Fachbeiträge & Kommentare zu Vermietungseinkünfte

Eine private Veräußerungs- bzw. Erwerbsrente – auch Gegenleistungsrente genannt – stellt die Gegenleistung für den Verkauf bzw. den Erwerb eines Wirtschaftsguts des Privatvermögens oder Betriebsvermögens dar, wobei Leistung und Gegenleistung nach kaufmännischen Gesichtspunkten gegeneinander abgewogen worden sind. Private Veräußerungsrenten können auch zwischen nahen Angehöri...mehr

Tz. 3 Stand: EL 144 – ET: 08/2025 Grundsätzlich unterliegen alle Mittel einer steuerbegünstigten Einrichtung dem Gebot der zeitnahen Mittelverwendung. Von diesem Grundsatz gibt es jedoch Ausnahmen. So gibt es neben den zeitnah zu verwendenden Mitteln auch Mittel, die nicht zeitnah zu verwenden sind, die eine steuerbegünstigte Körperschaft dauerhaft thesaurieren kann (sog. "zulä...mehr

Rn. 142 Stand: EL 183 – ET: 08/2025 Tatbestand und Rechtsfolgen der sog negativen WK sind weder gesetzlich geregelt noch in der Rspr des BFH anerkannt, vgl BFH v 14.12.1999, IX R 69/98, BStBl II 2000, 197. Nach der Rspr des BFH und der hM in der Literatur sind zurückgezahlte (erstattete) WK, dh WK, die infolge der (teilweisen) Aufhebung des den Aufwendungen zugrunde liegenden...mehr

Sollte der Nießbrauch direkt am Grundstück bestellt und im Grundbuch eingetragen sein, dann verwirklicht der Nießbraucher aus eigenem Recht den Einkünftetatbestand als Vorbehaltsnießbraucher.[26] Schon aufgrund seiner zivilrechtlichen Rechtsstellung kann der Nießbraucher das Grundstück vermieten. Sollte sodann das Grundstück auf eine vermögensverwaltende Personengesellschaft...mehr

Konkretisierender Vorschriftscharakter: Bei der Vorschrift des § 104 AO soll es sich zwar um einen eigenen selbstständigen Verweigerungstatbestand handeln, der in persönlicher Hinsicht den Personen i.S.d. §§ 101 bis 103 AO zusteht (so Kobor in BeckOK/AO, 31. Aufl. 2025, § 104 AO Rz. 5). Jedoch kann § 104 AO insoweit eher als Ergänzung und Konkretisierung angesehen werden, al...mehr

Rz. 140 Die Abgrenzung zwischen gewerblichem Grundstückshandel und dem Verkauf von Grundbesitz im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung nimmt in Rspr. und Lit. einen breiten Raum ein.[1] Darin spiegelt sich nicht nur die Schwierigkeit einer eindeutigen Grenzziehung, sondern auch deren Gewichtigkeit, weil damit die ESt-Pflicht der erzielten Veräußerungsgewinne – ggf. auch d...mehr

Rn. 1 Stand: EL 182 – ET: 07/2025 Wird mit einem Blockheizkraftwerk Strom und gleichzeitig Wärme für die Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus erzeugt, so sind die Aufwendungen, die auf die Stromerzeugung entfallen (ggf im Wege der Schätzung zu ermitteln) als BA anzusetzen, wenn die Stromerzeugung gewerblich betrieben wird (s BFH BStBl II 2018, 630; FG Niedersachsen v 10.07.200...mehr

Schrifttum: Nacke, Drittaufwand im Rahmen von Vermietungseinkünften – Differenzierung zwischen abgekürztem Vertragsweg und abgekürztem Zahlungsweg, NWB 2021, 3250. 1. Allgemeines Rn. 1640 Stand: EL 168 – ET: 10/2023 Der Abzug von BA setzt voraus, dass die betrieblich veranlassten Aufwendungen auch durch den StPfl geleistet wurden, die Aufwendungen müssen daher dem StPfl persönli...mehr

Rz. 33 Voraussetzung für die Anwendung des § 35 EStG ist nach Abs. 1 S. 3, dass die gewerblichen Einkünfte der GewSt unterlegen haben. Hieraus folgt, dass eine Begünstigung solcher Beträge ausscheiden muss, die nicht tatsächlich mit GewSt belastet sind. Dies war nach altem Recht streitig[1], ist aber seit der Änderung durch das JStG 2008[2] ab Vz 2008 eindeutig. Praxis-Beisp...mehr

