verwalter nicht nur für eigenes Verschulden, sondern auch für das Verschulden seines Erfüllungsgehilfen. Erfüllungsgehilfe ist diejenige Person, derer sich der Verwalter zur Erfüllung der ihm obliegenden Pflichten bedient. Auf eine Weisungsgebundenheit kommt es nicht an. Rz. 346 Bei der Frage, ob es sich um einen Erfüllungsgehilfen des Verwal...mehr

Rz. 56 (Gemeinschaftliche) Kosten der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Anlagen wie beispielsweise Alarmanlagen, Anlagen im Wäscheraum, Brandmelder, Feuerlöscher Müllschlucker,[198] Blitzschutzanlagen und Schwimmbäder[199] sind umlagefähig nach § 16 Abs. 2 S. 1.[200] Rz. 57 Weiterhin zählen zu diesen Kosten der Ersatz der Aufwendungen für Notmaßnahmen i.S.d. § 18 Abs. ...mehr

Rz. 279 Die Wohnungseigentümer können nach § 27 Abs. 2 WEG Entscheidungsbefugnisse, die ihnen selbst gem. § 19 Abs. 1 WEG zugewiesen sind auf den Verwalter übertragen; nicht aber diejenigen, welche ihnen von Gesetzeswegen zwingend vorbehalten sind. Rz. 280 Zwingend durch die Wohnungseigentümer zu entscheiden sind etwa die Bestellung oder Abberufung eines Verwalters (§ 26 Abs....mehr

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Rz. 1 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.1: Begründung durch vertragliche Teilungserklärung (§ 3 WEG) Verhandelt zu Frankfurt am Main, am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr

Rz. 30 Weitere Aufgaben können dem Verwaltungsbeirat nur mit dessen Einverständnis im Rahmen der durch das Gesetz gezogenen Grenzen – wohl nur bei einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung, wenn es nicht nur um die Ausgestaltung bestehender Aufgaben[99] geht – auch durch Beschluss übertragen werden.[100] Auch insoweit sind die Schranken einzuhalten, die für Vereinbar...mehr

Rz. 119 Versicherungsleistungen wegen Schäden im Sondereigentum werden mit der Gutschrift auf dem Konto der Gemeinschaft rechtlich zunächst Bestandteil des Verwaltungsvermögens, allerdings nur als Treuhandvermögen. Umstritten ist, ob sie als tatsächliche Einzahlungen s auch in der Jahresgesamtabrechnung zu berücksichtigen ist[339] oder, wenn die Auszahlung an den Berechtigte...mehr