Auch bei einer Betriebsaufspaltung stellt sich die Frage, ob entsprechende Einkünfte unter Art. 7 OECD-MA bzw. des jeweiligen DBA fallen. Praxis-Beispiel Betriebsaufspaltung Der Schweizer C ist Gesellschafter und Geschäftsführer der Freiburger C GmbH. Er vermietet der GmbH Produktionsgebäude. Die GmbH schüttet jährlich Dividenden an C aus. Nach innerstaatlichem Recht liegt eine...mehr

Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn ermittelt sich grundsätzlich aus der Differenz zwischen Veräußerungspreis einerseits und hiervon abzuziehenden AK/HK und Werbungskosten andererseits. Die AK/HK mindern sich um die AfA in dem Umfang, in dem sie tatsächlich bei der Ermittlung anderer Überschusseinkünfte abgezogen wurde (§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG). Veräußerungskosten sind bei Erm...mehr

Die Anschaffung oder Veräußerung einer unmittelbaren oder mittelbaren Beteiligung an einer Personengesellschaft gilt als Anschaffung oder Veräußerung der anteiligen Wirtschaftsgüter (§ 23 Abs. 1 S. 4 EStG). Konkret bedeutet dies, dass die Teilakte eines privaten Veräußerungsgeschäfts (Anschaffung und Veräußerung) auch durch den Erwerb eines Gesellschaftsanteils verwirklicht w...mehr

Vermietungseinkünfte aus Grundvermögen sind nach § 34d Abs. 1 Nr. 7 EStG ausländische Einkünfte, wenn das Grundstück in einem ausländischen Staat belegen ist. Es handelt sich nach § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG um beschränkt stpfl. inländische Einkünfte, wenn das Grundstück in Inland belegen oder in ein inländisches Grundbuch eingetragen ist und es sich nicht um Einkünfte aus Gewerb...mehr

Leitsatz Bei der Einreichung einer Klage in eigener Sache durch einen Rechtsanwalt kann es eine Ausnahme von der Nutzungspflicht des besonderen elektronischen Anwaltspostfachs geben. Sachverhalt Der Kläger war Rechtsanwalt, der mit dem Finanzamt über die Gewinnerzielungsabsicht bei einem eigenen Vermietungsobjekts stritt. Das Finanzamt verneinte diese und erkannte die Verluste aus Vermietung und Verpachtung nicht an. Nach Zurückweisung des Einspruchs wandte sich der Kläger an das zuständige Finan...mehr

Leitsatz Die in § 32b Abs. 1 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelten Ausnahmen vom Progressionsvorbehalt gelten nur für diejenigen Einkünfte, die aufgrund einer abkommensrechtlichen Steuerfreistellung nach § 32b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG dem Progressionsvorbehalt unterliegen. Normenkette § 32b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 und 5, Satz 2 Nr. 3 EStG Sachverhalt Der Kläger, ein deutscher Staatsangehöriger, hatte einen Wohnsitz in Deutschland und erzielte dort Einkünfte aus selbstständiger Arbeit. S...mehr

Leitsatz Eine erste Tätigkeitsstätte am Vermietungsobjekt liegt dann vor, wenn der Steuerpflichtige mindestens 1/3 seiner regelmäßigen Arbeitszeit für das Vermietungsobjekt am Vermietungsobjekt selbst verrichtet. Sachverhalt Streitig ist im Urteilsfall, inwieweit Fahrtkosten und Verpflegungsmehraufwendungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden können. Der Steuerpflichtige hat im Streitjahr 2019 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus der ...mehr

Vorbemerkungen Nach Beendigung der Einkunftserzielung, z. B. nach Verkauf des Hauses oder bei begonnener Eigennutzung angefallene Aufwendungen, können nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen als nachträgliche Werbungskosten abziehbar sein.[1] Lediglich bei noch auf die Vermietungszeit entfallenden Aufwendungen ist dabei typisierend anzunehmen, dass sie der Einkünfteerzielun...mehr

Im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung werden von der Summe der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung die berücksichtigungsfähigen Werbungskosten abgezogen. Dies ergibt dann die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wurde durch den Überhang von Werbungskosten über die Einnahmen ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung erzielt, kann dieser grundsätzlich mit anderen...mehr

Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien im Ausland werden oftmals aufgrund der Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung nur in dem betreffenden ausländischen Staat besteuert, in dem sich das Objekt befindet. Ergibt sich aus der Vermietung einer in einem Drittstaat[1] belegenen Immobilie ein Verlust, kann der Verlust nur mit positiven Vermietungseinkün...mehr

Rz. 91 Bei einer entgeltlichen Grundstücksübertragung bzw. -veräußerung kommt es – anders als insbesondere bei einer Vereinbarung eines Vorbehaltsnießbrauchs – zu einem Wechsel der Zurechnung der Vermietungseinkünfte. Durch die Verlagerung von Mieteinkünften auf die jüngere Generation lassen sich in der Gesamtschau teils zusätzliche Progressionsvorteile erzielen,[75] mithin ...mehr

Rz. 100 Nutzt der Übergeber das Grundstück durch Vermietung und Verpachtung als (Vorbehalts-)Nießbraucher (weiter), ist er gem. §§ 566, 567 BGB oder §§ 1030, 1059 BGB selbst Vermieter und Verpächter. Damit verwirklicht der Nießbraucher den Tatbestand der Vermietung und Verpachtung i.S.d. § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG, wenn diese nicht betrieblich veranlasst ist und er die dazu...mehr

Rz. 195 Der wesentliche ertragsteuerliche Effekt einer vollentgeltlichen Übertragung gegenüber dem Vorbehaltsnießbrauch ist der Wechsel der Zurechnung der Vermietungseinkünfte. Durch die Verlagerung von Mieteinkünften auf die jüngere Generation können sich in der Gesamtschau zusätzliche Progressionsvorteile erzielen,[167] mithin ein "Familiensplitting" gestalten lassen. Hinw...mehr

Die Überlassung von Wirtschaftsgütern einer GbR an eine Betriebskapitalgesellschaft hat zur Folge, dass sämtliche Einkünfte der im Übrigen nicht gewerblich tätigen Besitzpersonengesellschaft wegen der Abfärberegelung als solche aus Gewerbebetrieb zu behandeln sind. Dies gilt auch dann, wenn eine für sich betrachtet vermögensverwaltende Tätigkeit einer Personengesellschaft er...mehr

Überblick Die bloße Vermietung oder Verpachtung von beweglichen oder unbeweglichen Wirtschaftsgütern vollzieht sich i. d. R. im Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung und stellt deshalb keinen Gewerbebetrieb dar.[1] Etwas anderes gilt jedoch für die Verpachtung von Wirtschaftsgütern im Rahmen einer Betriebsaufspaltung. Hier geht die Verpachtung über den Rahmen einer Vermö...mehr

Vermieter von Eigentumswohnungen können Hausgeldzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft erst dann als Werbungskosten steuerlich geltend machen, wenn das Geld ausgegeben wird. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden. Leistungen eines Wohnungseigentümers in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft – etwa im Rahmen der mona...mehr

Rz. 23 Stand: EL 114 – ET: 12/2017 Übernimmt ein anderer als der Stpfl/ArbN dessen berufliche Aufwendungen, trägt sie also der Stpfl/ArbN wirtschaftlich nicht selbst, spricht man von Drittaufwand. Andere (Dritte) können > Ehegatten bzw > Lebenspartner, die > Eltern oder sonstige Personen sein; zur Übernahme von Aufwendungen durch den ArbG > Rz 14, 18. Echter Drittaufwand wird ...mehr

Nutzt ein Steuerpflichtiger einen PC für die Verwaltung von vermieteten Immobilien, kann er die Kosten als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Hier gelten prinzipiell die gleichen Grundsätze, die auch für den Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit maßgebend sind, also Aufteilung bei einem gemischt genutz...mehr

Der Schuldner der Kapitalerträge muss insbesondere auf folgende Erträge Kapitalertragsteuern einbehalten[1]: Inländische Gewinnausschüttungen, Genussrechte und Wandelanleihen (ab 2012 bzw. 2013 ohne Papiere mit Zulassung zur Depotverwahrung)[2], Lebensversicherungserträge, stille Gesellschaften und partiarische Darlehen. Für Zinsen aus Forderungen, die über eine Internet-Dienstl...mehr

Dieser liegt vor, wenn die Vertragsstaaten über Art. 3 Abs. 2 OECD-MA Abkommensbegriffe nach dem innerstaatlichen Recht auslegen. Praxis-Beispiel Qualifikationskonflikt – Grundbeispiel Deutschland behandelt Sondervergütungen, die der Gesellschafter einer ausländischen Personengesellschaft von der Gesellschaft bezieht (z. B. Zinsen für ein Darlehen) als Unternehmenseinkünfte (e...mehr

Unter Gewinn nach § 4 Abs. 4a EStG verstehen Rechtsprechung[1] und Finanzverwaltung[2] den nach § 4 Abs. 1 bzw. § 5 EStG per Bilanz bzw. nach § 4 Abs. 3 EStG per Einnahmenüberschussrechnung ermittelten Gewinn vor Anwendung von § 4 Abs. 4a EStG. Außerbilanzielle Kürzungen und Hinzurechnungen wirken sich auf den Gewinn i. S. des § 4 Abs. 4a EStG nicht aus. Dies hat z. B. zur Fo...mehr

Rz. 19 Zum Inhalt der Erklärung zur gesonderten Feststellung von Einkünften enthält § 60 EStDV nähere Regelungen. Zur Feststellungserklärung nach § 180 Abs. 2 AO vgl. Frotscher, G. in Schwarz/Pahlke/Keß, AO/FGO, § 180 AO Rz. 148. Allgemein zu Form und Inhalt der Feststellungserklärung vgl. §§ 149, 150 AO zur Steuererklärung, die entsprechend anwendbar sind. Rz. 20 § 181 Abs. ...mehr

Rz. 23 Einkünfte werden nach Nr. 2a nur festgestellt, wenn an den Einkünften mehrere Personen beteiligt und die Einkünfte diesen mehreren Personen steuerrechtlich zuzurechnen sind. Ob die Einkünfte steuerlich mehreren Personen zuzurechnen sind, ob also eine transparente Besteuerung erfolgt, hängt nicht von der Rechtsfähigkeit der Personenvereinigung ab, sondern beruht auf de...mehr

Rz. 37 Zu Problemen bei der einheitlichen Feststellung kann es kommen, wenn die gemeinschaftlich verwirklichten Besteuerungsgrundlagen bei den einzelnen Gesellschaftern bzw. Gemeinschaftern zu unterschiedlichen Einkunftsarten gehören. Zu unterschiedlichen Einkunftsarten kann es z. B. kommen, wenn bei einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft einer oder mehrere der Ges...mehr

Leitsatz Die Zuführung von Hausgeldzahlungen eines Wohnungseigentümers zur Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft rechtfertigt auch unter Beachtung der seit dem 01.12.2020 geltenden Neuregelungen im Wohnungseigentumsgesetz keinen Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Der hierfür erforderliche Veranlassungszusammenhang zur Ver...mehr

Die Zuständigkeit für die Durchführung des Feststellungsverfahrens richtet sich nach der Art der (gemeinschaftlich) erzielten Einkünfte. Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft: Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk der Betrieb liegt (Lagefinanzamt). Einkünfte aus Gewerbebetrieb: Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk sich die Geschäftsleitung befindet. Bei eine...mehr

Die Anlage FE 1 dient der Aufteilung von Besteuerungsgrundlagen, soweit die Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb, selbstständiger Arbeit oder Vermietung und Verpachtung betroffen sind. Entsprechend ist daher in den nachfolgenden Zeilen von Betriebseinnahmen/Betriebsausgaben (Gewinneinkünfte) und Einnahmen/Werbungskosten (Vermietungseinkünfte) die Rede. Für ...mehr

Die Zeilen 7, 21, 46 und 61 betreffen den sog. Sonderbereich, d. h. von der Gesellschaft bezogene Tätigkeitsvergütungen, Zinsen für Darlehensüberlassungen oder Nutzungsentgelte für die Überlassung von Wirtschaftsgütern und die damit im Zusammenhang stehenden Aufwendungen.[1] Diese Einnahmen und Ausgaben, die den Steuerbilanzgewinn der Gesellschaft beeinflusst haben, dürfen d...mehr

In Zeilen 5, 19, 44 und 60 sind Gewinne und Verluste aus evtl. für einzelne Gesellschafter geführten Ergänzungsbilanzen/Ergänzungsvermögen (bei Vermietungseinkünften) zu erfassen (Summenspalte) und den jeweiligen Gesellschaftern (Gesellschafterspalten) zuzurechnen. Sofern hier der Fall eintritt, dass bei der Veräußerung oder Entnahme von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft...mehr

Die neu eingefügte Zeile 3 mit der Frage nach der Wirtschafts – Identifikationsnummer ist nur auszufüllen, wenn das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) eine solche bereits mitgeteilt hat. Die Zeilen 4–14 dienen der Identifizierung der Gesellschaft/der Gemeinschaft, d. h. die dortigen Eintragungen sind erforderlich, damit das Finanzamt erfährt, wer der Inhaltsadressat des Fes...mehr

Gestaltungsmissbrauch liegt vor, wenn sich der Eigentümer zugunsten seines Kindes der Nutzungsbefugnis begibt, indem er dem Kind ein Nutzungsrecht einräumt und sodann (sein Eigentum) wieder anmietet (BFH v. 18.10.1990 – IV R 36/90, BStBl. II 1991, 205). Denn das Ziel einer derartigen Gestaltung besteht darin, dem Kind laufend Geldbeträge zuzuwenden, die nach § 12 Nr. 2 EStG ...mehr

Schenkt ein Elternteil seinem minderjährigen Kind einen Geldbetrag, den das Kind dem anderen Elternteil darlehensweise zur Verfügung stellt, so kann dies eine rechtsmissbräuchliche Gestaltung sein (BFH v. 26.3.1996 – IX R 51/92, BStBl. II 1996, 443). Einem Kind ist es zwar nicht schlechthin versagt, seinen Eltern aus seinem Vermögen ein Darlehen zu gewähren. Eine unangemesse...mehr

2.2.1 Allgemeine Grundsätze Wer eine Wohnung dauerhaft verbilligt - im Vergleich zur ortsüblichen Marktmiete – insbesondere an Angehörige überlässt, verzichtet bewusst auf mögliche Einnahmen. Dies bedeutet im Umkehrschluss allerdings nicht, dass die Einkunftserzielungsabsicht generell zu verneinen ist und die verbilligte Vermietung zur steuerlich unbeachtlichen Liebhaberei fü...mehr

Überblick Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zeichnen sich dadurch aus, dass regelmäßig zu Beginn der Vermietungstätigkeit jahrelang Werbungskostenüberschüsse entstehen und u. U. erst mit zunehmender Vermietungsdauer ein Totaleinnahmeüberschuss realisiert wird. Da eine einkommensteuerrechtlich relevante Vermögensnutzung die Absicht voraussetzt, auf Dauer gesehen na...mehr

Zusammenfassung Überblick Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zeichnen sich dadurch aus, dass regelmäßig zu Beginn der Vermietungstätigkeit jahrelang Werbungskostenüberschüsse entstehen und u. U. erst mit zunehmender Vermietungsdauer ein Totaleinnahmeüberschuss realisiert wird. Da eine einkommensteuerrechtlich relevante Vermögensnutzung die Absicht voraussetzt, auf D...mehr

Bei unbebauten Grundstücken stellen sich im Hinblick auf das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht ähnliche Fragen wie bei leer stehenden Immobilien. Obwohl eine Nutzungsüberlassung (noch) nicht stattfindet, begehrt der Steuerpflichtige oftmals den Abzug grundstücksbezogener Aufwendungen unter Hinweis auf eine in der Zukunft vorgesehene Vermietung als vorweggenommene Werb...mehr

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Praktische Schwierigkeiten bereiten die Fälle, in denen die Einkunftserzielungsabsicht nicht typisierend bejaht werden kann. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Vermietung von vornherein nicht auf Dauer angelegt ist oder wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Miete (wesentlich) unterschreitet. Ausnahmsweise kann auch ein langfristig angelegtes Mietverhältnis zwische...mehr

Den Tatbestand des § 21 EStG verwirklicht derjenige, der insbesondere ein bebautes Grundstück einem anderen (teil-)entgeltlich zur Nutzung überlässt. Die unentgeltliche Nutzungsüberlassung erfüllt demgegenüber den Tatbestand des § 21 EStG nicht. Wer eine Wohnung einem anderen voll unentgeltlich überlässt, kann (insoweit) keine Werbungskosten geltend machen. Seine Aufwendunge...mehr

Das nachfolgende Beispiel zeigt die steuerlichen Auswirkungen der vereinbarten Miete im Vergleich zu der ortsüblichen Marktmiete auf den Werbungskostenabzug und damit einhergehend auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Unentgeltliche Überlassung bzw. Vereinbarung einer abweichenden Miete Der Steuerpflichtige S könnte seine Eigentumswohnung für 1.000 EUR monatlich v...mehr

Beträgt das Entgelt 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen. Fällt diese Prüfung positiv aus, ist für die verbilligte Wohnraumüberlassung Einkünfteerzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug möglich. Führt die Totalüberschussprognoseprüfung hingegen zu einem negativen Ergebnis, ...mehr